나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1315 [24] 부산광역시 연제구 거제동 500-50 수림하우스가동 6층605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.03.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "부산광역시청"남서측 인근에 위치하는 수림하우스가동 제2층 제201호 외 31개호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 부산광역시청,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 제2층 제201호외 31개호로서,
외벽: 화강석 붙임, 스톤코팅 ,
창호: 하이샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(17),(19):도시형생활주택, 기호 (18),(20)-(32):오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형토지로 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 교육환경보호구역.

공부와의 차이

- 기호 (18),(20)-(32):공부상 용도는 오피스텔로, 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항:
- 본건 건물 6층에 제시외건물 ㄱ)〔철근콘크리트구조 6층소재 주거용추정(현칭"604호" 로 표기) 약 21.82㎡〕이 소재하는 바,감정평가명세표상에 별도 평가하여 병기하였으니, 경매진행 및 응찰시 경매대상 포함여부, 내부구조 및 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 부산지방법원 2024타경1315 (24)

소재지: 부산광역시 연제구 거제동 500-50, 수림하우스가동 6층605호

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 용도: 오피스텔 (현황 주거용 오피스텔 추정)

건물 총 층수: 9층 (본건 6층)

면적 정보:

* 토지면적: 10.96㎡ (약 3.32평)

* 건물면적 (전용면적): 20.36㎡ (약 6.16평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (단, 6층에 약 21.82㎡의 제시외건물 존재 가능성 있음)

감정가: 130,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 연제구 거제동에 소재하며, 부산광역시청 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경: 본건은 공동주택, 단독주택, 부산광역시청, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 이용: 본 토지는 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용 중인 세장형 토지입니다.

* 도로: 본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 지역 지구: 제3종일반주거지역, 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권: 김홍수(보존) → 최지아(이전, 2019년 7월 19일 매매, 49,000,000원)

* 근저당: 하나은행(2019년 7월 19일, 2,760,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 노경민(2021년 7월 5일 전입, 2021년 5월 31일 확정, 80,000,000원) - (대항력 없음, 배당신고일자 2023년 6월 30일, 등기부상 말소 예정)

* 임의경매: 하나은행(2024년 3월 12일 개시, 2,131,712,599원)

* 총 등기부채권액: 약 2,840,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인된 바 없음 (지상권 개요 상 소멸되지 않는 권리 없음으로 표기됨)

* 인수 보증금: 0원 (임차인 노경민은 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없습니다.)

4. 상권분석

본 물건은 부산광역시청 인근의 행정 및 상업 중심지에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다. 주변에 다수의 공동주택과 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 형성되어 있습니다. 오피스텔로서 업무용 또는 소형 주거 공간의 수요를 충족시키며, 인근 지하철역 및 대중교통 접근성을 바탕으로 임대 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산지하철 1호선 시청역 또는 연산역을 이용할 수 있으며, 여러 시내버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다.

* 편의시설: 부산광역시청, 각종 관공서, 병원, 은행, 대형 쇼핑몰(서면 롯데백화점 등) 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 부산진고등학교, 부산교육대학교, 부산여자고등학교 등이 인근에 위치합니다. (단, 교육환경보호구역으로 인한 제한 사항 확인 필요)

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보상으로는 본건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 보다 정확한 확인을 위해 현장 방문 및 추가 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 6층에 약 21.82㎡ 규모의 제시외건물이 존재하며, 감정평가서상 별도 평가되었으나 경매 대상 포함 여부를 반드시 재확인해야 합니다. 이는 명도 및 건물 이용에 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 유동화 및 공동담보 물건: 본건은 유동화되었고 공동담보로 묶여 있는 물건이므로, 일반 물건보다 권리 관계나 경매 진행 과정이 복잡할 수 있습니다.

* 현황과 공부상 차이: 공부상 용도와 달리 현황이 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 이는 향후 법적 문제 발생 가능성을 내포합니다.

* 교육환경보호구역: 해당 지역은 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건물 이용이나 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시청 인근이라는 우수한 입지 조건을 바탕으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나다는 장점을 가지고 있습니다. 소형 오피스텔로서 소액 투자를 통해 임대 수익을 기대할 수 있으며, 실수요자 및 임차인 확보에 유리합니다. 다만, 제시외건물의 처리 문제, 유동화 및 공동담보 물건이라는 복잡성, 교육환경보호구역 지정 등 투자 전 신중하게 고려해야 할 사항들이 존재합니다. 인수되는 보증금이 없다는 점은 투자에 긍정적인 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 부산의 핵심 업무지구인 부산광역시청 인근의 행정/상업 중심지에 위치하여 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

* 소형 면적의 오피스텔로 비교적 적은 투자금으로 접근 가능하며, 꾸준한 임대 수익률 확보 잠재력이 있습니다.

* 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설은 임차인 확보를 용이하게 합니다.

* 재건축/재개발보다는 안정적인 임대 수익 창출을 목적으로 하는 투자에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 130,000,000원

* 분석:

본건은 전용면적 20.36㎡ (약 6.16평)의 오피스텔로, 인수되는 보증금은 없습니다.

최근 시세 조사를 통해 본 물건의 적정 가치를 산정해야 합니다.

유사 면적의 오피스텔 매매 시세는 1억 3천만원 ~ 1억 5천만원 수준으로 추정되며, 전세 시세는 1억원 ~ 1억 1천만원, 월세는 보증금 1,000만원 기준 월 60~80만원 선으로 파악됩니다.

현재 감정가는 시세의 하한선과 일치하는 수준입니다.

제시외건물 존재, 유동화물건 등의 리스크 요인을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근이 필요합니다.

본건의 적정 낙찰가율은 80%~90% 수준으로 예상되나, 실제 현장 조사, 임대 시세 변동, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 104,000,000원 ~ 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.