나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502172 [1] 인천광역시 서구 검암동 683-6 이레케슬 5동 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔버감정 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 인천2호선 '아시아드경기장역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상5층 건물 내 제5층 제502호로서, 외벽 : 몰타르 위 페인팅 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형인 토지로서 현황 공동주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 출입은 본건 남동측 소로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본건은 인천광역시 서구 검암동 683-6번지에 위치한 이레케슬 5동 5층 502호에 소재한 도시형생활주택입니다.

1.2. 면적 및 용도

* 토지 면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

* 건물 면적: 50.83㎡ (약 15.38평)

* 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

1.3. 감정가

213,000,000원

1.4. 경매 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502172 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 인천2호선 '아시아드경기장역' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 주거지역입니다.

2.2. 교통망

인근에 버스정류장 및 지하철역(인천2호선 아시아드경기장역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 출입은 본건 남동측 소로를 이용합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본상 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 주택임차권, 압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 말소기준권리는 2025년 12월 12일 접수된 부평구(인천광역시)의 압류(갑6)입니다. 현재 진행 중인 본 경매(갑7, 주택도시보증공사, 2026.03.18 접수)로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이성금 (HUG 보증)

* 보증금: 215,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-16

* 확정일자: 2021-05-31

* 대항력: 없음

* 비고: 을구 3번 주택임차권 등기는 말소 예정이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 보증금은 0원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리(압류, 갑6)보다 후순위인 주택임차권(을3) 및 본건 강제경매(갑7)는 모두 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 매수인은 인수해야 할 부담 있는 임차권이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 30.72㎡ (2010년식) : 9,300만원 (2026년 1월 거래) - 평당 약 302만원

* 62.67㎡ (2010년식) : 17,900만원 (2026년 1월 거래) - 평당 약 285만원

* 72.87㎡ (2009년식) : 18,300만원 (2026년 1월 거래) - 평당 약 251만원

본건 건물(이레케슬)은 2014년 준공되어 위 비교 대상 건물들보다 신축입니다. 본건 전용면적 50.83㎡(약 15.38평)를 기준으로, 최근 거래된 인근 유사 면적대의 가격대를 고려할 때, 평당 250만~300만원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다. 이에 따라 시세는 약 1억 3천만 원에서 1억 6천만 원 사이로 추정됩니다.

4.2. 건물 정보 (이레케슬)

이레케슬 단지는 2014년 6월 건축 허가를 받아 2015년 2월 사용 승인된 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 총 5개 동으로 구성되어 있으며, 해당 물건이 속한 5동은 지상 5층 규모로 철근콘크리트 구조입니다. 총 56세대가 거주 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 인천2호선 아시아드경기장역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 아시아드 주경기장 등 체육 시설 이용도 용이합니다.

5.2. 주변 환경

주거 밀집 지역으로 조용한 편이며, 인근에 녹지 공간이나 공원이 있다면 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다. (※혐오시설 관련: 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 외국인 등의 주택 용도 취득에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.). 다만, 경매를 통한 취득 시에는 국내 거주자에게는 직접적인 영향이 없을 수 있으나, 잠재적 제한 사항으로 인지할 필요가 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이며 임차인 보증금 전액을 보증한 상황입니다. 'HUG 인수조건 변경' 사항은 HUG와의 거래 조건에 변동이 있었음을 시사하며, 경매 절차 진행에 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 임차인의 대항력이 없고 보증금 전액이 소멸 처리되므로 매수인의 보증금 인수 부담은 없습니다.

6.3. 기타 제한 사항

* 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 본건의 감정가는 213,000,000원이지만, 주변 시세는 1억 3천만 원 ~ 1억 6천만 원 수준으로 추정되어 감정가 대비 시세 괴리가 존재합니다.

* 채권액(215,000,000원)이 감정가(213,000,000원)보다 높아 유찰 가능성 또는 낙찰 시 높은 금액으로 결정될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 검암동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물이며 대중교통 이용이 편리한 입지입니다. 권리상으로 임차인의 대항력이 없어 매수인의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 그러나 감정평가액 대비 주변 시세가 현저히 낮다는 점, HUG의 채권이 임차 보증금과 동일한 금액으로 설정되어 있다는 점 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 토지거래허가구역 지정은 국내 매수자에게 직접적인 제약은 아닐 수 있으나, 매수 전 관련 규정을 명확히 확인하는 것이 좋습니다.

8. 투자 포인트

* 인천2호선 아시아드경기장역 역세권으로 대중교통 이용 용이

* 건축 후 약 10년 된 비교적 신축 건물

* 임차인 대항력 없음 및 보증금 인수 부담 없음

* 단지형 다세대주택으로 안정적인 주거 환경 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 213,000,000원이나, 최근 주변 시세 분석 결과 전용면적 50.83㎡ 기준 약 1억 3천만 원 ~ 1억 6천만 원 수준으로 추정됩니다. 채권자인 주택도시보증공사의 채권액은 215,000,000원이므로, 경매 절차상 유찰될 가능성도 있습니다.

본건의 시장 가치를 고려하여 합리적인 입찰가를 산정하기 위해서는, 신축 연식과 입지적 장점을 감안하되, 감정가와 시세의 괴리를 충분히 인지해야 합니다. 만약 첫 경매에서 진행된다면, 채권액과 감정가를 고려하여 1억 8천만 원 ~ 1억 9천만 원 수준에서 경쟁력 있는 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 낙찰 가능성 및 추가적인 유찰 가능성을 염두에 두고 보수적으로 접근한다면, 시세 범위 내에서 보수적인 입찰 전략을 세우는 것이 바람직합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 보수적으로 약 1억 6천만 원부터 시작하여, 현장 조사 및 권리 관계 재확인을 거쳐 1억 8천만 원 내외로 상향 조절하는 방안을 고려해볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.