나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60679 [1] 경기도 파주시 상지석동 990-2 대성팰리스 2동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수지 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건 일련번호1 -(가)는 경기도 파주시 상지석동 소재 " 경의중앙선 운정역" 동측 인근에 위치하며, 인근지역은 공동주택, 단독주택, 소규모 창고 및 근린생활시설 등이 혼재되어있는 지역으로 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건 일련번호1-(가)까지 차량출입 가능하며, 인근에 경의중앙선 운정역이 소재하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건 일련번호1-(가)는 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 내 제2층 제201호로서 (사용승인일: 2017-09-19) 외벽: 벽돌붙임 및 일부 타일붙임 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 창호: 샤시 창호 등으로 탐문조사됨.

이용상태

대상물건은 공동주택(방, 거실, 주방, 욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

대상물건 일련번호1-(가)는 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 전기설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상부동산 지층 주차장을 통하여 대상부동산 북동측 운정2길과 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

? 토지<1,2,3,4> 도계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임. ? 토지<5> 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(시도47호선(22.09.30))<도로법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

■ 대상물건은 대상 집합건물 등기사항전부증명서 및 집합건축물 대장상 대성팰리스 2동으로 등재되어 있으나, 현장조사당시 후첨 사진용지와 같이 대성팰리스 7차 B동으로 명시되어 있는바 이에 대하여 경매 진행 및 입찰시 재확인 하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대는 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 정윤희)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.04.08.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60679 (1)

소재지: 경기도 파주시 상지석동 990-2 대성팰리스 2동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 9천 8백만원

토지면적: 56.87㎡ (약 17.2평)

건물면적: 48.62㎡ (약 14.7평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물 사용승인일: 2017년 9월 19일

토지 이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역

2. 입지조건

입지조건

주위환경: 경의중앙선 운정역 동측 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택, 소규모 창고, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 출입이 용이하며, 경의중앙선 운정역 및 다수의 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변 시세 (최근 매매 정보 분석):

* 2021년 건축된 '해가온101,102동' (전용 68.37㎡)은 2026년 5월 3억 6,500만원에 거래되었습니다.

* 2014년 건축된 '갤러리하우스101동' (전용 41.2㎡)은 2026년 7월 5천 2백만원에 거래되었습니다. (참고: 해당 거래가는 일반적인 시세와 차이가 있어 면밀한 확인이 필요합니다.)

* 2023년 건축된 '바흐더힐101동' (전용 67.31㎡)은 2026년 7월 2억 7,700만원에 거래되었습니다.

3. 권리분석

권리분석

말소기준권리: 2026년 3월 17일자 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(2026타경60679)이며, 낙찰 후 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전: 정 )

* 보증금: 2억 3천만원

* 차임: 없음

* 전입일자: 2022년 5월 13일

* 확정일자: 2022년 5월 2일

* 대항력: 없음

인수 조건: 신청채권자인 주택도시보증공사는 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 본 건 매수인은 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

건물 명칭 차이: 공부상 '대성팰리스 2동'이나 현장 조사 시 '대성팰리스 7차 B동'으로 표기되어 있어, 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

상권분석

주변 지역은 공동주택, 단독주택, 소규모 창고 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 기능이 중심을 이루고 있습니다. 기본적인 근린생활시설 이용은 가능하나, 상업적 기능이 특화된 지역은 아닙니다.

5. 생활정보

생활정보

교통: 경의중앙선 운정역 인근에 위치하여 서울 도심 및 수도권 접근성이 양호합니다. 인근 버스 정류장을 통해 다양한 노선을 이용할 수 있습니다.

주거 편의: 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건축 연도: 2017년에 사용승인된 건물로 비교적 최신 건축물에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

건물 명칭 불일치: 등기부등본 및 건축물대장상 명칭과 현장 표기 명칭이 달라, 입찰 전 해당 건물의 정확한 명칭 확인이 필수적입니다.

인허가 관련 제한: 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자의 주택 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (일반 내국인에게는 큰 영향 없음)

HUG 채권액: 신청 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매 신청 채권액(2억 3천만원)이 감정가(1억 9천 8백만원)보다 높아, 경매 진행 시 응찰 경쟁에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 경의중앙선 운정역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 2017년에 준공되어 비교적 신축급에 해당합니다.

주요 권리 분석 결과, 임차인의 대항력이 소멸되어 보증금 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 특징입니다.

다만, 등기부등본 상의 건물 명칭과 현장 표기 명칭 간의 차이가 있어, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 관련 서류 확인을 통해 사실관계를 명확히 해야 합니다.

감정가 대비 최근 실거래가 수준을 고려한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

역세권 입지: 운정역 인근으로 교통 접근성이 우수하며, 지역 개발 잠재력이 있습니다.

임차 보증금 부담 없음: HUG의 확약으로 인해 낙찰 후 추가적인 임차 보증금 부담이 없습니다.

신축급 주거 상품: 2017년 준공 건물로, 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

감정가: 1억 9천 8백만원

주변 시세 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적 및 건축 연도의 다세대주택은 3.3㎡당 약 410만원 ~ 530만원 수준의 거래가를 보이고 있습니다.

이를 바탕으로 본 물건(전용 48.62㎡, 약 14.7평)의 시장 가치를 추정하면 약 2억 3천만원 내외로 예상됩니다.

감정가는 1억 9천 8백만원으로, 시장 가치 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

그러나 건물 명칭 불일치, HUG의 채권액(2.3억)이 감정가(1.98억)를 초과하는 점 등 잠재적 리스크 요소를 고려해야 합니다.

이에 따라, 감정가 수준 또는 그보다 약간 상회하는 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 1억 8천만원 ~ 2억 1천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.