나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502145 [1] 인천광역시 서구 심곡동 240-18 숲예찬 105동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 '인천서구청' 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 대중교통편익은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 제105동 제2층 제202호로서(사용승인일: 2017-05-12) 외벽: 인조석붙임마감 등. 내벽: 인테리어마감 등. 창호: 하이새시창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비(도시가스), 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 각 노폭 약 8~10m의 포장도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

심곡동 240-18 :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1·2지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

물건 사건번호는 인천지방법원 2026타경502145 (1)입니다.

소재지는 인천광역시 서구 심곡동 240-18 숲예찬 105동 2층202호입니다.

본 건은 도시형생활주택 용도로 활용되고 있습니다.

감정가는 194,000,000원입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

1.2. 건물 개요

토지 면적은 32.33㎡ (약 9.78평)이며, 토지 지분도 32.3308㎡ (약 9.78평)입니다.

건물 면적은 51.74㎡ (약 15.65평)이며, 건물 지분도 51.74㎡ (약 15.65평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2017년 5월 12일입니다.

총 5층 건물 중 2층에 위치하고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 지역 분석

대상 물건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 '인천서구청' 북서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

토지는 대체로 세장형의 토지로서 다세대주택의 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 편익은 무난한 편입니다.

본 건 북측 및 동측으로 각 노폭 약 8~10m의 포장도로를 이용하여 출입이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 건 소재지(심곡동 240-18)는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1·2지구), 도로, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 현대캐피탈의 가압류(2023-03-30, 금9,887,056원)입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리들은 다음과 같습니다.

* 갑1: 소유권보존 (원영림)

* 갑2: 소유권이전 (대만인)

* 갑3: 소유권이전 (이승현)

* 갑4: 가압류 (현대캐피탈)

* 갑6: 가압류 (와이앤케이파트너스대부주식회사)

* 갑8: 압류 (국민건강보험공단)

* 갑9: 강제경매 (주택도시보증공사)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인으로는 주택도시보증공사(김연숙)가 있습니다.

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-15

* 확정일자: 2022-03-18

* 배당신고일자: 2024-05-01

* 대항력: 없음

주택도시보증공사(HUG)는 채권자로서 본 경매를 신청하였으며, 임차권(을5)에 대한 말소동의 확약서를 제출하였습니다. 따라서 해당 임차권은 매각으로 인해 소멸되며, 인수되는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 권리 분석 종합

등기부채권 총액은 250,171,375원입니다.

을구 순위 5번 주택임차권등기(김연숙)는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 소멸될 예정입니다.

모든 권리는 말소기준권리 이후 소멸되거나, 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 낙찰자는 권리 인수 부담이 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 분석

본 물건은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

인천서구청 인근에 위치하여 행정 시설 이용이 편리합니다.

주변에 다세대주택이 밀집해 있어 주거 지역으로서의 생활 환경을 갖추고 있습니다.

4.3. 기타 생활 정보

건물은 철근콘크리트구조이며, 기본적인 위생 설비, 난방 설비(도시가스), 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

내부 마감은 인테리어 마감 등으로 되어 있습니다.

제공된 정보 및 일반적인 지도 검색을 바탕으로 한 결과, 본 물건 주변에 특별히 알려진 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법규 및 규제 관련

본 건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로, 2026년 8월 25일까지 유효합니다. 낙찰자가 외국인이고 주택용도로 취득할 경우 관련 규정을 확인해야 합니다.

5.2. 권리 관련 잠재적 이슈

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 등재되어 있는 특수한 사례입니다. 그러나 HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 임차 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

5.3. 기타 리스크

모든 부동산 거래와 마찬가지로 현장 방문을 통한 상태 확인이 필수적입니다.

6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 심곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근인 2017년에 사용 승인된 건물입니다. 인천서구청 인근에 자리하고 있으며, 주변 주거 및 근린생활시설과의 조화를 이루는 지역입니다.

권리 관계는 HUG의 채권자 겸 임차인으로 인한 복잡성이 있으나, HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 부담해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 명확히 분석됩니다. 말소기준권리 외 모든 등기부상 권리는 소멸 예정입니다.

토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인의 주택용도 취득에 한정되므로 일반적인 국내 낙찰자에게는 큰 제약이 없을 것으로 판단됩니다.

최신 건축 연식과 양호한 입지 조건을 고려할 때, 안정적인 투자 가치를 지닌 물건으로 평가됩니다.

7. 투자 포인트

* HUG의 채권자 겸 보증기관으로서의 역할로 인해 권리 관계 정리가 명확하며, 임차 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 2017년 준공된 신축급 건물로, 내부 상태 양호 및 유지보수 비용 절감 기대.

* 인천 서구청 인근 지역 개발 및 기반 시설 확충 가능성에 따른 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 토지/건물 일괄 매각으로 명확한 권리 취득 가능.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 물건과 유사한 조건의 주변 다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 채움빌리지 (2018년 건축, 48.48㎡): 2026년 1월 153,000,000원에 거래되었습니다. (1㎡당 약 3,156,000원)

* 롯데맨션 (2001년 건축, 34.72㎡): 2026년 1월 60,000,000원에 거래되었습니다. (1㎡당 약 1,728,000원)

* 청아빌라 (1995년 건축, 51.9㎡): 2026년 1월 105,000,000원에 거래되었습니다. (1㎡당 약 2,023,000원)

본 물건은 건물 면적 51.74㎡, 건축 연식 2017년으로, 비교적 최신 건물에 해당합니다.

'채움빌리지'의 1㎡당 가격(약 315.6만원)을 적용하여 본 물건(51.74㎡)에 환산 시, 약 163,143,000원 수준의 시세가 추정됩니다.

감정가(194,000,000원)는 최근 거래된 유사 면적 및 연식의 '채움빌리지'(153,000,000원)보다 높은 편입니다.

8.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 인수할 보증금이 없고 권리 관계가 명확하므로, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정합니다.

최근 인근 실거래가(채움빌리지, 153,000,000원)와 건물 연식, 상태 등을 고려할 때, 감정가(194,000,000원) 대비 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

감정가의 75%~85% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 감정가 75% 적용 시: 194,000,000원 * 0.75 = 145,500,000원

* 감정가 85% 적용 시: 194,000,000원 * 0.85 = 164,900,000원

최근 실거래가 수준을 감안하여, 145,000,000원 ~ 158,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

본 가격대는 현재 시세 대비 합리적인 수준이며, 향후 시장 상황 및 경매 경쟁률을 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.