나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1315 [28] 부산광역시 연제구 거제동 500-50 수림하우스가동 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.03.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "부산광역시청"남서측 인근에 위치하는 수림하우스가동 제2층 제201호 외 31개호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 부산광역시청,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 제2층 제201호외 31개호로서,
외벽: 화강석 붙임, 스톤코팅 ,
창호: 하이샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(17),(19):도시형생활주택, 기호 (18),(20)-(32):오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형토지로 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 교육환경보호구역.

공부와의 차이

- 기호 (18),(20)-(32):공부상 용도는 오피스텔로, 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항:
- 본건 건물 6층에 제시외건물 ㄱ)〔철근콘크리트구조 6층소재 주거용추정(현칭"604호" 로 표기) 약 21.82㎡〕이 소재하는 바,감정평가명세표상에 별도 평가하여 병기하였으니, 경매진행 및 응찰시 경매대상 포함여부, 내부구조 및 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경1315 (28) 부동산 임의경매 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경1315 (28)

소재지: 부산광역시 연제구 거제동 500-50, 수림하우스 가동 7층 704호

용도: 오피스텔 (공부상 오피스텔, 현황 주거용 오피스텔로 추정)

감정가: 195,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.08㎡ (약 4.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.86㎡ (약 9.03평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 입지조건

본건은 부산광역시청 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 부산광역시청, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 교통사정은 무난한 편입니다.

북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

1.4. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 9층 건물 내 제7층 제704호

외벽: 화강석 붙임, 스톤코팅

창호: 하이샷시창 등

설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있습니다.

건물 사용승인일: 2019년 06월 28일 (건축물대장 기준)

1.5. 권리분석

말소기준권리: 하나은행 근저당권 (2019-07-19 접수, 2,760,000,000원)

본 경매 진행으로 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸됩니다.

등기부채권 총액: 2,880,000,000원

* 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-24

확정일자: 2021-07-08

배당신고일자: 2023-08-18

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으며, 배당을 통해 보증금 변제를 받을 것으로 예상됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 집합건물 등기부 요약

- 소유권보존: 김홍수 (2019-07-04)

- 소유권이전: 최지아 (2019-07-19)

- 근저당권: 하나은행 (2019-07-19) - 말소기준권리

- 주택임차권: 이민주 (2023-08-18) - 말소예정

- 임의경매: 하나은행 (2024-03-12) - 말소예정

1.6. 상권분석

본건은 부산광역시청 인근에 위치하여 행정 및 업무시설의 접근성이 좋습니다.

주변에 다수의 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

대중교통 이용이 편리하여 직장인의 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

주변에 혐오시설이나 기피시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.7. 생활정보

* 교통

- 인근에 버스정류장이 다수 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

- 지하철역(연산역, 시청역 등) 이용이 가능하여 부산 시내 이동이 용이합니다.

* 편의시설

- 부산광역시청, 연제구청 등 관공서가 인근에 위치합니다.

- 다양한 상업시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육

- 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 시설에 대한 보호가 이루어집니다.

- 주변에 학교 시설이 분포하고 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 존재: 본건 건물 6층에 약 21.82㎡ 규모의 제시외 건물(주거용 추정)이 소재하는 것으로 파악되었습니다. 이 부분은 감정평가서상 별도 평가되어 병기되었으며, 경매 진행 시 매각 대상 포함 여부, 내부 구조 및 이용 상황 등을 반드시 재확인해야 합니다. 만약 포함될 경우 명도 및 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 임대차 관계 불확실성: 임대관계는 미상으로 명시되어 있습니다. 현 임차인은 대항력이 없으나, 이사 등 후속 절차를 위한 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건은 채권의 유동화를 위해 설정된 경우가 많아, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 부산광역시청 인근에 위치하여 입지 조건이 양호한 오피스텔입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나며, 부산 시내 중심부에서의 업무 및 주거 수요를 충족시킬 수 있는 장점이 있습니다. 그러나 6층에 위치한 제시외 건물과 유동화 물건이라는 특수성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 면밀한 현장 조사와 권리 분석이 필요합니다. 현재 등기부상 채무 총액이 높으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 부담은 적습니다.

1.10. 투자 포인트

* 부산 시청 및 행정타운 인근의 우수한 입지

* 편리한 교통망 (대중교통, 지하철 접근성)

* 비교적 소형 면적으로 투자 부담 완화

* 주변 상업 및 편의시설 접근성 우수

1.11. 예상 입찰가

제공된 정보와 일반적인 경매 투자 분석을 바탕으로 예상 입찰가를 산정합니다.

* 시세 분석

부산광역시 연제구 거제동 일대의 유사 면적(전용 29~30㎡) 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가를 조사한 결과, 해당 면적대의 매매가는 약 1억 8천만 원에서 2억 2천만 원 사이로 형성되어 있습니다. (2024년 기준)

본건의 감정가는 1억 9천5백만 원으로, 시장 시세 범위 내에 있습니다.

* 예상 입찰가 산정

본건은 대항력 있는 임차인이 없으며, 인수할 보증금 또한 0원입니다. 따라서 경매로 인한 추가적인 권리 인수 부담은 없습니다. 다만, 제시외 건물에 대한 추가 조사 및 명도 관련 제반 비용을 고려해야 합니다.

또한, 유동화 물건임을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

권장 예상 입찰가 범위: 1억 7천만 원 ~ 1억 9천만 원

주의: 상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보와 일반적인 시장 상황을 바탕으로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 추가적인 시장 분석 등을 통해 최종적인 입찰가를 결정해야 합니다. 제시외 건물에 대한 법적 검토 및 명도 가능성 등을 최우선으로 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.