나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1315 [25] 부산광역시 연제구 거제동 500-50 수림하우스가동 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.03.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "부산광역시청"남서측 인근에 위치하는 수림하우스가동 제2층 제201호 외 31개호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 부산광역시청,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 제2층 제201호외 31개호로서,
외벽: 화강석 붙임, 스톤코팅 ,
창호: 하이샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(17),(19):도시형생활주택, 기호 (18),(20)-(32):오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형토지로 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 교육환경보호구역.

공부와의 차이

- 기호 (18),(20)-(32):공부상 용도는 오피스텔로, 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항:
- 본건 건물 6층에 제시외건물 ㄱ)〔철근콘크리트구조 6층소재 주거용추정(현칭"604호" 로 표기) 약 21.82㎡〕이 소재하는 바,감정평가명세표상에 별도 평가하여 병기하였으니, 경매진행 및 응찰시 경매대상 포함여부, 내부구조 및 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경1315 (25)

소재지: 부산광역시 연제구 거제동 500-50, 수림하우스가동 7층701호 (도로명 주소: 부산광역시 연제구 거제대로124번길 40)

용도: 오피스텔

감정가: 168,000,000원

토지면적: 13.74㎡ (약 4.16평)

토지지분: 13.737233652288221㎡ (약 4.16평)

건물면적: 25.51㎡ (약 7.72평)

건물지분: 25.51㎡ (약 7.72평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시청 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 부산광역시청, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제3종일반주거지역, 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 7월 19일 접수된 하나은행의 근저당권 (을1) 입니다.

* 등기부채권 총액: 2,870,000,000원

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김지수

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2019년 7월 25일

* 배당신고일자: 2024년 3월 29일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존 (갑1): 김홍수, 2019-07-04

* 소유권이전 (갑2): 최지아, 2019-07-19 (매매)

* 근저당권 (을1): 하나은행, 2,760,000,000원, 말소기준권리

* 주택임차권 (을2): 김지수, 110,000,000원, 말소됨 (2019-07-25 전입/확정)

* 임의경매 (갑3): 하나은행, 2,131,712,599원, 말소됨 (2024-03-12 개시결정)

* 물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 현재 등기부상 해당사항 없습니다.

1.4. 상권분석

본건은 부산광역시청 인근에 위치하여 행정기관 및 관련 업무시설 종사자들을 대상으로 한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 주변의 공동주택 및 근린생활시설로 인해 기본적인 상권 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 부산지하철역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 시내외 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 부산광역시청이 인접해 있어 공공기관 이용이 용이하며, 다양한 근린생활시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교육환경: 본건 지역은 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 학생들의 학습 환경 보호를 위한 규제가 적용될 수 있습니다. (관련 법규 확인 필요)

1.6. 잠재적 리스크

* 유동화물건 및 공동담보: 본 물건은 유동화 과정에서 발생했거나 공동 담보로 묶여 있는 물건으로, 권리관계가 복잡할 수 있습니다. 경매 절차나 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

* 제시외 건물: 본건 건물 6층에 약 21.82㎡ (약 6.6평) 규모의 주거용 추정 제시외 건물이 존재합니다. 이 부분이 경매 대상에 포함되는지 여부를 반드시 재확인해야 하며, 포함 시 명도 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공부상 용도와 현황: 공부상 오피스텔이나 현황은 '주거용 오피스텔'로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 이는 추후 주거용으로 계속 이용 시 관련 법규 준수 여부를 확인해야 함을 의미합니다.

* 임대관계 미상: 감정평가서상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 김지수 외 다른 임차인이 있는지, 혹은 계약 조건에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.)

1.7. 종합 의견

본건은 부산광역시청 인근의 입지적 장점을 가진 오피스텔로, 교통 및 편의시설 접근성이 우수합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 법적 부담은 적으나, 유동화물건 및 공동담보라는 특수성이 존재합니다. 또한, 제시외 건물의 포함 여부 확인은 필수적입니다. 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 크지 않을 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 부산광역시청 및 상업시설 밀집 지역의 우수한 입지

* 소형 면적으로 인한 낮은 진입 장벽 및 1~2인 가구/소규모 사업장 임대 수요 기대

* 대항력 있는 임차인 없어 명도 부담 최소화

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 168,000,000원

* 인수 보증금: 0원

본건과 유사한 규모의 오피스텔에 대한 직접적인 실거래가 정보를 찾기 어려웠습니다. 그러나 부산광역시청 인근 연제구 거제동 지역의 일반적인 오피스텔 시세를 고려할 때, 감정가는 시세 수준에 부합하거나 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

유동화물건 및 공동담보라는 특성을 감안하고, 권리관계 분석을 토대로 낙찰 후 발생할 수 있는 제반 비용 및 명도 과정을 고려하여, 감정가의 90% ~ 95% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 151,200,000원 ~ 159,600,000원

이는 시장 상황 및 개별적인 투자 전략에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 추가적인 시세 조사 및 현장 확인을 권장합니다.

주변 시설 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 특정 혐오 시설(산업 폐기물 처리 시설, 유흥업소 밀집 지역 등)이 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 관련 시설 입점 등에는 제한이 있을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.