나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502134 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 437-1 스타뷰 10층1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔, 업무시설, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 지하1층, 지상14층 건물 내 제10층 제1004호로서, (사용승인일 : 2018.08.21) 외벽 : 시멘트몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 오피스텔(거실 및 주방/식당, 방3, 욕실2, 다용도실2 등)임. ※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 "오피스텔" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 광대로와 접하고, 서측으로 세로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임. - 대상물건 등기사항전부증명서상에 "주택임차권등기(2023.11.06. 임차보증금 267,000,000원)"가 기재되어 있으므로 경매 진행 시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502134 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 437-1 스타뷰 10층 1004호

용도: 오피스텔

감정가: 220,000,000원

토지면적: 11.90㎡ (약 3.60평)

토지지분: 11.90㎡ (약 3.60평)

건물면적: 80.81㎡ (약 24.45평)

건물지분: 80.81㎡ (약 24.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 업무시설, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 북측으로 광대로, 서측으로 세로의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑11 압류 (주택도시보증공사, 2026-03-17)

* 강제경매 신청 채권자: 주택도시보증공사 (채권액: 267,000,000원)

* 임차인 현황:

* E * (전입 2025-10-13, 대항력 없음, 보증금/차임 미상)

* M * (전입 2025-06-03, 대항력 없음, 보증금/차임 미상)

* Z * (전입 2025-06-03, 대항력 없음, 보증금/차임 미상)

* 주택도시보증공사 (이 ) (전입 2021-09-30, 확정 2021-09-03, 배당신고 2023-11-06, 대항력 없음, 보증금 267,000,000원)

* 권리 분석: 말소기준권리보다 선순위 권리인 주택임차권(을구 3번, 이영남, 보증금 267,000,000원)이 존재하나, 등기부등본 및 물건명세서상 말소 예정으로 확인됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 문구는 추가 확인이 필요합니다. 나머지 압류 및 강제경매 개시결정 등은 말소기준권리보다 후순위로 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 관련 주의사항: 상기 기재된 임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 도화동 일대는 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포되어 있으며, 지역 발전 가능성이 있는 상업지역에 해당됩니다.

* 도화초등학교가 인근에 위치하고 있어 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 우수합니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 도화초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 주요 도로 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권: 등기부상 주택임차권이 말소 예정으로 기재되어 있으나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 HUG(주택도시보증공사)의 채권 인수 또는 관련 조건 변경으로 인해 예상치 못한 부담이 발생할 가능성이 있음을 시사합니다. 경매 진행 시 HUG의 실제 인수 여부 및 관련 확약서 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 현장 조사 제약: 감정평가서 상 현장 조사 시 폐문, 이해관계인 부재 등으로 인해 집합건축물대장 현황도, 외관, 탐문 조사 기준으로 작성되었음을 명시하고 있어, 실제 내부 상태와 다를 수 있는 점을 유의해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 인근에 혐오시설이 보고된 바는 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 오피스텔로, 기본적인 입지 조건과 생활 편의성은 양호한 편입니다.

* 감정가는 220,000,000원으로, 건물 전용면적 80.81㎡(약 24.45평) 대비 적정 수준으로 판단됩니다.

* 권리관계는 대부분 말소될 예정이나, HUG와 관련된 특이사항은 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있어 철저한 확인이 필요합니다.

* 오피스텔 및 업무시설 등이 혼재된 지역으로, 향후 지역 개발 가능성도 고려해볼 만합니다.

1.7. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 유사 면적 및 층수의 최근 실거래가(212,000,000원)와 유사한 수준의 감정가입니다.

* 입지적 장점: 도화초등학교 인근에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 지역 발전 가능성: 상업지역으로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 경매를 통한 시세 차익: 권리 분석 및 리스크 관리를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 220,000,000원입니다.

* 최근 유사 면적(82.67㎡, 10층)의 실거래가가 212,000,000원에 형성되어 있으며, 이를 고려할 때 현 시세는 감정가와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

* HUG 관련 권리가 말소될 것으로 예상되나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항으로 인한 잠재적 부담을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 180,000,000원에서 200,000,000원 사이를 권장합니다. 실제 입찰가는 시장 상황 및 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.