나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502138 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 66-14 가동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로운 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 '인천부평북초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바 대중교통의 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 제1층 제102호로 외벽: 벽돌마감 등, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

갈산동 66-14, 갈산동 66-17 공히 : 제2종일반주거지역(2025-11-17) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502138 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 66-14 가동 1층 102호

용도: 다세대주택

감정가: 99,000,000원

토지면적: 21.00㎡ (약 6.35평)

토지지분: 21.00㎡ (약 6.35평)

건물면적: 36.30㎡ (약 10.98평)

건물지분: 36.3㎡ (약 10.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 갈산동에 소재한 '인천부평북초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 수준입니다.

교통 상황으로는 차량의 진입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황 분석 결과, 본건의 말소기준권리는 을9 근저당권(채권최고액 42,000,000원)입니다.

매각으로 인하여 말소되지 않는 권리는 없습니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 을10 주택임차권: 권리자 오슬기 (보증금 110,000,000원). 전입일자 2022-06-07, 확정일자 2022-04-06.

본 임차권은 HUG 인수조건 변경 및 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출됨에 따라 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 본 건은 낙찰자가 해당 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

* 갑11 강제경매: 권리자 주택도시보증공사 (채권액 110,000,000원). 인천지방법원 2026타경502138 강제경매 개시결정 등기.

* 기타 권리: 압류 (국민건강보험공단), 압류 (의정부시) 등기 존재 (모두 말소 예정).

* 소유권 이전: 이현수 (2009-10-16), 정경화 (2022-06-09), 이용진 (2023-06-21) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

해당 물건이 위치한 갈산동 일대는 다세대 주택과 소규모 상가 등이 혼재된 전형적인 주거 지역입니다.

최근 주변 지역의 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 3.3㎡당 거래 가격은 약 188만원에서 406만원 사이로 형성되어 있습니다.

본건의 감정가는 99,000,000원으로, 면적 36.30㎡ (약 10.98평)를 고려할 때, 유사 면적의 최근 거래 사례 시세보다 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

인근 '우덕빌라(가동)'의 50.48㎡ 면적이 20,500만원에 거래된 사례(2026년 7월 3일)를 적용하면, 3.3㎡당 약 134만원 수준으로, 본건의 면적으로 환산 시 약 14,740만원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

다만, 본건 건물의 사용승인일이 1991년 5월 15일로, 비교 대상 건물(1992년~1997년)보다 건축 연령이 높다는 점은 시세 산정에 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: '인천부평북초등학교'와 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 학군입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 노선이 운행되는 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 편의시설: 주거 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 임차인(주택도시보증공사)의 보증금 110,000,000원 전액 인수 의무는 없으나, HUG의 조건 변경 내용 및 말소 동의 확약서 제출에 대한 구체적인 확인이 필요합니다. (권리분석상 인수 보증금은 0원이므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.)

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당하며, 특히 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있습니다 (2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일). 외국인 등의 주택 용도 취득 시 허가 대상이므로, 낙찰 후 취득 절차 시 해당 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 현황 조사상 명칭 불일치: 현황 조사 시 본건 부동산이 '한성빌라'로 확인되었다는 점은 공부상 명칭(갈산동 66-14 가동)과 상이할 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. (외부 지도 서비스 검색 불가)

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 다세대주택으로, 감정가는 99,000,000원입니다.

권리 분석 결과, 임차인(HUG)의 보증금 110,000,000원에 대한 인수 부담이 없으며, 말소기준권리 외 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수해야 할 권리 관계상의 부담은 적습니다.

주변 시세와 비교했을 때 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보이며, 이는 건물의 연식 (1991년 사용승인) 등을 고려한 결과로 판단됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 기간 만료 시점, 현황 명칭과 공부상 명칭의 불일치 가능성 등은 취득 전 추가 확인이 필요한 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG 임차인 보증금 인수 부담 없음: 약 1.1억원에 달하는 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없어 실질적인 취득 비용을 크게 절감할 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 낮은 감정가: 유사 면적의 최근 거래 사례 시세보다 감정가가 낮게 책정되어 있어, 시세차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 초등학교와 근접하고 대중교통 이용이 편리하여 주거 가치가 안정적으로 유지될 것으로 예상됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 별도 등기 관련 문제나 복잡한 권리 관계를 피할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 99,000,000원

주변 시세 분석:

최근 매매 사례를 바탕으로 산정한 3.3㎡당 시세는 약 188만원에서 406만원입니다.

본건의 전용 면적 10.98평에 이를 적용하면, 예상 시세는 약 11,870만원에서 14,740만원 수준으로 추정됩니다.

건물의 연식(1991년)을 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 약 11,870만원 ~ 13,000만원 범위를 예상할 수 있습니다.

권리 인수 비용: 0원

추정 입찰가:

본 건은 감정가가 9,900만원으로, 주변 시세 대비 상당히 낮게 책정되어 있습니다. HUG 임차인의 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점을 감안하면, 시세 하한선인 약 120,000,000원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 기간(2026년 8월 25일)이 남아있으므로, 낙찰 후 취득 시점에 따른 허가 여부를 반드시 확인해야 합니다.

보수적인 접근을 원한다면, 감정가 이상인 100,000,000원에서 120,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.