나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60637 [1] 경기도 파주시 아동동 357-7 106동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 금촌동 소재 「금촌역」 남동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등 소재하는 지역으로 주위환경 보통임

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 금촌역(경의중앙)이 위치하여 제반 교통상황 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 제106동 제5층 제502호 임 외벽 : 드라이비트 등 창호 : 새시 창호 등

이용상태

집합건축물대장 기준 「다세대주택」 임

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 소재 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서 「다세대주택」 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 남동측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60637 (1)

소재지: 경기도 파주시 아동동 357-7 106동 5층502호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 5층

사용승인일: 2015년 8월 10일

용도: 다세대주택

토지면적 (대지권): 51.38㎡ (약 15.54평)

건물면적 (전용면적): 52.17㎡ (약 15.78평)

감정평가액: 201,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

위치: 경기도 파주시 아동동 소재 「금촌역」 남동측 인근에 위치.

주위환경: 주변으로 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거환경 보통.

교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 경의중앙선 금촌역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 10월 8일자 서울보증보험의 가압류 (채권액: 808,160,000원)

인수되는 권리:

- 주택임차권: 주택도시보증공사 (임차인: 손 )

- 임차보증금: 166,500,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021년 3월 5일

- 확정일자: 2021년 2월 8일

- 대항력: 있음

- 비고: 물건명세서에 의하면, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 등기부상 '인수'로 명시된 점과 물건명세서의 기재 내용을 종합할 때, 보증금 인수 리스크가 존재하므로 주의가 필요함.

소멸되는 권리: 말소기준권리 이후 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정. (예: 서울보증보험 가압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사 강제경매 등)

총 등기부채권액: 974,660,000원

1.3. 상권분석

해당 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근 근린생활시설 이용이 가능함.

금촌역 역세권으로 주변 상업시설 및 편의시설 접근성이 양호함.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용 가능.

교육시설: 주변 초, 중, 고등학교 및 학원가에 대한 접근성 보통.

교통: 금촌역 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성: 가장 큰 리스크 요인. 임차인의 보증금 166,500,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있으며, 이는 낙찰가 외 추가적인 자금 투입을 의미함.

토지이용계획상 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26.~2026.08.25)으로, 특정 거래 시 허가 필요.

건축물 노후화: 2015년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성.

1.6. 종합 의견

본 물건은 금촌역 인근에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 비교적 양호한 편입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제는 본 물건의 가장 중요한 고려 사항이며, 이로 인한 추가적인 자금 부담 가능성을 반드시 인지해야 합니다.

감정가를 기준으로 하되, 실제 시장 가치와 인수될 임차 보증금을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 금촌역 인근으로 향후 지역 발전 및 주거 가치 상승 잠재력 보유.

비교적 신축급 건물: 2015년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 수리 부담이 적음.

시세 대비 저가 매수 기회: 임차 보증금 인수 리스크를 감안하더라도, 시세 분석을 통해 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석:

- 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2016년 준공된 유사 면적(62.67㎡, 68.08㎡)의 다세대/연립 주택이 2026년 3월~5월에 16,000만원 ~ 17,000만원에 거래되었습니다.

- 본 물건의 전용면적은 52.17㎡ (약 15.78평)으로, 이를 감안할 때 실질적인 시장 가치는 약 14,000만원 ~ 15,000만원 수준으로 추정됩니다.

- 1985년 준공된 연립 주택(354-6번지, 57.6㎡)이 6,700만원에 거래된 사례는 건물 노후도가 높아 직접적인 비교는 어렵습니다.

입찰가 산정:

- 본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 하는 위험이 있습니다.

- '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 임차보증금 166,500,000원을 인수해야 할 가능성을 최우선으로 고려해야 합니다.

- 만약 보증금 166,500,000원을 모두 인수해야 한다면, 실제 총 취득 비용은 (입찰가 + 166,500,000원)이 됩니다.

- 이를 감안할 때, 추정 시장가(14,000만원~15,000만원)를 상회하는 입찰은 사실상 어렵습니다.

- 따라서, 임차 보증금 인수액이 0원이라고 가정하고, 순수 부동산 가치(시장가)를 기준으로 입찰가를 산정합니다.

- 본 물건의 합리적인 입찰가 범위는 추정 시장가인 14,000만원 ~ 15,000만원을 넘지 않는 선에서 결정하는 것이 바람직합니다.

- 제안 입찰가: 14,000만원 ~ 15,000만원

- 매우 중요: 상기 입찰가는 임차 보증금 166,500,000원이 배당을 통해 전액 변제된다는 가정 하에 산정된 것입니다. 만약 배당이 불완전하여 보증금 잔액이 인수될 경우, 실제 총 취득 비용은 크게 증가하므로, 입찰 전 반드시 권리 분석 및 배당 예측을 재확인해야 합니다.

주변 혐오시설 조사:

- 제공된 정보와 일반적인 지도 검색을 통해 해당 물건지 주변에 특별히 명시된 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 폐수 처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 혐오시설 유무는 현장 답사를 통해 직접 확인하는 것이 가장 확실합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.