나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502187 [1] 인천광역시 남동구 서창동 565-14 청봉산에들에 1동 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 '서창초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 다세대주택, 아파트 및 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위여건 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 5층 건내 제4층 제403호로서, 외벽 : 치장벽돌 붙임 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방설비, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 토지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2018-12-31)(서창구획), 가축사육제한구역(2013-03-08) ((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) ((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 (지정기간: 2025. 08. 26.~2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경502187 (1)

인천광역시 남동구 서창동 565-14 청봉산에들에 1동 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 135,000,000원

토지면적: 28.97㎡ (약 8.77평)

건물면적: 42.63㎡ (약 12.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 건축물정보

건축물대장상 정보에 따르면 본건은 인천광역시 남동구 장아산로190번길 10-14 (서창동)에 위치한 청봉산에들에 제1동에 속하며, 총 5층 건물 중 4층 403호입니다. 철근콘크리트구조이며 경사지붕 형태를 갖추고 있습니다. 건축물 사용승인일은 2012년 2월 8일입니다.

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 '서창초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 유사한 형태의 다세대주택, 아파트, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 여건은 양호한 편입니다.

대중교통 이용은 인근에 버스정류장이 위치하여 편리하며, 차량 출입도 원활한 편입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트조 경사지붕 5층 건물 중 제4층 제403호입니다. 외벽은 치장벽돌 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

토지는 대체로 세장형의 토지로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 본건 남서측으로는 폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건이 속한 지역은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서창구획)입니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

현재(2026년 8월 14일 기준), 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 그 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 해당 기간 중에는 외국인 등 특정 대상자가 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택을 거래할 경우 허가를 받아야 합니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

감정평가서상 임차인 현황에 따르면, 주택도시보증공사(심규만)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 160,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2021년 4월 15일, 확정일자는 2021년 3월 30일이며, 배당신고일자는 2023년 5월 22일입니다. 등기부상 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

집합건물 등기부 요약상 말소기준권리는 2024년 9월 13일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)입니다. 이외 다수의 압류, 가압류, 강제경매 기입등기가 존재하나 모두 말소 예정 권리입니다.

등기부채권 총액은 170,000,000원입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 을구 순위 5번 주택임차권 등기입니다. 다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 점을 고려할 때, 이 임차권 역시 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 보입니다.

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 이는 HUG와의 관련성을 시사하며, 권리상 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.5. 상권분석

제공된 최근 매매 및 전월세 정보를 분석한 결과, 본건과 인근 지역의 다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

2026년 3월 거래된 '은빛설레임2'(2010년 준공, 49.62㎡)는 8,100만원에 거래되었습니다.

2026년 3월 거래된 '로엔그린101동'(2008년 준공, 74.73㎡)은 17,150만원에 거래되었습니다.

2026년 3월 거래된 '청봉빌리지1'(2008년 준공, 72.035㎡, 4층)은 17,700만원에 거래되었습니다.

본건은 건물면적 42.63㎡(약 12.90평)이며, 2012년에 사용승인되었습니다.

최근 거래 사례 중 본건과 동일한 4층이며 지번상 가까운 '청봉빌리지1'(72.035㎡)의 거래가(17,700만원)를 기준으로 본건 면적(42.63㎡)에 비례하여 시세를 추정하면 대략 10,500만원 수준입니다. (17,700만원 x (42.63㎡ / 72.035㎡)).

'은빛설레임2'의 거래가(8,100만원)는 면적이 본건보다 크고 연식도 비슷하거나 더 신축임에도 불구하고 가격이 낮아, 건물별 특성이나 층수, 향 등에 따라 가격 차이가 있음을 시사합니다.

현재 본건의 감정가는 135,000,000원으로, 주변 최근 실거래가 기준 시세 추정액(약 7,000만원 ~ 10,500만원) 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.6. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이합니다. 차량 접근성도 양호합니다.

* 교육시설: '서창초등학교'가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 주위로 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 동류형 다세대주택, 아파트, 공원 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 무난합니다.

1.7. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)와 임차인이 동일 주체이며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재합니다. 이는 HUG의 보증채무 이행 후 발생한 권리 관계로, 향후 HUG와의 관련 절차나 인수 조건에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 현재까지의 권리분석상 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 토지거래계약허가구역: 본건이 속한 지역은 2026년 8월 25일까지 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다. 보고서 작성 시점(2026년 8월 14일) 기준으로 허가 기간 만료가 임박했으나, 만약 낙찰 후 잔금 납부 시점이 허가 기간 내라면 외국인 등 특정 대상자는 취득 허가를 받아야 할 수 있습니다.

* 건물 관리: 다세대 주택의 특성상 층간 소음, 주차 문제, 공동 시설 관리 등 일반적인 관리 이슈가 발생할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 인천 남동구 서창동에 위치한 다세대주택으로, 서창초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성도 무난한 편입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이며, 임차인의 보증금 또한 낙찰자가 인수할 부담이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 채권자이자 임차인인 주택도시보증공사(HUG)와의 특수 관계로 인한 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 잠재적 변수로 고려할 필요가 있습니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 기간 만료가 임박한 점도 유의해야 합니다. 감정가가 최근 시세 대비 다소 높게 책정된 점을 감안할 때, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

* 소액 투자 가능성: 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 상대적으로 적은 자금으로 투자가 가능합니다.

* 입지 개선 가능성: 주변 지역의 개발 및 인프라 확충에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 초등학교와 근린생활시설이 인접하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.10. 예상 입찰가

본건의 건물 면적(42.63㎡)과 최근 인근 다세대 주택 거래 사례를 고려할 때, 본건의 실질적인 시세는 약 7,000만원에서 10,500만원 사이로 추정됩니다. 특히, 본건과 유사한 층수 및 지번상 가까운 '청봉빌리지1'의 거래가(72.035㎡, 4층, 17,700만원)를 기준으로 면적 비례 환산 시 약 10,500만원 수준으로 평가됩니다.

감정가 135,000,000원은 이러한 시세 추정치보다 높은 수준입니다. 'HUG 인수조건 변경' 및 HUG 관련 특수 물건 정보의 잠재적 리스크와 감정가 대비 시세의 괴리를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 105,000,000원으로 제안합니다. 이는 시세 범위 내에서 안정적인 투자를 고려한 보수적인 금액이며, HUG와의 관련 절차에 대한 충분한 사전 조사 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.