나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502175 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 630-32 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "신흥여자중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물내의 제5층 제503호로서, (사용승인일 : 2017.06.19.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

오피스텔(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 노폭 약 6미터, 4미터 내외의 포장도로에 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(신흥여중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502175 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 630-32, 5층503호

건물용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제5층 제503호 (사용승인: 2017.06.19.)

감정평가액: 125,000,000원

토지면적: 14.49㎡ (약 4.38평)

토지지분: 14.4939㎡

건물면적: 58.94㎡ (약 17.83평)

건물지분: 58.9421㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 용현동에 소재하며, "신흥여자중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 주변 지역은 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량의 본건까지의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(신흥여중), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

인접도로: 본건 건물은 북서측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 및 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 부산지방법원 2022카단104284, 주택도시보증공사의 가압류 (2022.09.13. 접수) [자료 기반]

매각으로 소멸되는 권리:

* 주택도시보증공사 가압류 (갑5)

* 동안산세무서 압류 (갑6)

* 남동세무서 압류 (갑7)

* 주택도시보증공사 강제경매 (갑8)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 3번 주택임차권 (이현선, 182,000,000원) - 단, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸 예정입니다. [자료 기반]

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이현선)

* 보증금: 182,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-23

* 확정일자: 2021-08-09

* 대항력: 없음

* 권리분석: 상기 임차권은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인: 박수지

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-08-05

* 확정일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 권리분석: 인수되는 보증금은 없습니다.

인수되는 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 인천 미추홀구 용현동 일대는 주거, 업무, 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

인근에 신흥여자중학교가 위치하며, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 배후 수요가 안정적으로 확보될 것으로 예상됩니다.

대중교통망이 잘 갖추어져 있어 접근성이 우수하며, 이는 오피스텔 임대 수요 확보에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

건물이 위치한 지번 630-32번지 일대는 오피스텔 및 공동주택 건부지로 이용되고 있어, 관련 업종과의 시너지 효과도 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 교통: 인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 주요 간선도로 접근성이 양호합니다.

편의시설: 상업지구와 인접하여 마트, 식당, 병원 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 신흥여자중학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

환경: 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 상대보호구역 지정 등으로 인해 유해 시설 입지는 제한적일 것으로 보입니다. (별도 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차권 존재: 을구 3번 주택임차권 (이현선, 182,000,000원)이 등기부상 존재하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 예정입니다. 만약 말소 동의 효력이 없거나 추가적인 법적 분쟁이 발생할 경우, 보증금 인수 부담이 발생할 위험이 존재하나, 현재로서는 발생 가능성이 매우 낮습니다. [자료 기반]

HUG 인수조건 변경: HUG의 인수조건 변경이라는 특이사항은 인수 후 명도 과정이나 추후 자산 활용에 영향을 줄 수 있으므로, 구체적인 내용 확인이 필요합니다.

건물 내부 미확인: 폐문부재로 내부 확인이 불가하여, 건물 상태(내부 마감, 설비 노후도, 하자 여부 등)를 정확히 파악하기 어렵습니다. 낙찰 후 예상치 못한 수리비가 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 제한: 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축, 증축, 용도 변경 등 재산권 행사에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 오피스텔로, 2017년에 준공되어 비교적 최신 건물에 속합니다.

건물 면적(약 17.83평) 대비 감정평가액(1.25억 원)은 최근 실거래가(1.23억~1.52억 원) 범위 내에 있어, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근 가능성이 있습니다.

채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 담보권을 실행하여 진행되는 경매 절차이므로 권리 관계가 비교적 명확합니다. 특히, 높은 금액의 임차권이 존재함에도 불구하고 매각으로 소멸될 예정이라는 점은 낙찰자의 부담을 크게 줄여주는 요소입니다.

다만, HUG 인수조건 변경에 대한 추가적인 확인과 내부 미확인 상태에 대한 리스크 관리가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

최신 건축 연도 및 적정 면적: 2017년 준공으로 신축급에 해당하며, 58.94㎡(약 17.83평)의 전용면적은 1~2인 가구 또는 소규모 사업장에 적합하여 수요층이 다양합니다.

우수한 입지 및 교통 접근성: 용현동 일대는 주거 및 상업 활동이 활발한 지역으로, 편리한 교통망과 생활 인프라를 갖추고 있어 임대 수요 확보에 유리합니다.

권리관계 명확성: 높은 보증금의 임차권이 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리에 대한 부담이 없습니다.

시세 대비 저가 매수 기회: 감정가가 최근 실거래가 범위 내에 있으나, 최저가 입찰을 통해 시세보다 저렴하게 매수할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 125,000,000원

최근 실거래가 범위: 123,000,000원 ~ 151,940,000원

인수되는 보증금: 0원

본 건은 권리분석상 인수되는 보증금이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 또한, 최근 실거래가 데이터를 고려할 때, 감정가 125,000,000원 대비 시세는 높게 형성되어 있습니다.

예상 입찰가는 감정가의 100%에서 120% 범위 내에서, 최근 실거래가와 입찰 당시의 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

이에, 135,000,000원 ~ 145,000,000원 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가 결정 시에는 현장 조사를 통해 건물 내부 상태를 반드시 확인하시고, 법원의 진행 상황을 면밀히 파악하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.