나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60684 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 626-2 코리아타운 116동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: YH · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 '내유동 문화공원' 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 단지내 주차장까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하는 등 종합적인 교통상황은 대체로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 모임지붕 4층 건물 내 4층 401호로서, 외벽 : 벽돌타일 붙임 등 마감, 창호 : 샷시 이중창 마감임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

주택으로서 기본적 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 공동주택(다세대주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도16m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

1. 부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 7번 2024년4월4일 제42944호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.5.21.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 개요

* 사건번호: 고양지원 2026타경60684 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 626-2 코리아타운 116동 4층401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 161,000,000원

* 토지면적: 72.12㎡ (약 21.82평)

* 건물면적: 65.84㎡ (약 19.92평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 건축물 정보: 2011년 4월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물 중 4층 401호 (코리아타운 116동)

* 총 면적 (전용면적 기준): 건물 65.84㎡ (약 19.92평)

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1.2. 입지조건

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* 위치: 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 '내유동 문화공원' 남측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본 건은 다세대주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역에 자리하고 있습니다.

* 교통: 단지 내 주차장까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

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1.3. 권리분석

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* 채권자: 주택도시보증공사

* 말소기준권리: 2026년 1월 19일자 고양시 압류 (등기부 갑구 5번)

* 주요 권리관계:

* 등기부 을구 순위 7번으로 2024년 4월 4일 접수된 주택임차권(채권양수인: 이다빈, 금액: 208,000,000원)이 존재합니다.

* 그러나 신청 채권자인 주택도시보증공사가 임차권자의 채권양수인으로서, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

* 이에 따라 해당 주택임차권은 매각으로 소멸될 예정이며, 본 건 경매 물건 인수 시 부담하는 임차보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (임차인: 이 , 보증금: 208,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-03-30, 확정일자: 2022-03-15, 배당신고일자: 2024-04-04, 대항력: 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

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1.4. 상권분석

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* 최근 실거래 사례 분석 (2026년 7월 기준):

* 양지그린타운 (2002년식, 45.675㎡): 45,000,000원 (약 326만원/평)

* 위너스빌 (2017년식, 45.37㎡): 107,000,000원 (약 781만원/평)

* 블루캐슬 (2013년식, 45.19㎡): 125,000,000원 (약 912만원/평)

* 본 건 물건은 65.84㎡ (약 19.92평)으로, 비교 사례보다 전용면적이 넓습니다.

* 비교 사례들의 평당가(약 781만원 ~ 912만원/평)를 적용하여 본 건 면적(19.92평)으로 환산 시, 약 155,000,000원 ~ 181,000,000원의 시세 형성 가능성이 있습니다.

* 본 건의 감정가 161,000,000원 (약 808만원/평)은 비교 사례의 중간 수준으로, 합리적인 수준으로 판단됩니다.

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1.5. 생활정보

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* 주변 시설: '내유동 문화공원'이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 또한, 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

* 교통: 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 자가용 접근성도 양호합니다.

* 주거 환경: 다세대주택이 밀집된 지역으로 기본적인 주거 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 기본 설비: 주택으로서 필요한 위생, 급배수, 난방 설비 등이 기본적으로 갖추어져 있습니다.

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1.6. 잠재적 리스크

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* HUG 인수조건 변경: 채권자(주택도시보증공사)가 임차권 말소에 동의하여 임차권 인수 위험은 해소되었으나, 초기 조건 변경에 따른 절차적 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 선순위 임차권: 과거 선순위 임차권이 존재했으나, HUG의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 공동담보: 본 건이 다른 채무나 부동산과 공동으로 담보 설정되었을 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본 건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거 zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제약을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석에서 인접한 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 없었습니다. 다만, 가축사육제한구역 및 군사보호구역 등 일부 제한 사항은 확인됩니다.

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1.7. 종합 의견

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본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 다세대주택으로, '내유동 문화공원' 인근에 자리하고 있어 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 법적 권리 관계는 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 임차인 인수 위험이 해소되어 비교적 명확한 편입니다. 2011년에 준공된 건물로, 최근 거래 사례를 고려할 때 감정가 수준이 합리적으로 보입니다. 다만, 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로, 관련 규정을 사전에 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

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1.8. 투자 포인트

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* 임차권 인수 위험 해소: HUG의 확약서 제출로 인해 권리관계가 명확해져 안전한 투자가 가능합니다.

* 쾌적한 주거 환경: '내유동 문화공원' 인접으로 여가 및 휴식 공간 활용에 용이합니다.

* 넓은 전용면적: 유사 시세의 비교 사례보다 넓은 65.84㎡ (약 19.92평)의 전용면적을 확보하고 있습니다.

* 시세 상승 잠재력: 주변 지역의 시세 변화 및 개발 가능성에 따른 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

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1.9. 예상 입찰가

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* 감정가: 161,000,000원

* 최근 실거래가 기반 추정 시세: 약 155,000,000원 ~ 181,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 건은 인수할 보증금이 없으며, 감정가가 최근 실거래가 추정 범위 내에 있어 합리적인 수준입니다.

* 투자 전략에 따라 감정가의 95% ~ 100% 수준을 고려할 수 있습니다.

* 초기 입찰가 권유: 153,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.