나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502127 [1] 인천광역시 남동구 만수동 937-12 해마루플러스 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "만수초등학교"북서측에 위치하며, 주변은 다세대 주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 만수역(인천2호선) 등이 소재하는바, 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물내 3층 제301호로서, (사용승인일:2014.03.18) 외벽: 치장벽돌 붙임 마감 등 내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

집합건축물대장상 "다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,난방 설비,승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, '다세대주택, 제2종근린생활시설"주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 중로 및 소로의 포장도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건 강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계 약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세 대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502127 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 만수동 937-12 해마루플러스 3층 301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 200,000,000 원

* 토지면적: 24.80㎡ (약 7.50평)

* 토지지분: 24.80㎡ (약 7.50평)

* 건물면적: 52.86㎡ (약 16.00평)

* 건물지분: 52.86㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (본 경매 사건 채권자)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 3층 제301호

* 사용승인일: 2014년 3월 18일

* 총층수: 7층

* 해당층: 3층

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "만수초등학교" 북서측에 위치하며, 주변은 다세대 주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통으로 평가됨.

1.1. 2.교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 만수역(인천2호선) 등이 소재하여 대중교통 여건은 보통으로 평가됨.

1.1. 3.인접 도로상태

본건 서측 및 남측으로 중로 및 소로의 포장도로가 각각 소재함.

1.1. 4.토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.).

1.2. 권리분석

1.2. 1.임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (하태신)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 30일

* 확정일자: 2022년 5월 20일

* 배당신고일자: 2024년 3월 29일

* 대항력: 없음

* 비고: (하 )

1.2. 2.말소기준권리

압류 (부산진구청, 주차관리과-48470)

1.2. 3.등기부채권 총액

210,000,000원

1.2. 4.인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음. (을구 순위 5번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 소멸될 예정임.)

1.2. 5.권리분석 요약

본건은 주택도시보증공사의 강제경매 사건으로, 말소기준권리(압류)에 의해 등기부상 모든 권리가 소멸될 예정임. 임차인 하 은 대항력이 없어 보증금 회수는 배당을 통해 이루어지며, 매수인이 인수할 권리는 없음. HUG 인수조건 변경 관련 특이사항은 말소동의 확약서 제출로 해결된 것으로 판단됨.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 상업시설

본건은 주거지역에 위치하며, 주변에 다세대 주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음. 도보권 내 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 대중교통 이용 시 인근 상업지구 접근성이 양호함.

1.3. 2.혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.4. 생활정보

1.4. 1.교통 및 편의시설

인근 버스정류장 및 만수역(인천2호선) 이용이 편리하며, 차량으로 주요 도로 접근성이 좋음.

1.4. 2.교육시설

만수초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경임.

1.4. 3.기타

주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.HUG 인수조건 변경

본건은 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있으나, 권리분석상 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 인한 권리 소멸에는 문제가 없을 것으로 판단됨. HUG의 강제경매 진행이라는 점은 향후 매각 절차나 시장 상황에 영향을 줄 수 있는 요소임.

1.5. 2.임차인 관련

임차인 하 은 대항력이 없어 보증금 전액을 인수할 위험은 없음. 다만, 배당 순위 및 금액에 따라 보증금 회수에 차질이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 관련 공지 및 배당 내역 확인이 필요함.

1.5. 3.법적 제한

토지이용계획상 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역(외국인 등에 한함) 등에 해당하므로, 관련 법규를 사전에 확인해야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있음. 건물 준공 연도(2014년)가 신축에 가까워 주거 가치가 높으며, 만수초등학교 및 만수역 접근성도 좋음. 권리관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 명도 부담이 적음. HUG 관련 인수조건 변경 사항은 말소동의 확약서 제출로 해결된 것으로 보이며, HUG의 강제경매 진행이라는 점은 특수 물건으로 고려할 필요가 있음.

1.7. 투자 포인트

* 신축급(2014년 준공) 다세대주택으로 주거 가치가 높음.

* 만수초등학교 및 만수역 역세권 입지로 편리한 생활 환경.

* 권리관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 명도 부담이 적음.

* HUG의 강제경매 진행으로 시세보다 저렴하게 취득할 가능성 있음.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 물건 거래 사례 및 본건의 감정가를 종합적으로 고려할 때, 현 시세 기준으로 예상 입찰가는 150,000,000원에서 170,000,000원 사이로 예상됨. (건물 신축 연도, 면적, 입지 등을 고려)

본건은 HUG가 채권자이자 경매 신청인으로 진행하는 물건으로, HUG의 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출 등으로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없음. 따라서 예상 입찰가는 순수 시장 가격을 기준으로 산정함.

최종 입찰가는 경매 당일 법원 분위기, 경쟁 입찰자 수, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함. 감정가 200,000,000원 대비 낮은 금액으로 취득 시 수익률을 높일 수 있을 것으로 판단됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.