나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60668 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 594 지케이빌 에이동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우정 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유제1교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 유사규모의 다세대주택이 밀집한 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 내 제4층 제402호로서, - 외벽 : 치장벽돌 쌓기 및 몰탈 위 페인팅 마감 등, - 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

주거용(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향지대 내 자체지반 등고평탄한 일단의 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12) (일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 7번 2024년12월11일 제160421호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.5.21.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경60668 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 594, 지케이빌 에이동 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 1억 7,900만원

* 토지면적: 58.05㎡ (약 17.56평)

* 건물면적: 59.30㎡ (약 17.94평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

입지조건

* 위치: 본 건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유제1교" 북동측 인근에 위치합니다 [cite:APPRAISAL].

* 주변 환경: 유사 규모의 다세대주택이 밀집한 주택지대로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다 [cite:APPRAISAL].

* 교통: 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건 또한 보통 수준입니다 [cite:APPRAISAL].

1.2. 권리분석

권리분석

* 본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다 [cite:PROP_NOTES, BUILDING_REG_UNIT].

* 등기부상 말소기준권리는 2024년 10월 17일 접수된 안산시의 압류 등기입니다 [cite:BUILDING_REG_UNIT].

* 등기부상 을구 순위 7번으로 2024년 12월 11일 접수된 주택임차권(임차인: 서연하, 보증금 1억 7,500만원)이 존재하나 [cite:BUILDING_REG_UNIT], 이는 신청 채권자인 주택도시보증공사가 채권양수인으로서 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서를 제출하였습니다 [cite:PROP_NOTES, RIGHTS].

* 이에 따라 해당 임차인의 대항력은 없으며, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다 [cite:RIGHTS].

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다 [cite:PROP_NOTES].

1.3. 상권분석

상권분석

* 본 물건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 주변으로 유사한 규모의 주택들이 분포하고 있습니다.

* 최근 주변 다세대주택 매매 사례 분석 결과, 아래와 같은 시세 동향을 보이고 있습니다.

* 양지그린타운(2002년식, 약 45.68㎡)은 2026년 7월 3일 4,500만원에 거래되었습니다 [cite:SALES_JSON_1].

* 위너스빌103동및104동(2017년식, 약 45.37㎡)은 2026년 7월 2일 1억 700만원에 거래되었습니다 [cite:SALES_JSON_2].

* 블루캐슬3동(2013년식, 약 45.19㎡)은 2026년 7월 2일 1억 2,500만원에 거래되었습니다 [cite:SALES_JSON_3].

* 본 건(GK빌 A동, 2011년식, 약 59.30㎡)은 제시된 사례보다 면적이 넓습니다 [cite:BUILDING_REG_HEADER, BUILDING_REG_UNIT].

* 면적당 시세를 환산해보면, 위너스빌의 경우 약 781만원/평, 블루캐슬의 경우 약 912만원/평 수준입니다.

* 본 건의 감정가는 1억 7,900만원이며, 면적당 약 998만원/평으로 산정되었습니다.

* 비교 사례들이 본 건보다 면적이 작음에도 불구하고, 블루캐슬의 경우 면적당 가격이 912만원 수준임을 고려할 때, 본 건의 감정가가 시장 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 그러나 면적의 차이를 감안하면 감정가 수준에서의 거래 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 주변 지역(내유동)의 경우, 2026년 7월 14일 기준 13평형 빌라가 8,500만원 및 2억 200만원에 거래된 사례가 있으며, 17.55평 공급면적의 빌라가 최저입금액 조건으로 안내되는 경우도 있습니다 [cite:SEARCH_RESULT_2, SEARCH_RESULT_5].

1.4. 생활정보

생활정보

* 주변이 주택지대로 형성되어 있어 비교적 조용한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조로, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있어 주거 생활에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다 [cite:APPRAISAL].

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 본 물건은 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없다는 점에서 권리 관계가 매우 명확한 편입니다 [cite:PROP_NOTES].

* 다세대주택의 특성상 건물 노후도, 하자 여부 등에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

* 주변 시세 분석 결과, 감정가가 면적당 가격으로 환산했을 때 최근 거래된 유사 규모의 물건보다 높을 수 있다는 점은 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 대한 제한 사항을 확인해야 합니다 [cite:APPRAISAL].

1.6. 종합 의견

종합 의견

* 본 물건은 권리관계가 명확하고 인수해야 할 보증금이 없는 강제경매 물건으로, 명도 및 권리 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다.

* 건물 연식(2011년 준공)을 고려할 때, 내부 상태 및 관리 상태에 따른 가치 변동 가능성이 있습니다.

* 주변 시세 분석 결과, 감정가 수준에서 매입 시 적정 마진 확보에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 인수 부담이 거의 없습니다.

* 본 물건은 59.30㎡ (약 17.94평)의 전용 면적을 확보할 수 있습니다 [cite:BUILDING_REG_UNIT].

* 지역 개발 가능성 및 향후 부동산 시장 동향에 따른 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경으로 인해 권리관계가 간결하게 정리되었습니다 [cite:PROP_NOTES].

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 1억 7,900만원입니다 [cite:APPRAISAL].

* 주변 유사 면적 및 연식의 물건 시세, 건물 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 낙찰가를 산정합니다.

* 권리 인수 부담이 없고, 최근 거래된 작은 면적들의 평당 가격을 고려하면, 감정가보다는 약간 낮은 수준에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 안정적인 투자를 고려한 예상 입찰가는 약 1억 7,000만원 수준으로 제안합니다.

(주) 본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 실제 현장 방문 및 추가적인 조사를 통해 상세 내용을 재확인하시는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.