나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100526 [1] 서울특별시 강남구 논현동 211-21 펜트힐루논현 15층1501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 네오 · 평가일 2026.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 "학동역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 "학동역(지하철 7호선)"이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 제15층 제1501호로서, 외벽 : 유리 커튼월, 금속 패널 및 일부 석재 붙임 마감 등 창호 : 시스템창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 토지대비 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 40미터 내외의 언주로 및 서측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<논현동 211-21> 도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정),건축선 <추가기재>건축선지정(도로경계선에서3미터후퇴),가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임. <논현동 211-2> 도시지역, 제3종일반주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정) <추가기재>가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임. <논현동 211-3> 도시지역, 제3종일반주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정) <추가기재>가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임. <논현동 211-17> 도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정),건축선 <추가기재>건축선지정(도로경계선에서3미터후퇴),가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임. <논현동 211-22> 도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정),건축선 <추가기재>건축선지정(도로경계선에서3미터후퇴),가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100526 (1)

물건종별: 오피스텔

소재지: 서울특별시 강남구 논현동 211-21 펜트힐루논현 15층1501호

건축년도: 2021년

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적

토지면적: 13.90㎡ (약 4.20평)

건물면적: 53.62㎡ (약 16.22평)

전용면적: 53.62㎡ (약 16.22평)

1.3. 감정가 및 채권 총액

감정가: 1,250,000,000원 (12억 5천만원)

총 채권액: 1,437,867,022원 (14억 3천 7백 8십 6만 7천 22원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 "학동역" 남동측 인근에 위치함.

주변은 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 무난한 편임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 "학동역(지하철 7호선)"이 소재하여 교통 여건이 양호함.

동측으로 폭 약 40미터의 언주로, 서측으로 폭 약 6미터의 도로와 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 2021년 10월 12일 하나은행 근저당권 (을1)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 하나은행 근저당권 (을1)

* 주식회사오리대부 근저당권 (을4)

* 국민은행 가압류 (갑6)

* 주식회사오리대부 임의경매개시결정 (갑8)

* 기타 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리

3.2. 인수되는 권리

권리분석 상 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 보임.

'물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있으나, 상세 내용은 명시되지 않았으며 다른 등기부 정보 상 특이사항 없음.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계: 0원

현재 점유자에 대한 정보 및 임대차 관계는 미상임. 내부 확인이 불가하여 임대차 여부 및 보증금, 차임 등은 경매 입찰 시 직접 확인 필요.

3.4. 특이사항

본 건은 유동화 물건임.

현장 조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부 확인이 불가하였으며, 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 등은 확인이 불가능함.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

서울특별시 강남구 논현동은 역세권 중심의 업무, 상업, 주거 복합 지역으로 높은 지가 수준과 유동인구를 자랑함.

주변에 다수의 오피스 빌딩, 상업 시설, 고급 주거 시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화 정도가 높음.

4.2. 주변 상업시설

건물 자체에 근린생활시설 및 운동시설이 포함되어 있어 자체적인 편의성 제공.

도보 거리 내에 다양한 상업 시설, 레스토랑, 카페, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높음.

"학동역" 주변 상권은 지하철 이용객 및 차량 통행량이 많아 상업적 가치가 높음.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

본 건은 오피스텔로, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방 설비 및 지하 주차장이 갖추어져 있어 편리한 주거 및 업무 환경 제공.

5.2. 편의시설

도보권 내 학동역 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

주변에 다양한 편의시설(마트, 병원, 은행 등)이 밀집해 있어 생활 편의성이 뛰어남.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 복잡한 절차가 있을 수 있음.

등기부 상 채권 총액이 감정가를 상회하나, 말소기준권리 이후 권리는 소멸됨.

임대차 관계가 미상이며, 내부 확인이 불가하여 실제 점유 현황 및 권리관계 추가 확인 필요.

6.2. 내부 확인 불가

현장 방문 시 점유자 부재로 내부 확인이 불가능하여, 건물의 정확한 상태, 하자 유무, 인테리어 현황 등을 파악하기 어려움. 이는 추후 명도 과정이나 수리 비용 발생 가능성에 영향을 줄 수 있음.

6.3. 토지이용계획 관련 제한사항

본 토지는 일반상업지역, 제3종일반주거지역 등 복합 용도 지역에 해당하며, 가로구역별 최고 높이 제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 개발 및 이용 제한 사항이 존재함. 신축 또는 증축 시 건축법 등 관련 규정을 면밀히 검토해야 함.

7. 종합 의견

본 건은 서울 강남구 논현동에 위치한 신축 오피스텔로, 학동역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있음.

주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가이며, 최근 실거래가 또한 꾸준히 형성되어 있어 투자 가치가 높다고 판단됨.

다만, 유동화 물건 특성, 내부 확인 불가, 임대차 관계 미상 등의 리스크 요소를 신중하게 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

8. 투자 포인트

* 강남구 논현동 핵심 입지: 학동역 도보 거리, 강남 비즈니스 및 생활 중심 지역.

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 건물 노후화가 적음.

* 높은 임대 수요: 오피스 밀집 지역으로 직장인 수요 풍부.

* 인근 시세 반영: 동일 건물 전용면적 53.62㎡ 오피스텔이 2026년 3월 및 6월에 각각 10억 5천만원에 거래됨.

* 향후 시세 상승 기대: 강남권 개발 및 교통망 확충에 따른 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

동일 건물(펜트힐 루 논현)의 전용면적 53.62㎡ 오피스텔이 2026년 3월과 6월에 각각 10억 5천만원 (105,000만원)에 거래됨.

감정가: 12억 5천만원

시세: 10억 5천만원

유동화 물건, 내부 미확인, 임대차 미상 등의 리스크 요소를 고려할 때, 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받는 것이 중요함.

최근 실거래가 수준인 10억 5천만원을 기준으로, 내부 확인 불가 및 기타 예상치 못한 비용 발생 가능성을 감안하여 9억 8천만원에서 10억 3천만원 사이의 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있음.

최종 입찰가는 경매 당시 시장 상황, 본건의 실제 상태, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

(참고: 제공된 JSON 데이터는 실제 웹 검색 결과가 아니므로, 위 인용 번호는 해당 데이터를 지칭하는 데 사용되었습니다.)

(참고: 외부 지도 서비스 또는 검색사이트를 통한 혐오시설 검색은 현재 환경에서 수행할 수 없습니다. 이에 대한 정보는 보고서에 포함되지 않았습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.