나이스옥션 법원경매 수원 2025타경53573 [1] 경기도 용인시 수지구 성복동 758 버들치마을성복자이1차 104동 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이블 · 평가일 2025.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 성복동 소재 '성복도서관' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 공원, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상19층 건물 내 제15층 제1502호로서,
(사용승인일 : 2010.06.03)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장, 화재탐지 및 경보설비, 열병합에 의한 지역난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평지의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로를 통하여 외부도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류
(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-09-08)(자연유치원)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성서중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(성서초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-09-08)(자연유치원)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리
권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.
② 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경53573 (1)

소재지: 경기도 용인시 수지구 성복동 758 버들치마을성복자이1차 104동 15층1502호

용도: 아파트

감정가: 890,000,000 원

토지면적: 52.56㎡ (약 15.90평)

토지지분: 52.556㎡ (약 15.90평)

건물면적: 84.20㎡ (약 25.47평)

건물지분: 84.196㎡ (약 25.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OOOOOOOOO (전주대건신용협동조합으로 추정, 권리분석 참조)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 성복동 소재 '성복도서관' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 공원, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 440,000,000 원

차임: 0 원

전입일자: 2017-07-07

확정일자: 2017-07-05

배당신고일자: 2026-03-31

대항력: 있음

비고: 1차 보증금 증액분 22,000,000원 (총 보증금 462,000,000원, 확정일자 2021-07-06)

2차 보증금 증액분 18,000,000원 (총 보증금 480,000,000원, 확정일자 2023-05-19)

* 총 임차보증금 합계: 480,000,000 원.

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력이 있으나, 명시된 "인수 보증금 합계: 0원"에 따라 매수인이 보증금을 인수하지는 않는 것으로 분석됩니다. 다만, 경매 절차에서 임차인의 보증금 전액이 배당으로 회수될 수 있는지 여부는 중요하게 확인해야 할 사항입니다.

* 등기부 현황

* 집합건물 등기부 요약상 현재까지 소유권 이전, 공유자 이전, 가압류, 압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 이 중 대부분은 말소 예정이거나 말소된 상태입니다.

* 말소기준권리: 2023-10-31 접수된 농업협동조합중앙회의 가압류(갑8)입니다.

* 강제경매 개시 결정(갑12): 2025-01-22 전주대건신용협동조합의 가압류(갑10)에 따른 본압류로, 수원지방법원 2025타경53573 경매를 개시한 권리입니다.

* 등기부채권 총액: 1,444,007,845 원.

* 인수 보증금 합계: 0 원.

4. 상권분석

* 주변 시설

본건이 위치한 용인시 수지구 성복동 지역은 아파트 단지가 밀집한 주거지역으로, 생활 편의시설 이용이 비교적 편리한 편입니다. 인근에 성복도서관, 성복초등학교, 성서중학교, 자연유치원 등이 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다. 또한, 대로 및 집산도로와 인접하여 차량 접근성이 양호합니다.

현재까지 파악된 정보상, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 아파트 정보

단지명: 버들치마을성복자이1차

건축년도: 2010년 6월 3일 사용승인

총 동수: 12동

총 세대수: 719세대

해당 동: 104동

해당 층: 15층 (총 19층)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상19층

난방방식: 열병합에 의한 지역난방

주차: 총 1275대 (지하 1072대, 지상 203대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 전기차 충전기(지하 26대) 등

* 주변 편의시설

* 교육시설: 성복초등학교, 성서중학교, 자연유치원 등

* 문화시설: 성복도서관

* 상업시설: 단지 주변으로 근린생활시설 분포

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 480,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 경매 낙찰 후 보증금 반환 절차에서 예상치 못한 문제가 발생하거나 매수인이 명도 과정에서 협의가 필요한 상황이 발생할 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액(1,444,007,845원)이 감정가(890,000,000원)를 크게 상회하여, 채권자 일부의 손실이 불가피할 것으로 예상됩니다. 이는 경매 낙찰가의 하방 압력으로 작용할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시장가 추정치: 최근 매매 사례(124.858㎡ ~ 157.115㎡)의 평당 가격을 고려했을 때, 본건(84.20㎡)의 시세는 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 용인시 수지구의 입지 좋은 아파트로, 단지 규모와 편의시설, 교통 여건이 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 높은 총 채무액, 그리고 최근 시장 가격 추정치와의 괴리는 투자 시 신중한 접근을 요구합니다. 명확한 권리 분석과 함께 임차인의 보증금 회수 가능성, 그리고 명도 과정을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지와 생활 인프라: 성복동의 편리한 교통 및 교육, 생활 환경을 갖춘 단지입니다.

* 경매를 통한 시세 차익 가능성: 권리 분석 및 물건 상태를 정확히 파악한다면, 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 반듯한 구조의 아파트: 84.20㎡(약 25.47평)의 전용면적은 신혼부부나 소가족에게 적합한 크기입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(124.858㎡~157.115㎡)의 실거래가와 건물 면적을 기준으로 평당 가격을 산정하면 약 693만원~830만원 수준으로 파악됩니다. 이를 본건의 전용 면적인 84.20㎡에 적용 시, 예상 시세는 약 5억 8천만원 ~ 7억원 수준으로 추정됩니다.

하지만 본건의 감정가는 8억 9천만원이며, 대항력 있는 임차인의 총 보증금이 4억 8천만원입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점을 감안할 때, 임차인의 보증금 회수 가능성 및 경매 진행 상황을 종합적으로 고려해야 합니다.

보수적인 관점에서, 시장 시세와 감정가를 고려하고 임차인 보증금 인수 리스크를 회피한다는 전제 하에, 예상 입찰가는 약 750,000,000 원을 기준으로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 추정 시세보다는 높으나 감정가보다는 낮으며, 임차인 보증금 4억 8천만원을 충당하고도 남는 금액이므로 경매 절차상 무리가 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 입찰 시에는 법원 매각 공고 및 현장 조사를 통해 최종적인 판단을 내리는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.