나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502174 [1] 인천광역시 서구 마전동 1025-14 중앙이클래스19차 1동 3층306호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "마전초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택 등 공동주택, 근린생활시설, 공원 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 완정역(인천2호선)이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(경사스라브)지붕 5층 건물내 3층306호로서, 외 벽 : 치장석재 마감 등. 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창 호 : 샷시 창호 등. (사용승인일 : 2016.01.14)

이용상태

단지형연립으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북서측으로 노폭 12m 및 8m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2013-05-27), 지구단위계획구역(검단2지구), 소로2류(폭 8m~10m)(2013 -05-27)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2013-05-27)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 인천지방법원에서 진행 중인 부동산 강제 경매 물건에 대한 정보를 담고 있습니다.

1.1. 기본 물건 현황

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502174 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 마전동 1025-14 중앙이클래스19차 1동 3층306호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 207,000,000원

* 토지 면적: 32.86㎡ (약 9.94평)

* 건물 면적: 54.65㎡ (약 16.53평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 사용 승인일: 2016.01.14

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본 물건은 인천광역시 서구 마전동에 소재하며, "마전초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 연립주택 등 공동주택과 근린생활시설, 공원 등이 어우러진 전형적인 주택지대입니다.

* 교통 상황

본 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 완정역(인천2호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로 상태

물건지 남동측으로는 폭 12m 내외, 북서측으로는 폭 8m 내외의 도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검단2지구), 소로2류, 중로3류에 속해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 외국인 주택용도 취득에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

* 지역 개발 잠재력

본건이 속한 검단2지구는 현재 일반산업단지 조성 사업이 진행 중이며, 특히 환경산업을 특화한 강소연구개발특구 생산거점지구로 조성될 예정입니다. 이는 향후 지역 발전에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 요약

등기부등본상 소유권 보존 및 이전 등기, 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 개시결정 등 다양한 권리 내역이 존재합니다.

* 말소 기준 권리

말소 기준 권리는 2022년 9월 23일 접수된 오케이에프앤아이대부주식회사의 가압류 (금액: 5,135,444원)입니다.

* 인수되는 권리

을구 3번 주택임차권 (권리자: 안지혜, 금액: 220,000,000원, 확정일자: 2021.04.16, 전입일자: 2021.04.30)은 말소기준 권리보다 선순위이지만, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 안 (주택도시보증공사)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-30

* 확정일자: 2021-04-16

* 배당신고일자: 2023-07-24

* 대항력: 없음 (제공된 정보 상)

* 총 채권액: 235,135,444원 (말소기준 권리 포함)

1.4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설과 공원이 인접하여 주거 생활에 필요한 기본적인 상업 및 편의 시설 이용이 가능합니다. 또한, 인근 검단2지구의 산업단지 개발 계획은 장기적으로 지역 상권 활성화에 기여할 잠재력을 가지고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주거 환경

단지형 연립주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 3층에 위치합니다. 2016년 사용 승인된 건물로 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 생활 편의시설

마전초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 완정역(인천2호선)과 다수의 버스 노선이 있어 교통이 편리합니다. 주변의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역

외국인 주택용도 취득 시 허가를 받아야 하는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 경매 매수인의 범위를 제한할 수 있는 요인입니다.

* HUG 인수조건 변경

채권자인 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수조건 변경 사항이 있습니다. 정확한 내용은 경매 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

* 임대차 관계

임대차 관계는 미상으로 되어 있으나, 주택임차권 등기가 있으며 보증금 220,000,000원이 존재합니다. 다만, 대항력이 없으며 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 마전동의 연립주택으로, 초등학교 및 역세권 접근성이 좋은 편이며, 지역 개발 계획(검단2지구 산업단지 조성)으로 인한 향후 가치 상승 기대감이 있습니다. 권리상 인수되는 부담이 없는 것으로 분석되나, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 사항은 추가적인 확인이 필요합니다. 감정가 대비 최근 실거래가 분석 시 시세 차익 가능성이 있어 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지 내 입지

* 편리한 교통 환경 (완정역, 버스정류장 인근)

* 명확한 권리 분석 (인수되는 보증금 없음 예상)

* 지역 개발 잠재력 (검단2지구 산업단지 조성)

* 감정가 대비 시세 차익 가능성

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 연식(2015-2016년식) 및 유형(연립주택)의 물건들이 3.3㎡당 약 257만원 ~ 260만원 선에서 거래되었습니다. 본건의 건물 면적(54.65㎡)을 기준으로 산출된 예상 시세는 약 1억 4,157만원입니다.

감정가는 2억 700만원으로, 이는 최근 실거래가 기준 시세보다 약 46% 높게 책정된 것으로 보입니다.

채권자 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 임차인 보증금 2억 2천만원의 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 등의 특이사항을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 180,000,000원

* 최종 제안가: 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.