나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502189 [1] 인천광역시 서구 검암동 616-8 디에스리치빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "간재울중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위로는 다세 대주택 및 상가·주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교시설 등으로 형성된 기존 주택 지대로서, 제반 입지여건 및 주위환경 등은 대체로 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등과 인천지하철2호선 "검바위역", 공항철도 "검암역(환승)" 등이 소재하는 등 전반적인 대중교통 상황은 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 4층 건물 내 4층 401호로서, (사용승인일자 : 2011.01.11.) 외 벽 : 인조타일 붙임 및 일부 샌드스프레이 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 집합건축물대장(전유부)상 "다세대주택"임.

설비내역

기본적인 급·배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

토지 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하며, 동측으로 왕복6차선 서곶로와 연계 되어 있어 전반적인 도로상태는 대체로 무난시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 보행자전용도로(접합), 가 축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025- 12-03)(서인천고등학교[문의: 서부교육지원청 평생교육건강과(032-560-6662)])<교육환경 보 호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거 래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26. ~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 본건 401호는 집합건축물대장(전유부)상 전유면적에 포함되지 않은 "복층(다락)"이 소 재하는 것으로 탐문조사 되었으며, 현장조사시 소유자 및 이해관계인 폐문부재로 복층 (다락) 부분의 구조 및 이용상황, 면적 등은 확인이 어려운 상태인 바, 경매 입찰시 이점 참고 바람.

물건 비고

-집합건축물대장(전유부)상 전유면적에 포함되지 않은 '복층(다락)'이 소재하는 것으로 탐문조사 되어 이를 고려하여 감정평가함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502189 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 검암동 616-8, 디에스리치빌 4층401호

* 용도: 다세대주택

* 건축물 사용승인일자: 2011년 1월 11일

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕

* 총 층수: 4층 중 4층

* 감정평가액: 187,000,000원

* 토지면적: 36.51㎡ (약 11.04평)

* 토지지분: 36.5083㎡ (약 11.04평)

* 건물면적: 49.67㎡ (약 15.03평)

* 건물지분: 49.67㎡ (약 15.03평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "간재울중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 상가·주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교시설 등으로 형성된 기존 주택지대입니다. 제반 입지여건 및 주위 환경은 대체로 무난한 편입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 또한, 인천지하철2호선 "검바위역"과 공항철도 "검암역(환승)" 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 토지 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하며, 동측으로는 왕복 6차선 서곶로와 연결되어 있어 도로 접근성이 양호합니다.

* 주변 시설:

* 가까운 학교로는 간재울중학교가 있습니다.

* 검암역과 검바위역 등 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 인천 서구 검암동 616-8번지 일대 주변에서 특정 혐오시설에 대한 정보는 현재 공개된 자료에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원 2026.03.18. 접수된 주택도시보증공사 강제경매개시결정 (2026타경502189)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을구 5번 주택임차권 (조선미) - 다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다.

* 기타 을구의 권리들.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: SUQINGQING

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-20

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 입찰 시 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: ZHAOYANRUI

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-08

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 입찰 시 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (조선미)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-21

* 확정일자: 2021-04-19

* 대항력: 없음

* 비고: 배당받을 예정으로 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 소재한 검암동 616-8번지 일대는 기존 주택지대로서, 주변에 다세대주택, 상가·주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 학교시설 등이 혼재하고 있습니다. 이는 일반적인 주거 지역 상권의 특성을 보이며, 기본적인 상업 및 생활 편의 시설 이용이 가능한 환경입니다. 특정 대형 상권이나 업무지구와는 거리가 있으나, 지역 내 수요를 충족시키는 생활권역으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 상가들이 있어 일상생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 가능합니다.

* 교통: 인천지하철2호선 검바위역, 공항철도 검암역 인근에 위치하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 교육: 간재울중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 마련되어 있습니다.

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: SUQINGQING, ZHAOYANRUI 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이러한 경우 실제 지급된 보증금이나 차임이 존재할 가능성이 있으며, 이에 대한 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

* 미등기 복층(다락) 면적: 집합건축물대장(전유부)상 전유 면적에 포함되지 않은 복층(다락) 부분이 탐문 조사되었습니다. 감정평가 시 이를 고려하였으나, 실제 이용 및 등기 관련하여 추후 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등이 주택용도로 취득하는 경우 토지거래허가를 받아야 하는 구역입니다. 내국인에게는 직접적인 영향은 없으나, 향후 거래 시 고려될 수 있습니다.

* 각종 토지이용계획 및 제한: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 다양한 용도지역 및 규제가 적용되고 있어 개발 또는 이용 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 편리한 교통 여건과 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2011년에 사용 승인된 철근콘크리트 구조 건물이며, 감정가는 1억 8,700만원입니다. 그러나 권리분석상 대항력 있는 임차인 두 명(보증금/차임 0원)이 존재하며, 이는 본건 취득 시 예상치 못한 부담으로 작용할 수 있는 중요한 리스크 요인입니다. 또한, 등기부등본상에 명시되지 않은 복층(다락) 공간의 존재는 추후 법적 문제나 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다. 토지거래허가구역이라는 점은 외국인 취득에만 해당되므로 내국인에게는 직접적인 장애가 되지 않습니다.

8. 투자 포인트

* 도심 접근성: 인천지하철2호선 및 공항철도 이용이 용이하여 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 주거 편의성: 주변에 학교, 근린생활시설 등 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 건축 연식: 2011년 준공으로 비교적 최근 건물에 해당합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 1월)를 분석한 결과, 주변 유사 면적의 다세대 주택 거래가는 약 9,300만원에서 18,300만원 사이로 확인됩니다. 해당 물건의 건물 면적 49.67㎡(약 15.03평)를 기준으로 시세를 분석하면, 평당 약 25만원 ~ 30만원 수준으로 추정됩니다.

이를 바탕으로 단순 환산 시 예상 시세는 약 1억 2,500만원 ~ 1억 5,000만원 범위로 추정됩니다.

그러나 본건은 감정가가 1억 8,700만원이며, 탐문조사된 미등기 복층(다락) 면적이 감정가 산정에 반영되었음을 고려해야 합니다. 또한, 보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인 2명의 존재는 입찰 시 가장 큰 위험 요소로 작용할 수 있으며, 이들의 실제 권리 관계 및 법적 해석에 따라 인수해야 할 보증금이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

위와 같은 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 현재 감정가 수준인 1억 8,700만원은 미등기 복층 면적을 포함한 가치로 산정되었을 가능성이 높으나, 임차인 리스크를 감안하면 이를 초과하는 금액으로 입찰하는 것은 신중해야 합니다.

임차인 관련 위험을 완전히 해소하고, 시세 대비 합리적인 수익률을 확보하기 위해서는 1억 3,000만원 ~ 1억 5,000만원 사이에서 입찰가를 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 보증금 0원의 대항력 있는 임차인에 대한 명확한 법률 자문을 구한 후 입찰가를 최종 확정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.