나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70546 [1] 경기도 양주시 덕계동 420-3 이레하이니스 13층1305호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토평 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 '덕산초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 및 주정차 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건내 제13층 제1305호로서 (사용승인일 : 2021.11.25) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트 : 도시형생활주택(원룸형))으로 이용중이며 상세 내부 이용상태는 후첨 '내부구조도' 참조 바람.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고평탄한 사다리형과 유사한 부정형 토지로서 공동주택(아파트 : 도시형생활주택(원룸형)) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 도로를 통하여 외부 공도에 접하며, 서측 인근의 왕복 4차선의 포장도로에 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 학교(저촉) 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에 문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의 바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(회천시가지)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 공부상 원룸형이나, 별지 '내부구조도'와 같이 가벽을 이용한 방 3개의 구조임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70546 (1)

소재지: 경기도 양주시 덕계동 420-3 이레하이니스 13층1305호

용도: 도시형생활주택

감정가: 313,000,000원

토지면적: 10.62㎡ (약 3.21평)

건물면적: 49.99㎡ (약 15.12평). 이 면적은 전용면적으로 간주되며, 분양면적은 별도 확인이 필요합니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제13층 제1305호

사용승인일: 2021년 11월 25일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경기도 양주시 덕계동에 소재한 '덕산초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 중소규모 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

차량의 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태:

본건 서측 도로를 통해 외부 공도에 접하고 있으며, 서측 인근에는 왕복 4차선의 포장도로와 연계되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

2023년 9월 11일에 접수된 경서농업협동조합의 근저당권(을3)이 말소기준권리가 됩니다.

* 인수되는 권리:

말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다. 별도로 명시된 임차인은 없으나, 보증금 0원이라는 점은 특이사항이며, 명도 시 세부 내용을 확인해야 합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

등기부상 을구의 근저당 및 촉탁사항(압류, 가압류, 임의경매)은 모두 말소 대상입니다. 갑구의 소유권 관련 등기사항도 확인되었습니다.

* 등기부채권 총액:

총 채권액은 331,300,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성:

본건이 속한 양주시 덕계동 일대는 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 건축물 용도:

이레하이니스는 공동주택(도시형생활주택), 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설(소매점)이 복합된 건물입니다. 본건 1305호는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

* 주변 시세 동향:

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본건 '이레하이니스'와 직접적인 비교가 어렵습니다. 예를 들어, 2019년식 70.2㎡ 다세대가 21,000만원 (약 990만원/평)에 거래된 정보가 있습니다. 이는 본건의 감정가(313,000,000원, 약 2,070만원/평)에 비해 현저히 낮은 수준입니다. 본 건의 감정가는 신축 연식(2021년)과 복합건물의 특성을 반영한 것으로 보이나, 제공된 주변 시세와는 상당한 격차가 있어 추가적인 면밀한 시세 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설:

'덕산초등학교'가 북서측 인근에 위치하며, 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 교통 편의성:

차량 접근 및 주정차가 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 내부:

2021년 사용승인된 신축 건물로, 내부 이용상태는 공부상 원룸형이나, 실제로는 가벽을 이용해 방 3개로 구분되어 있는 구조입니다.

* 설비 현황:

급배수, 위생, 소화전, 화재탐지/경보, 승강기, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한사항:

본건 토지는 학교(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 '학교 저촉' 여부는 관련 법규 확인 및 교육청 문의가 필요합니다.

* 내부 이용상태 (공부와의 차이):

공부상 원룸형이나 실제 내부가 가벽으로 방 3개로 구분된 점은 건축물대장 위반건축물 등재 가능성이 있습니다. 이 경우 이행강제금 부과 등 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 시세 대비 높은 감정가:

감정가 313,000,000원 (약 2,070만원/평)이 제공된 주변 다세대/빌라 시세(최고 약 990만원/평)와 비교 시 과도하게 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 낙찰 후 시세 차익에 제약을 줄 수 있는 요인입니다.

1.6. 주변 시설 조사 (혐오시설)

* "경기도 양주시 덕계동 420-3" 주변을 지도상으로 조사한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 주요 시설로는 덕산초등학교, 공동주택, 근린생활시설 등이 확인되었습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 2021년 준공된 신축 도시형생활주택으로, 권리 관계는 깨끗한 편입니다.

* 하지만 공부상 원룸형이나 내부 구조가 다른 점, 토지이용계획 상 학교 저촉 등의 잠재적 리스크가 존재합니다.

* 가장 중요한 점은 감정가(313,000,000원) 대비 주변 시세와의 상당한 격차입니다. 제공된 주변 시세 정보만으로는 감정가의 적정성을 판단하기 어려우며, 동일 건물 내 유사 물건의 실거래가 확인이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 즉시 입주 및 임대가 가능합니다.

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 없습니다.

* 도시형생활주택 및 오피스텔 복합건물로 다양한 수요층 공략이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 313,000,000원입니다.

* 제공된 주변 다세대/빌라 시세 분석 결과(최고 약 990만원/평 적용 시 본건 면적(약 15.12평) 기준 약 1억 5천만원 수준 추정)와 비교할 때, 본 건의 감정가는 상당한 괴리가 있습니다.

* 따라서, 안전 마진을 충분히 확보하고 잠재적 리스크를 고려하여 1억 6천만원에서 2억원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정 하는 것을 제안합니다.

* 최종 입찰가 결정 전, 동일 건물 내 유사 물건의 최근 실거래가 및 현 시세에 대한 면밀한 추가 조사가 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.