나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60707 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1073-9 아이하우스2차 씨동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 ‘송암고등학교’ 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지하1층/지상4층 건물 내 씨동 2층 201호로서,
외벽 : 화강석 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

다세대주택(방 3개 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 4~5미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1073-9번지
계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).
(대표 필지만 표기함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 참고사항 : 없음.
임대관계 : 미상임.

물건 비고

1. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.5.21.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 고양지원 2026타경60707 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 1073-9 아이하우스2차 씨동 2층201호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 52.33㎡ (약 15.83평)

토지지분: 52.325㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 55.29㎡ (약 16.73평)

건물지분: 55.29㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가

감정가: 161,000,000원

1.4. 매각물건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 ‘송암고등학교’ 북동측 원거리에 위치하며, 주변은 공동주택 및 단독주택, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본 건까지 제반 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통임.

2.3. 도로상태

남동측으로 노폭 약 4~5미터 도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2026년 3월 17일자 의정부지방법원 고양지원 강제경매개시결정(2026타경60707) 등기입니다.

3.2. 권리내역

등기부 요약 결과, 다음과 같은 권리들이 존재했으나 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 소유권보존: 주식회사새한주택 (2014.06.26)

* 소유권이전: 손창민 (2014.07.11)

* 소유권이전: 김동구 (2020.11.24)

* 주택임차권: 이준병 (2024.12.05, 말소) - 권리금액 162,000,000원. 전입일자 2020.11.20, 확정일자 2020.10.20.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026.03.17, 말소기준) - 권리금액 160,500,000원.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 이준병

보증금: 160,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2020.11.20

확정일자: 2020.10.20

배당신고일자: 2024.12.05

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 감액분 1,500,000원

* 임차인: 주택도시보증공사 (HUG)

보증금: 160,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2020.11.20

확정일자: 2020.10.20

배당신고일자: 2024.12.05

대항력: 없음

비고: 신청채권자 주택도시보증공사는 2026.5.21.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

3.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원. 대항력 있는 임차인이 없어 경매 후 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 성석동 지역은 공동주택, 단독주택, 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. [cite: (제공된 정보)]

4.2. 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

최근(2026년 7월) 인근 지역(파주시 성석동)의 유사 다세대 주택 거래 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 청우하이츠 101동102동 (2017년식, 전용면적 60.7㎡): 2026년 7월 20일, 130,000,000원에 거래되었습니다.

* 화이트캐슬 가동나동 (2017년식, 전용면적 66.33㎡): 2026년 7월 17일, 127,000,000원에 거래되었습니다.

* 은하팰리스(101,102,103동) (2018년식, 전용면적 71.27㎡): 2026년 7월 1일, 120,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건의 건물 면적은 55.29㎡(약 16.73평)으로, 제시된 유사 물건들의 면적보다 약간 작습니다. 유사 물건들의 거래 가격을 고려할 때, 본 물건의 현 시세는 대략 1억 2천만 원에서 1억 3천만 원 사이로 추정됩니다.

본 건의 감정가 1억 6천1백만 원은 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

4.3. 주변 시설

주변 지역에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설과 함께 공장이 혼재되어 있습니다. [cite: (제공된 정보)] 현재까지 조사된 내용으로는 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 송암고등학교가 북동측 원거리에 위치합니다. [cite: (제공된 정보)]

5.2. 편의시설

주변 지역은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. [cite: (제공된 정보)]

6. 잠재적 리스크

* 감정가 대비 시세: 본 물건의 감정가가 최근 주변 시세 대비 높게 책정되어 있어, 입찰 시 시세 조사 및 보수적인 접근이 필요합니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등 일부 규제 사항이 존재합니다. [cite: (제공된 정보)]

* 공장 혼재: 주변 지역에 공장이 혼재되어 있어, 주거 환경의 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다. [cite: (제공된 정보)]

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 다세대주택으로, 강제경매로 진행 중입니다. 등기부상 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담이 없다는 점이 특징입니다. 또한, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하여 임차인 관련 불확실성을 일부 해소하였습니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되었으며, 토지 이용 계획상의 규제 및 공장과의 혼재는 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

* HUG 관련 확약서: 주택도시보증공사의 확약서 제출로 임대차 보증금 관련 분쟁 소지가 줄었습니다.

* 시세 차익 기대: 현재 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있어, 합리적인 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 보수적 접근 필요)

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 실거래가(약 1억 2천만 원 ~ 1억 3천만 원)와 본 건의 전용면적(55.29㎡)을 고려할 때, 현재 시세는 약 1억 2천만 원 수준으로 추정됩니다. 감정가(1억 6천1백만 원) 대비 시세가 낮은 점, 향후 부동산 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여, 1억 1천만 원 ~ 1억 2천만 원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.