나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502207 [1] 인천광역시 남동구 간석동 769-11 에스알프리스틴 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "부평삼거리역(인천1호선)" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 묘지공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 부평삼거리역이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 3층301호로서, 외벽 : 스톤코트 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등. (집합건축물대장 사용승인일: 2011.02.15)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 8m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역((15.12.31.)지적재조사업에 따른 변경고시), 가축사육제한구역(2013 -03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경502207 (1) 사건으로 인천지방법원에서 진행 중인 물건입니다.

소재지는 인천광역시 남동구 간석동 769-11 SR프리스틴 3층 301호입니다.

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 감정가는 135,000,000원입니다.

토지 면적은 23.58㎡ (약 7.13평)이며, 건물 면적은 38.02㎡ (약 11.50평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 서OOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 SGI 인수조건 변경이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, 인천 1호선 부평삼거리역 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 묘지공원 등이 혼재된 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 부평삼거리역이 소재하여 교통 환경은 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2026년 3월 19일 접수된 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정(2026타경502207)입니다.

등기부상 소유권 보존, 이전 내역과 더불어 남인천세무서장, 안산세무서장, 남동구, 동안산세무서장의 압류 및 가압류가 존재합니다.

주택임차권(을3)으로 한국토지주택공사(LH)가 보증금 120,000,000원에 등재되어 있으나, 등기부상 말소로 기재되어 있습니다.

물건명세서상 해당 임차권은 양수인(서울보증보험 주식회사)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

총 등기부채권액은 3,262,000,000원으로 매우 높게 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 간석동 일대는 주거 밀집 지역에 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상권이 활성화된 편입니다.

부평삼거리역 인근이라 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 유동인구가 많아 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

다만, 주변에 묘지공원이 있다는 점은 일부 잠재적 구매자에게 부정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

인천광역시 남동구 간석동 769-11번지 인근은 주거 지역으로, 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다.

가장 가까운 지하철역은 인천 1호선 부평삼거리역으로 도보로 이용 가능합니다.

인근에는 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에는 상업시설, 금융기관, 병원, 학교 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

또한, 간석동은 인천의 중심부에 위치하여 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

다만, 본건 인근에 묘지공원이 위치해 있어, 이에 대한 호불호가 갈릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

매우 높은 총 채권액(32억 6천만원)은 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있으며, 경매 과정의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

인천 1호선 부평삼거리역 역세권이지만, 인근에 묘지공원이 위치하고 있어 혐오시설로 인식될 가능성이 있습니다.

"SGI 인수조건 변경"이라는 특이사항은 매각 조건이나 절차에 변동이 있었음을 시사하며, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 1호선 부평삼거리역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖추어진 다세대주택입니다.

특히, 한국토지주택공사(LH)의 1억 2천만원 상당의 임차권이 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 해당 보증금을 인수할 부담이 없습니다.

그러나 높은 총 채권액과 인근 묘지공원의 존재는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. SGI 인수조건 변경이라는 특이사항도 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 한국토지주택공사(LH)의 1억 2천만원 상당 임차권 인수 부담 없음 (말소 동의 확약서 제출).

* 인천 1호선 부평삼거리역 인근 역세권 입지로 교통 편리.

* 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도 높음.

* 비교적 신축(2011년 준공)으로 관리 상태 양호할 것으로 예상.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 135,000,000원입니다.

주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 규모 및 연식의 다세대주택 시세는 55,000,000원에서 173,000,000원까지 분포하고 있습니다.

특히, 2014년 준공된 64.73㎡ 면적의 "풍경채"가 173,000,000원(약 267만원/㎡)에 거래된 점, 1991년 준공된 34.65㎡ 면적의 "목화빌라(나)"가 55,000,000원(약 159만원/㎡)에 거래된 점을 감안할 때, 본건(38.02㎡, 2011년 준공)의 경우 연식과 면적을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

감정가 대비 시세 반영 및 인수 부담 없음(임차권 말소 동의)을 고려하여, 예상 입찰가는 110,000,000원에서 125,000,000원 사이로 판단됩니다.

본 건의 특이사항 및 주변 시세 변동 가능성을 종합적으로 고려하여, 118,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.