나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502143 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 303-1 휴프라임 12층1202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의로터리' 남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 12층 1202호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등임. 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 업무시설, 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 25미터 내외, 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

숭의동 303-1 :일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가 축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남 부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파 트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 숭의동 303-168 :일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제 한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법 률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국 인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2026타경502143 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 303-1 휴프라임 12층 1202호

건물 용도: 건축물대장상 업무시설, 공동주택 (주택으로 이용 중)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 12층

준공 연도: 2003년 (건축물대장상 사용승인일 2018년, 실제 준공 2003년으로 확인됨)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

감정가: 277,000,000원

1.2. 면적 정보

토지 면적: 10.61㎡ (약 3.21평)

건물 면적: 74.33㎡ (약 22.49평)

1.3. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의로터리' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통임.

교통 상황: 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

토지 이용 상태: 장방형 토지로서 업무시설, 공동주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로 상태: 본건 북동측으로 노폭 약 25미터 내외, 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 (2025-08-21까지, 외국인 등 대상)

1.4. 권리 분석

말소기준권리: 을구 3번 근저당권 (2022년 6월 29일, 채권최고액 260,000,000원)

인수되는 권리: 없음 (말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸됩니다.)

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (김민정)

보증금: 320,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 4월 19일

확정일자: 2022년 3월 28일

배당신고일자: 2024년 6월 21일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경

임차인 김 (김민정)은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 주택임차권등기(을구 4번)는 말소 예정입니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존 (갑1, 2018.07.06)

* 소유권이전 (갑2, 2018.07.19)

* 근저당권 (을3, 2022.06.29, 260,000,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권 (을4, 2024.06.21, 320,000,000원, 말소 예정)

* 소유권이전 (갑7, 2022.05.10)

* 가압류 (갑8, 2024.03.04, 12,740,365원, 말소)

* 압류 (갑9, 2025.03.07, 말소)

* 압류 (갑10, 2025.10.14, 말소)

* 강제경매 (갑11, 2026.03.17, 320,000,000원, 말소)

등기부채권 총액: 592,740,365원

1.5. 상권 및 생활 정보

주변 환경: 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 숭의로터리 인근에 위치하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

생활 편의: 소규모 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 환경: 공동주택 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

건물 설비: 위생 및 급배수 시설, 승강기, 화재 탐지 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

건물 노후도: 2003년 준공된 건물로, 건물 노후에 따른 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

HUG 인수조건 변경: 채권자인 HUG의 인수 조건 변경 사항은 경매 절차 및 물건 가치에 영향을 줄 수 있으므로, 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

토지 이용 제한: 토지거래계약허가구역 지정 기간(2025.08.26 ~ 2026.08.25) 내에 있어 해당 규정을 준수해야 합니다.

주변 시설: 현재 제공된 정보에서 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 없으나, 입찰 전 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 복합 용도의 건물 내 주거 공간으로, 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 안전한 물건입니다. 임차인이 대항력이 없고, 모든 선순위 권리가 말소될 예정입니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준이며, 지역 개발 가능성을 기대할 수 있는 입지입니다. 다만, 건물 노후도 및 HUG 인수조건 변경 사항은 신중하게 검토해야 할 요소입니다.

1.8. 투자 포인트

권리 관계 안전: 대항력 없는 임차인 및 모든 후순위 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

입지 조건: 숭의로터리 인근 지역으로 향후 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가 분석 및 제언

감정가: 277,000,000원

주변 시세 분석: 제공된 JSON 데이터의 최근 매매가는 6,370만원 ~ 7,200만원 수준으로, 본건의 감정가(27,700만원)와 상당한 차이를 보입니다. 해당 JSON 데이터는 '다세대' 주택으로, 본건의 '업무시설, 공동주택' 복합 용도 건물과는 직접적인 비교가 어려울 수 있습니다. 또한, 제공된 JSON 데이터와 본건 건물(휴프라임)의 주소가 상이하여 동일 단지 또는 유사 물건으로 보기 어렵습니다.

건축물대장상 '휴프라임'은 14층 규모의 복합 건물로, 2003년 준공된 점을 고려할 때, 주변의 신축 빌라 등과는 가격 차이가 발생할 수 있습니다.

다만, 제공된 JSON의 낮은 시세는 본 건의 감정가가 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다. 따라서, 실제 현장 방문을 통해 건물의 정확한 상태, 주변의 유사 물건 시세(특히 복합 용도 건물 또는 유사 연식의 주택 시세)를 면밀히 조사하고, HUG의 인수 조건 변경 내용을 반드시 확인하여 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가:

감정가의 70% ~ 80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

193,900,000원 ~ 221,600,000원

(주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보 및 일반적인 시세 분석에 기반한 추정치이며, 실제 시세와 다를 수 있습니다. 정확한 가치 판단을 위해서는 반드시 현장 조사 및 추가적인 시세 조사가 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.