나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502171 [1] 인천광역시 부평구 부평동 118-7 에덴캐슬 15층1503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미 · 평가일 2026.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부평구 부평동 소재 "부평중학교" 남동측 인근에 위치하는 오피스텔 "에덴캐슬" 제15층 제1503호로서 인근은 오피스텔 및 다세대주택 등이 혼재된 주상지대임.

교통상황

서측 인근에 인천지하철1호선 "부평구청역", 남서측 인근에 경인전철 "부평역"이 각각 위치하고 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지하1층 지상15층 규모의 오피스텔로서 외벽 : 콘크리트 위 페인팅 마감 창호 : 섀시창호임.

이용상태

공부상 용도 오피스텔임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 인접토지와 등고 평탄하며 오피스텔건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래에관한허가구역(2025.08.26-2026.08.25, 외국인등 주택용도 취득) 내 토지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2026타경502171 (1)

소재지

인천광역시 부평구 부평동 118-7 에덴캐슬 15층1503호

건물 용도

오피스텔

감정가

168,000,000원

토지 면적

6. 05㎡ (약 1.83평)

건물 면적

47. 06㎡ (약 14.24평)

매각 대상

토지/건물 일괄매각

경매 구분

부동산 강제경매

채권자

주택도시보증공사

건축물 정보

건축 연도: 2017년

총 층수: 15층

해당 층: 15층

구조: 철근콘크리트구조

용도: 업무시설 (오피스텔)

총 세대수: 70세대

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재된 주상복합지대입니다.

교통 상황

인근에 인천지하철 1호선 "부평구청역" 및 경인전철 "부평역"이 위치하고 있으며, 시내버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

등기부 현황 요약

말소기준권리: 연수세무서장의 압류 (2024년 12월 18일)

주요 등기 내용:

* 소유권보존 (갑1)

* 소유권이전 (갑2)

* 주택임차권 (을3) - 남기웅 (HUG), 보증금 185,000,000원, 전입 2021-09-28, 확정 2021-08-27. 본 권리는 말소될 예정입니다.

* 압류 (을구) - 연수세무서장, 부천시, 부천세무서장, 미추홀구

* 강제경매 (갑11) - 주택도시보증공사, 2026년 3월 18일 개시

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (HUG)

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-28

* 확정일자: 2021-08-27

* 배당신고일자: 2023-11-06

* 대항력: 없음

* 인수 여부: 본 건 매각으로 인해 소멸되는 권리입니다. (주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출)

매각으로 소멸되지 않는 권리

없음. (을구 순위 3번 주택임차권등기 또한 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 말소될 예정입니다.)

4. 상권 및 시세 분석

건물 개요

본건은 에덴캐슬 오피스텔 15층 1503호로, 2017년 8월에 사용승인되었습니다. 철근콘크리트 구조이며, 총 15층 건물 중 15층에 위치합니다. 해당 호실의 전용면적은 47.06㎡입니다.

최근 매매 사례 분석

* 2024년 12월 4일, 11층 56.47㎡ 오피스텔이 190,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 4월 23일, 15층 57.18㎡ 오피스텔이 168,000,000원에 거래되었습니다. 본건과 동일한 15층 매물이 감정가와 동일한 금액에 실거래된 사례가 있습니다.

시세 동향 및 감정가 적정성

최근 실거래가를 감안할 때, 본 건의 감정가 168,000,000원은 적정 수준으로 판단됩니다. 동일 층 매물의 실거래가와 일치하는 점은 긍정적입니다.

5. 생활정보

주변 시설

본건은 "부평중학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주거 및 상업 시설이 밀집한 지역으로 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

선순위 임차권

임차인 현황 상 HUG 임차인의 대항력이 없으며, 매각으로 소멸되는 권리로 분류되었으나, 관련 서류(말소동의 확약서) 제출 여부 및 내용을 재확인하는 것이 안전합니다.

기타 특이사항

감정평가서 상 '임대차관계 미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 임대차 현황에 대한 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 지하철역 및 주요 교통망에 인접하여 교통이 편리하고, 상업 및 주거시설이 혼재된 입지에 위치한 오피스텔입니다. 최근 유사 물건의 실거래가가 감정가와 일치하는 점은 긍정적 요인으로 볼 수 있습니다. 권리분석 상 인수해야 할 부담이 적은 것으로 분석되나, HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 사항에 대한 면밀한 추가 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 부평역, 부평구청역 인근 위치

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 주변 상업 및 주거 지역으로 편의시설 이용 용이

* 권리관계 명확: 인수 부담이 적은 경매 물건 (말소 예정 권리 다수)

* 실거래가와 일치하는 감정가: 시장 가치를 반영한 합리적인 감정가

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원으로 분석되며, 선순위 임차권 또한 매각으로 소멸될 예정이므로, 권리 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 최근 15층 매물이 168,000,000원에 거래된 점과 감정가를 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 168,000,000원 ~ 175,000,000원 범위에서 경매 시세 및 응찰자 현황을 감안하여 결정하는 것이 합리적입니다. 이에 따라 170,000,000원을 초기 입찰 희망가로 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.