나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1315 [32] 부산광역시 연제구 거제동 500-50 수림하우스가동 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.03.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "부산광역시청"남서측 인근에 위치하는 수림하우스가동 제2층 제201호 외 31개호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 부산광역시청,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 제2층 제201호외 31개호로서,
외벽: 화강석 붙임, 스톤코팅 ,
창호: 하이샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(17),(19):도시형생활주택, 기호 (18),(20)-(32):오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형토지로 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 교육환경보호구역.

공부와의 차이

- 기호 (18),(20)-(32):공부상 용도는 오피스텔로, 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항:
- 본건 건물 6층에 제시외건물 ㄱ)〔철근콘크리트구조 6층소재 주거용추정(현칭"604호" 로 표기) 약 21.82㎡〕이 소재하는 바,감정평가명세표상에 별도 평가하여 병기하였으니, 경매진행 및 응찰시 경매대상 포함여부, 내부구조 및 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 연제구 거제동 500-50번지에 위치한 수림하우스 가동 9층 901호 오피스텔입니다. 사건번호는 부산지방법원 2024타경1315 (32)이며, 감정가는 426,000,000원 (4억 2,600만원)입니다. 해당 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의 경매로 진행됩니다. 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본 건물의 구체적인 정보는 다음과 같습니다.

* 소재지: 부산광역시 연제구 거제동 500-50, 수림하우스 가동 9층 901호

* 신 주소: 부산광역시 연제구 거제대로124번길 40 (거제동)

* 건물명: 수림하우스 가동

* 구분: 오피스텔

* 감정가: 426,000,000원 (4억 2,600만원)

* 토지면적 (토지지분): 33.26㎡ (약 10.06평)

* 건물면적 (전용면적): 61.76㎡ (약 18.7평)

* 건물 제시외면적: 21.82㎡ (약 6.6평) - (본건과 별도 평가, 포함 여부 확인 필요)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축물대장상 정보:

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제9층 제901호

* 사용승인일: 2019년 06월 28일

* 대지면적: 352.3㎡

* 건축면적: 165.39㎡

* 연면적: 997.66㎡

* 건폐율: 46.95%

* 용적률: 283.18%

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시청 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 부산광역시청, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 본건 북동측으로는 폭 약 6미터 내외의 도로가 접해 있어 차량 통행에 무리가 없습니다. 토지이용계획상으로는 제3종일반주거지역이며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2019년 07월 19일 접수된 하나은행의 근저당 (을1)입니다.

* 말소기준권리: 을1 근저당 (하나은행, 2019년 07월 19일 접수, 권리금액 27억 6천만원 - *주의: 금액이 매우 높으므로 표기 오류 가능성 재확인 필요*)

* 등기부현황:

* 소유권보존: 김홍수 (2019-07-04)

* 소유권이전: 최지아 (2019-07-19, 매매 1억 4,350만원)

* 근저당: 하나은행 (2019-07-19, 276,000,000,000원) - *주의: 금액 표기 오류 가능성 있음.*

* 주택임차권: 전부원 (2023-03-27 배당신고, 보증금 1억 9,000만원, 전입 2023-01-16, 확정 2019-07-24)

* 임의경매: 하나은행 (2024-03-12, 2,131,712,599원)

* 총 등기부채권액: 2,950,000,000원 (29억 5천만원)

* 인수되는 보증금: 0원. 본건의 임차인 전부원은 대항력이 없는 것으로 판단되므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 전

* 보증금: 190,000,000원 (1억 9,000만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-16

* 확정일자: 2019-07-24

* 배당신고일자: 2023-03-27

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 확정일자가 전입일자보다 앞서 있으나, 법적으로 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 배당 절차에 따라 보증금 회수에 제한이 있을 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 미상)

1.3. 상권분석

본 물건은 부산광역시청이 인접해 있어 공공기관 이용 및 관련 업무 종사자들을 배후 수요로 확보할 수 있는 입지입니다. 주변에 공동주택과 근린생활시설이 분포하여 주거 및 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다. 특히 오피스텔의 경우, 행정기관 종사자, 주변 상업 지구 직장인 등을 대상으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 환경입니다.

1.4. 생활정보

해당 호실의 공부상 용도는 도시형생활주택 및 오피스텔로 되어 있으나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 9층 건물 중 9층에 위치하며, 위생 및 급배수, 난방 설비, 승강기 등이 완비되어 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외건물: 본건 건물 6층에 약 21.82㎡ (약 6.6평) 규모의 제시외건물(주거용 추정)이 소재하며, 감정평가서상 별도 평가되어 있습니다. 경매 진행 시 해당 제시외건물이 매각 대상에 포함되는지, 포함된다면 내부 구조 및 이용 상황 등을 반드시 재확인해야 합니다.

* 임대관계 미상: 현재 본건의 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 명도 절차 진행 시, 임차인과의 원만한 협의가 이루어지지 않을 경우 법적 절차가 필요할 수 있습니다. (다만, 현재 파악된 임차인 전부원은 대항력이 없습니다.)

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 29억 5천만원으로, 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 공동 담보나 유동화 과정에서의 복잡성을 시사하며, 경매 진행 과정이나 낙찰 후 잔여 채무 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 특히 을1 근저당의 권리금액 27억 6천만원은 표기 오류일 가능성이 높으므로, 정확한 금액을 확인하는 것이 필수적입니다.

* 공동담보, 유동화물건: 본 물건은 공동담보 및 유동화물건에 해당하여, 일반 경매 물건보다 권리 관계가 복잡하고 추가적인 확인 및 분석이 요구될 수 있습니다.

* 교육환경보호구역: 제3종일반주거지역 내 교육환경보호구역에 해당하므로, 향후 건축 또는 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 본건 소재지 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시청 인근이라는 우수한 입지 조건과 비교적 최근에 건축된 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다. 그러나 등기부상 총 채무액이 매우 높고, 제시외건물의 존재, 유동화 및 공동담보 물건이라는 점 등은 주의 깊은 검토가 필요한 부분입니다. 이러한 복합적인 요소들을 고려할 때, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 부산광역시청 및 주요 업무지구 접근성이 뛰어난 역세권 오피스텔로, 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 2019년에 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속하며, 내부 시설 및 유지보수 측면에서 유리합니다.

* 제시외건물(약 6.6평)이 포함될 경우, 실제 활용 공간이 넓어져 가치가 상승할 수 있습니다 (포함 여부 반드시 확인 필요).

* 경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 경우, 투자 가치 및 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 본건과 유사한 규모의 오피스텔이 부산 연제구 지역에서 평당 약 1,800만원에서 2,100만원 선으로 거래되는 것으로 파악됩니다. 본건의 전용면적은 약 18.7평이므로, 현 시세 기준 예상 가치는 약 3억 3,660만원에서 3억 9,270만원 범위로 추정됩니다.

감정가는 4억 2,600만원으로 책정되었으나, 등기부상 높은 채무 총액, 제시외건물의 불확실성, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성 등 잠재적 리스크 요소를 고려할 때, 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근이 권장됩니다.

따라서, 보수적인 관점에서 현 시세 및 물건의 리스크 요인을 감안하여 예상 입찰가를 3억 8,000만원 으로 제시합니다. 본 입찰가는 초기 제시가이며, 실제 경매 경쟁 상황, 추가적인 현장 조사 결과, 법률 자문 결과에 따라 변동될 수 있습니다. 낙찰 후 인수해야 할 비용이나 추가적인 공사 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.