나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1315 [26] 부산광역시 연제구 거제동 500-50 수림하우스가동 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.03.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "부산광역시청"남서측 인근에 위치하는 수림하우스가동 제2층 제201호 외 31개호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 부산광역시청,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 제2층 제201호외 31개호로서,
외벽: 화강석 붙임, 스톤코팅 ,
창호: 하이샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(17),(19):도시형생활주택, 기호 (18),(20)-(32):오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형토지로 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 교육환경보호구역.

공부와의 차이

- 기호 (18),(20)-(32):공부상 용도는 오피스텔로, 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항:
- 본건 건물 6층에 제시외건물 ㄱ)〔철근콘크리트구조 6층소재 주거용추정(현칭"604호" 로 표기) 약 21.82㎡〕이 소재하는 바,감정평가명세표상에 별도 평가하여 병기하였으니, 경매진행 및 응찰시 경매대상 포함여부, 내부구조 및 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경1315 (26)

소재지: 부산광역시 연제구 거제동 500-50, 수림하우스 가동 7층 702호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 7층 702호

준공 연도: 2019년 6월 28일

용도: 오피스텔

건축물대장상 주요 용도: 공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔)

감정가: 125,000,000원

1.2. 면적 정보

토지 면적: 21.49㎡ (약 6.50평)

토지 지분: 21.48630430130537㎡ (약 6.50평)

건물 면적 (전용 면적): 39.90㎡ (약 12.07평)

건물 지분: 39.9㎡ (약 12.07평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 및 경매 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시청 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 부산광역시청, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 연제구는 행정, 사법, 상업 기능이 집중된 부산의 핵심 지역 중 하나입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(부산지하철 3호선 거제역 또는 1호선 시청역 등 이용 가능 예상)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

세장형 토지로 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

제3종일반주거지역, 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리인 하나은행의 근저당(을1, 2019-07-19, 2,760,000,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 소유권보존: 2019-07-04 (갑1)

* 소유권이전(매매): 2019-07-19 (갑2)

* 근저당(하나은행): 2019-07-19 (을1, 말소기준권리)

* 주택임차권(우인식, 말소): 2023-06-23 (을2)

* 임의경매(하나은행): 2024-03-12 (갑3)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 우인식 (우 )

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2020-12-07

* 배당신고일자: 2023-06-23

* 대항력: 없음

3.3. 권리분석 종합

본 건의 권리관계는 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 주택임차권(우인식) 역시 말소 예정이며 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 인수 보증금

0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부산광역시청 인근 지역은 부산광역시청, 경찰청, 법원 등 주요 관공서 및 업무시설이 밀집된 부산의 행정 및 업무 중심지입니다. 다양한 근린생활시설과 상업시설이 발달해 있어 유동인구가 많고 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 유사 물건 시세 동향

인근 오피스텔의 월세 시세는 전용면적 26.4㎡~39.48㎡ 기준 보증금 500~7,000만원, 월세 30~70만원 수준으로 형성되어 있습니다. 매매 시세에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 오피스텔의 평단가는 3.3㎡당 약 500만원 내외로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

부산광역시청, 연제구청(인근) 등 공공기관 접근성이 우수하며, 마트, 병원, 식당, 은행 등 각종 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 롯데백화점 부산본점 등 대형 쇼핑 시설도 비교적 가까운 거리에 있습니다.

5.2. 교육 환경

본건은 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다. 이는 학생의 보건, 위생, 안전, 학습 환경 보호를 위해 학교 경계로부터 직선거리 200m 범위 내에 유해업소 등의 설치를 제한하는 구역입니다. 거제초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

건물 6층에 제시외 건물(주거용 추정, 약 21.82㎡)이 소재하며, 감정평가명세표상 별도 평가되었으나 경매 대상 포함 여부 및 내부 상황 등을 재확인하여 입찰 시 참고해야 합니다. 이는 명도 과정이나 향후 재산권 행사 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계

전 세입자인 우인식 씨는 대항력이 없으며 보증금 인수 의무는 없으나, 현재 점유 관계 및 공실 여부는 별도 확인이 필요합니다. 임대 관계가 미상인 점을 고려하여 실제 점유자 확인 및 명도 절차에 유의해야 합니다.

6.3. 교육환경보호구역

교육환경보호구역으로 인해 특정 업종의 신규 입점이나 시설 설치에 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 오피스텔의 주거 및 업무 용도에는 직접적인 제약이 없을 것으로 보입니다.

6.4. 건축물 정보

건축물 표제부상 주 용도는 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황은 '주거용 오피스텔'로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시청 인근의 역세권 오피스텔로, 행정 및 교통의 중심지에 위치하여 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 6층에 소재한 제시외 건물 포함 여부 확인 및 현재 점유 관계 파악, 그리고 명도 가능성에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다. 교육환경보호구역 지정은 지역의 안정성을 높이는 요인이 될 수 있으나, 잠재적 개발 제한 요인으로 작용할 수도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 부산의 행정, 사법, 업무 중심지인 부산광역시청 인근에 위치하여 직주근접 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 도보로 이용 가능한 지하철역 및 다수의 버스 노선으로 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 현재 감정가 1억 2,500만원 대비 시세 분석을 통해 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 임대 수요가 예상되는 지역으로, 향후 임대 수익 창출 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1억 2,500만원입니다. 유사 면적대의 오피스텔 시세 및 지역 내 투자 수요를 고려할 때, 현재 파악된 월세 시세와 유사 건물(수림하우스 나동)의 거래 정보를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 실질적인 시장 가치는 감정가와 유사하거나 소폭 높을 것으로 판단됩니다.

제시외 건물 존재 및 명도 리스크, 그리고 현재 정확한 시세 정보 부족 등을 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 1억 2,500만원을 기준으로, 시장 상황 및 현장 조사를 통해 1억 1,500만원 ~ 1억 3,000만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

※ 본 예상 입찰가는 제공된 정보 및 제한적인 시장 조사 결과를 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 방문, 권리 분석 재확인, 임대차 관계 조사, 최신 시세 동향 분석 등 추가적인 심층 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.