나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1315 [27] 부산광역시 연제구 거제동 500-50 수림하우스가동 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.03.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "부산광역시청"남서측 인근에 위치하는 수림하우스가동 제2층 제201호 외 31개호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 부산광역시청,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 제2층 제201호외 31개호로서,
외벽: 화강석 붙임, 스톤코팅 ,
창호: 하이샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(17),(19):도시형생활주택, 기호 (18),(20)-(32):오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형토지로 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 교육환경보호구역.

공부와의 차이

- 기호 (18),(20)-(32):공부상 용도는 오피스텔로, 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항:
- 본건 건물 6층에 제시외건물 ㄱ)〔철근콘크리트구조 6층소재 주거용추정(현칭"604호" 로 표기) 약 21.82㎡〕이 소재하는 바,감정평가명세표상에 별도 평가하여 병기하였으니, 경매진행 및 응찰시 경매대상 포함여부, 내부구조 및 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 부산지방법원 2024타경1315 사건에 대한 경매 물건 정보를 분석한 것입니다.

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경1315 (27)

* 소재지: 부산광역시 연제구 거제동 500-50

* 건물명: 수림하우스 가동 7층 703호

* 용도: 오피스텔

* 건축물 정보: 철근콘크리트구조, 9층 건물 중 7층

* 토지 면적: 10.74㎡ (약 3.25평)

* 건물 면적: 19.95㎡ (약 6.03평)

* 감정가: 125,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본건은 부산광역시청 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택, 부산광역시청, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 접면: 본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제3종일반주거지역, 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (2019.07.19. 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리: 하나은행 근저당(을1), 이동민 주택임차권(을2), 해운대구 압류(갑3), 하나은행 임의경매(갑4) 등

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 현재로서는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이동민

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 07월 01일

* 확정일자: 2021년 06월 14일

* 배당신고일자: 2023년 07월 24일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 주의 사항: 임차인 이동민은 대항력이 없으며, 보증금 80,000,000원은 매각으로 소멸될 예정입니다. 그러나 배당 과정에서 전액 변제받지 못할 경우의 위험은 없는지 최종적으로 확인해야 합니다.

* 등기부채권 총액: 2,840,000,000원

4. 상권분석

본건이 위치한 부산광역시 연제구 거제동은 부산광역시청을 중심으로 업무 지구와 주거 지역이 복합된 곳입니다. 따라서 오피스텔로서의 임대 수요는 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다. 주변에 다수의 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능은 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 부산광역시청 등 관공서 이용이 편리하며, 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 대중교통 접근성: 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 시내외 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건, 공동담보: 해당 물건은 유동화 채권 관련 건으로, 일반 경매 물건보다 절차상의 복잡성이 수반될 수 있습니다.

* 제시외 건물: 본건 건물 6층에 약 21.82㎡ 규모의 주거용으로 추정되는 제시외 건물이 소재합니다. 경매 진행 시 해당 제시외 건물이 매각 대상에 포함되는지 여부를 반드시 재확인하여 응찰해야 합니다. 이는 낙찰가의 변동이나 추가 비용 발생의 요인이 될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 상세 임대 관계는 현재 파악되지 않았습니다. 명도 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 점유 및 임대 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

* 교육환경보호구역: 해당 구역은 교육환경 보호를 위한 용도 제한이 있을 수 있어, 향후 건물 이용이나 증축 등에는 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산광역시청 인근에 위치한 수림하우스 가동 703호 오피스텔 경매 물건입니다. 교통 및 생활 편의 시설이 우수하며, 부산광역시청이라는 주요 기관을 배후로 하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 권리 관계는 대부분 매각으로 소멸되어 인수 부담이 적은 편입니다. 다만, 제시외 건물 존재 여부 및 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크는 반드시 확인하고 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부산광역시청 인근의 입지적 장점을 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 오피스텔과 도시형생활주택이 혼합된 건물로, 다양한 임차인 수요에 대응할 수 있습니다.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. (단, 제시외 건물 관련 명도는 별도 확인 필요)

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

본건과 유사한 면적(약 20㎡)의 오피스텔이 부산 연제구 거제동 일대에서 현재 약 130,000,000원 ~ 150,000,000원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

* 산정 근거:

감정가 125,000,000원은 현재 시세 대비 보합 또는 소폭 낮은 수준으로 판단됩니다.

특히, 본건은 임차인의 보증금 인수 부담이 0원이므로, 낙찰가의 80% ~ 95% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다.

제시외 건물 포함 여부, 명도 난이도, 취득세 등 부대 비용을 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가: 125,000,000원 ~ 135,000,000원

경쟁 구도 및 현장 조사 결과에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다. 보수적인 접근을 통해 안정적인 수익률을 확보하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.