나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100537 [1] 서울특별시 강남구 논현동 222-30 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨비알이 현 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 "언주역(9호선)" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 및 다세대주택 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 "언주역(9호선)"이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제302호로서 외벽 : 석재 붙임 마감등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 다세대주택으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 주택임차권설정등기(임차보증금 금575,000,000원) 되어 있음. ② 기준시점 현재 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100537 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강남구 논현동 222-30 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 646,000,000원

토지면적: 19.79㎡ (약 5.99평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.76㎡ (약 8.70평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 기본 정보

채권자: 주택도시보증공사

경매구분: 부동산강제경매

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 없음 (제공된 정보 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 "언주역(9호선)" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 언주역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2026년 3월 18일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기입니다.

3.2. 주요 권리 현황

* 소유권보존 (2021-10-19)

* 공유자전원지분전부이전 (2022-03-29)

* 주택임차권 (2024-04-15, 권리금액: 575,000,000원)

* 강제경매 (2026-03-18, 채권액: 575,000,000원)

3.3. 인수되는 권리 분석 (임차인 포함)

등기부상 주택임차권(최지안, 보증금 575,000,000원)이 존재하나, 말소기준권리보다 늦은 시점에 설정되었습니다. 임차인 현황에 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 물건명세서 특이사항으로 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차인이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 또한, '인수 보증금 합계'가 0원으로 표시되어 있어, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

3.4. 특수물건 정보 관련 권리 분석

"HUG 인수조건 변경", "공동담보" 등의 특수물건 정보가 있으나, 권리분석 결과 임차인의 대항력은 소멸되며 낙찰자가 부담할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 공동담보의 경우, 본 건의 말소기준권리보다 선순위 권리가 있다면 낙찰자가 인수할 수 있으나, 제공된 정보 상으로는 해당 정보가 명확하지 않습니다. 그러나, 강제경매 채권액이 임차보증금과 일치하는 점으로 보아 HUG가 임차인의 보증금 반환 관련으로 경매를 신청한 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 활용)

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 거래된 케아하우스(18.25㎡): 395,000,000원 (약 21,640,000원/㎡)

* 2026년 7월 거래된 파크캐슬A동(18.15㎡): 500,000,000원 (약 27,550,000원/㎡)

* 2026년 7월 거래된 진흥펠리체A동(27.81㎡): 370,000,000원 (약 13,300,000원/㎡)

4.2. 감정가 대비 시세 비교

본 물건의 건물 전용면적은 28.76㎡이며, 감정가는 646,000,000원입니다. 평당 감정가는 약 22,460,000원입니다. 최근 실거래가와 비교 시, 진흥펠리체A동은 면적은 유사하나 가격이 낮게 형성되었고, 케아하우스는 면적은 작으나 가격대가 유사하며, 파크캐슬A동은 면적은 작으나 높은 가격에 거래되었습니다. 종합적으로 볼 때, 본 물건의 감정가는 인근 시세를 반영한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

대상 건물은 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물이며, 본 건은 3층 302호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다. 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 토지 이용 상태

토지는 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

5.3. 주변 시설

주변에는 주택가와 근린생활시설이 분포하고 있으며, 언주역이 인근에 있어 교통이 편리합니다. 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 혐오시설 등 특별히 문제가 될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

임차인의 대항력이 없으며 HUG와의 확약서로 인해 보증금 인수 부담은 없으나, 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

6.2. 기타 법규 및 제한 사항

* 2종일반주거지역: 일반적인 주거지역으로 특별한 제한은 없음.

* 상대보호구역: 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있으므로 교육청 확인 필요.

* 대공방어협조구역: 군사 관련 제한 사항 확인 필요.

* 과밀억제권역: 수도권정비계획법에 따른 제한이 있을 수 있음.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 특정 대상자나 용도에 따라 허가를 받아야 할 수 있습니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 논현동에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 언주역과 인접하여 교통이 매우 편리합니다. 다세대주택으로서의 가치가 있으며, 감정가 및 최근 시세 분석 결과로 볼 때 합리적인 수준의 물건으로 판단됩니다. 임차인의 대항력은 없으나, HUG와의 확약으로 인해 보증금 인수 문제는 해결된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 강남구 논현동, 언주역 인근의 탁월한 위치

* 교통 편리성: 지하철역 및 버스 정류장 도보 이용 가능

* 안정적인 수요: 강남 지역의 지속적인 주거 수요

* 권리관계 명확성: 임차인 관련 잠재적 리스크 해소 (HUG 확약)

* 향후 가치 상승 잠재력: 강남 지역 부동산의 장기적 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가

최근 거래된 유사 물건들의 가격을 분석해 볼 때, 본 물건의 건물 면적(28.76㎡)과 감정가(646,000,000원)는 시장 가격과 부합하거나 약간 보수적인 수준으로 보입니다. 특히, 면적 대비 가격이 높은 파크캐슬A동(약 2755만원/㎡)과 케아하우스(약 2164만원/㎡)를 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 감정가를 상회할 가능성도 있습니다.

9.2. 최종 예상 입찰가 제시

감정가 646,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 참여 의지를 고려하여 640,000,000원 ~ 680,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 다만, 본 물건의 투자 가치를 고려할 때, 감정가 수준인 약 650,000,000원 내외로 입찰하는 것을 우선적으로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.