나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502119 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1129-8 구월룩소르주상복합아파트 9층906호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "예술회관역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 지하철역(인천1호선 "예술회관역")과 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물내 제9층 제906호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등. 창호: 샷시창임.

이용상태

"오피스텔"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, "업무시설, 공동주택 및 근린생활시설" 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로가 각각 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의: 남동구 환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 등기사항전부증명서에는 임차보증금 금250,000,000원의 주택임차권이 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경502119 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1129-8 구월룩소르주상복합아파트 9층906호

신주소: 인천광역시 남동구 예술로192번길 35 (구월동)

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 211,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 및 토지 정보

건물명: 구월룩소르주상복합아파트

구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물 (지하 1층, 지상 15층)

전용면적: 57.80㎡ (약 17.48평)

토지 면적: 9.37㎡ (약 2.83평) - 구분건물 토지지분

건축 연도: 2016년

호별 구분: 9층 906호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "예술회관역" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

인천1호선 "예술회관역"과 다수의 버스 노선이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량의 출입이 용이하며, 본건 북측 및 남측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구), 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 외국인 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 2026년 1월 27일 남동구 압류 (등기부 갑8)

경매신청 채권자: 주택도시보증공사 (인천지방법원 2026타경502119, 등기부 갑9)

기타 권리: 국민건강보험공단 압류 (등기부 갑10)

등기상 임차권: 을구 순위 3번, 오필준, 보증금 250,000,000원. 등기부상 말소 예정이나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 소멸 여부 확인이 필요합니다. (현재 임차인 현황상 대항력 없음으로 표기)

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(오필준)

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-06-02

확정일자: 2022-05-18

배당신고일자: 2024-06-25

대항력: 없음

* 최진혁

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-11-28

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요. 특히 전입일자가 현재 시점(2026년 9월) 이후인 2025년 11월 28일로 되어 있어, 데이터 오류인지 향후 실제 입주 예정인지 등 사실관계 확인이 필수적입니다.

3.3. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 개발 현황

본건이 위치한 구월동은 예술회관역 인근으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다. 주변에 다양한 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재하여 풍부한 유동인구 및 배후수요를 확보하고 있습니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

최근 2025년 3월부터 2026년 3월까지 거래된 인근 유사 면적(약 56.73㎡ ~ 58.82㎡) 오피스텔의 실거래가는 160,000,000원에서 170,000,000원 사이로 확인됩니다. 이는 본건의 감정가 211,000,000원에 비해 낮은 수준입니다.

4.3. 시세 적정성

본건의 감정가는 211,000,000원이나, 최근 실거래가 수준은 160,000,000원 ~ 170,000,000원으로 약 20% 이상 차이가 발생하고 있습니다. 따라서 감정가 대비 시세가 높게 책정되었을 가능성이 있으며, 입찰 시 시세와의 괴리를 신중하게 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

인천1호선 예술회관역 및 다수의 버스 정류장이 인접하여 교통이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 구월동은 인천광역시의 주요 업무지구 중 하나로, 관공서, 병원, 문화시설 등 주요 기반시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 환경

별도의 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 일반적인 업무시설 및 공동주택 밀집 지역의 생활 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 복잡성

'최진혁' 임차인은 보증금이 0원임에도 불구하고 '대항력 있음'으로 표기되어 있으나, 전입일자가 현재 시점(2026년 9월)보다 미래인 2025년 11월 28일로 되어 있어 데이터 오류 또는 특이사항 발생 가능성이 높습니다. 또한, 오필준 임차인의 경우 대항력 없음으로 표기되나, HUG의 말소 동의 확약서 제출 여부 등 소멸 여부를 명확히 확인해야 합니다. 이러한 임차인 관련 복잡성은 향후 명도 과정이나 소유권 행사 시 예상치 못한 문제나 비용 발생의 위험이 있습니다.

6.2. 감정가와 시세의 괴리

감정가(211,000,000원) 대비 최근 실거래가(160,000,000원 ~ 170,000,000원)가 현저히 낮아, 감정가가 시세보다 높게 산정되었을 가능성이 큽니다. 이는 낙찰 후 시세차익을 기대하기 어렵거나, 최악의 경우 낙찰가율에 따라 손실이 발생할 수 있는 리스크로 작용할 수 있습니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

"HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 매각 과정이나 인수 후 처리에 있어 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 시사합니다. 이는 소유권 이전이나 명도 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 예술회관역 역세권에 위치하여 입지조건은 양호하나, 복잡한 임차인 관계와 감정가와 시세 간의 상당한 괴리가 잠재적 리스크로 작용하고 있습니다. 특히 '최진혁' 임차인의 미래 전입일자 및 대항력 있음 표기는 반드시 명확한 사실관계 확인이 필요합니다. 또한, '오필준' 임차인의 권리 소멸 여부 및 HUG 인수조건 변경 사항에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철역(예술회관역) 초역세권에 위치하여 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 비교적 신축 건물: 2016년 준공으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 구월동 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 부동산 강제경매: 채권 회수를 위한 경매 절차로, 시세 대비 저가 매수의 기회가 발생할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 현 시세, 그리고 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 거래가 160,000,000원 ~ 170,000,000원을 기준으로, 리스크 요인에 대한 충분한 조사를 전제로 하되, 낙찰 후 추가적인 부담이나 명도 지연 등의 가능성을 감안하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 175,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.