나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70537 [1] 경기도 양주시 덕정동 366-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구월 · 평가일 2026.03.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕정동 소재 "덕정초등학교" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주변은 단독 및 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편익은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로와 등고평탄한 부정형 토지로 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역(해당교육청에문의바랍니다), 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다), 성장관리권역임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 양기와지붕 및 철근콩크리트조 슬래브지붕 단층 주택으로서, 외 벽 : 벽돌 쌓기 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 기본적인 전기설비, 난방설비 등 구비되어 있다고 탐문조사됨.

부합물 및 종물

제시외 건물(ㄱ~ㄷ)이 소재하는 바 실측사정 및 목측 등에 의거하여 개략적으로 위치 및 면적 등을 판단하였고, 구조·용재·시공 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 원가법으로 평가하되 관찰감가법을 병용하였으니, 경매진행 및 참여시 일괄매각 여부, 소유권 및 기타 권리관계는 별도의 확인을 요함.(후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70537 (1)

소재지: 경기도 양주시 덕정동 366-10

용도: 단독주택

감정가: 281,305,000원

토지면적: 139.00㎡ (약 42.05평)

건물면적: 78.01㎡ (약 23.59평) / 제시외 건물 62.20㎡ (약 18.82평) 포함 총 건물 면적 약 140.21㎡ (약 42.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 대항력있는임차인 존재, 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

본건은 경기도 양주시 덕정동 소재 "덕정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

토지는 인접 도로와 등고평탄한 부정형 토지로 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

2026년 3월 18일 이송인(권리자)의 강제경매개시결정 (등기부채권총액 43,543,829원)이 말소기준권리입니다.

등기부 현황

토지 및 건물 등기부 모두 1984년 11월 16일 이창덕에게 소유권이 이전되었습니다. 이후 2026년 3월 18일 강제경매(이송인)가 말소기준권리가 되며, 해당 권리 이전의 등기사항은 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황

* 임차인: 이철

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 4월 12일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 이철은 말소기준권리보다 앞선 2023년 4월 12일에 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 인수 보증금은 0원으로 확인됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '지상권 개요'란이 공란으로, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리의 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다.

인수할 권리

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 주변 지역의 다세대 및 연립주택 거래 사례들은 다음과 같습니다.

* 1991년식 다세대주택 (면적 44.58㎡): 2026년 6월, 7,500만원에 거래 (약 168만원/㎡, 약 556만원/평)

* 1986년식 연립주택 (면적 60.93㎡): 2026년 6월, 9,500만원에 거래 (약 156만원/㎡, 약 515만원/평)

* 1994년식 다세대주택 (면적 76.42㎡): 2026년 7월, 1억 5,000만원에 거래 (약 196만원/㎡, 약 649만원/평)

분석 의견

본건은 단독주택으로, 제공된 주변 다세대/연립주택 시세와 직접 비교하기에는 다소 차이가 있을 수 있습니다. 그러나 제공된 시세는 평당 약 515만원 ~ 649만원 수준입니다. 본건의 감정가는 2억 8,130만 5천원으로, 토지면적 139㎡ (약 42.05평)임을 감안할 때, 평당 감정가는 약 669만원 수준입니다. 이는 주변 다세대/연립 시세보다 다소 높은 편이나, 단독주택의 가치 및 지역적 특성을 반영한 것으로 보입니다. 제시외 건물(62.20㎡)이 포함된 점과 단독주택이라는 점을 고려하면 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

"덕정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 단독 및 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 보통 수준입니다.

교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인

임차인 이철은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나 대항력을 갖추고 있어, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 합계 0원 명시).

제시외 건물

제시외 건물(62.20㎡)이 포함되어 일괄 매각되므로, 이에 대한 법적 검토 및 활용 방안을 사전에 확인해야 합니다.

권리관계 불확실성

물건명세서상 '지상권 개요'란이 공란으로, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리의 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다.

혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 덕정동에 위치한 단독주택으로, 감정가 2억 8,130만 5천원에 경매 진행 중입니다. 비교적 양호한 주위 환경 및 교통 여건을 갖추고 있으며, 토지 면적 139㎡와 건물 면적 (제시외 포함 총 140.21㎡)을 고려할 때 적절한 수준으로 평가되었습니다. 가장 큰 고려 사항은 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재이며, 이로 인한 명도 과정에서 주의가 필요합니다. 제시외 건물 포함 일괄 매각 대상이며, 권리 관계 중 지상권 등 추가 확인이 필요한 부분이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 환경

단독주택 지역으로 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

토지 가치

139㎡의 토지 면적은 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

일괄 매각

건물(제시외 포함)까지 일괄 매각되어 별도의 건축 관련 번거로움이 줄어들 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 281,305,000원

인수 보증금: 0원

주변 시세: 주변 다세대/연립주택 거래가를 고려할 때, 본건 단독주택의 평당 감정가는 약 669만원 수준으로, 주변 시세(약 515만원~649만원/평) 대비 다소 높은 편이나 단독주택의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

종합적인 고려: 대항력 있는 임차인 존재(보증금 0원), 제시외 건물 포함, 지상권 등 추가 확인 필요 사항 등을 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

따라서, 감정가 2억 8,130만 5천원을 기준으로, 약 80~90% 수준에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 약 2억 2,500만원 ~ 2억 5,300만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.