나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1315 [29] 부산광역시 연제구 거제동 500-50 수림하우스가동 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.03.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "부산광역시청"남서측 인근에 위치하는 수림하우스가동 제2층 제201호 외 31개호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 부산광역시청,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 제2층 제201호외 31개호로서,
외벽: 화강석 붙임, 스톤코팅 ,
창호: 하이샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(17),(19):도시형생활주택, 기호 (18),(20)-(32):오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형토지로 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 교육환경보호구역.

공부와의 차이

- 기호 (18),(20)-(32):공부상 용도는 오피스텔로, 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항:
- 본건 건물 6층에 제시외건물 ㄱ)〔철근콘크리트구조 6층소재 주거용추정(현칭"604호" 로 표기) 약 21.82㎡〕이 소재하는 바,감정평가명세표상에 별도 평가하여 병기하였으니, 경매진행 및 응찰시 경매대상 포함여부, 내부구조 및 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산지방법원 2024타경1315호로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지: 부산광역시 연제구 거제동 500-50, 수림하우스 가동 8층 801호

건물 용도: 오피스텔 (현황 주거용 오피스텔로 추정)

감정가: 161,000,000원 (1억 6100만원)

토지 면적: 13.19㎡ (약 3.99평)

토지 지분: 13.19㎡ (약 3.99평)

건물 면적: 24.49㎡ (약 7.41평)

건물 지분: 24.49㎡ (약 7.41평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 연제구 거제동에 위치하며, "부산광역시청"에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 공동주택, 단독주택, 부산광역시청, 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

본건은 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황 요약:

- 소유권보존 (갑1, 2019-07-04)

- 소유권이전 (갑2, 2019-07-19, 매매)

- 근저당 (을1, 2019-07-19, 하나은행, 2,760,000,000원) - 말소기준권리

- 주택임차권 (을2, 2023-10-12, 고영주, 110,000,000원) - 말소 예정 (전입일자: 2021-06-28, 확정일자: 2021-06-02)

- 임의경매 (갑3, 2024-03-12, 하나은행, 2,131,712,599원) - 말소 예정

총 등기부채권액: 2,870,000,000원

인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서상 지상권개요 비고란 공란)

임차인 현황:

- 임차인: 고영주

- 보증금: 110,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-06-28

- 확정일자: 2021-06-02

- 배당신고일자: 2023-10-12

- 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

고영주 임차인은 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권 역시 말소 예정이므로 낙찰자가 인수할 보증금 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 부산광역시청을 중심으로 한 행정 및 업무 기능이 발달한 지역에 위치합니다.

주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 활동이 활발하며, 부산광역시청 인근으로 유동인구 및 잠재적 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 및 지하철역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 부산광역시청, 다양한 근린생활시설 등 관공서 및 상업시설 이용이 용이합니다.

* 환경: 공동주택 및 주거 밀집 지역과 인접하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 교육: 본건은 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 존재: 본건 건물 6층에 약 21.82㎡ 규모의 주거용으로 추정되는 제시외 건물이 별도 평가되어 있습니다. 경매 진행 및 응찰 시 해당 건물의 경매 대상 포함 여부, 내부 구조 및 이용 상황 등을 반드시 재확인하시기 바랍니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 공부상 용도와 현황 불일치: 공부상 용도는 오피스텔이나, 현황은 '주거용 오피스텔'로 이용 중인 것으로 추정됩니다. (기호 18, 20-32호 관련) 이는 추후 건물 활용에 있어 제한이 있을 수 있습니다.

* 유동화물건, 공동담보: 복잡한 금융 구조로 인해 예상치 못한 법적 쟁점이 발생할 가능성이 존재하므로, 관련 자료 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시청 인근이라는 최상의 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정으로, 권리 인수 부담이 없는 깨끗한 상태로 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

다만, 제시외 건물 존재, 임대 관계 미확인, 공부상 용도와 현황 불일치 등 잠재적 리스크 요소를 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사 및 법률 검토 후 신중하게 접근할 것을 권장합니다.

8. 투자 포인트

* 부산광역시청 인근의 탁월한 입지 조건

* 대중교통 이용 편리한 교통 환경

* 매각으로 인한 모든 권리 소멸로 권리 인수 부담 없음

* 인근 상권 및 행정타운 기반의 안정적인 임대 수요 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 6100만원입니다.

권리 분석상 인수할 보증금은 없으며, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

그러나 제시외 건물 존재, 임대 관계 미확인 등의 리스크 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 현 시세 분석을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 방문이 필수적입니다.

일반적인 경매 투자 관점에서, 본건 감정가를 기준으로 하되 리스크 요소를 감안하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 1억 3000만원 ~ 1억 6000만원.

(본 제안가는 일반적인 시장 분석 및 감정가를 바탕으로 한 참고치이며, 실제 응찰 시에는 반드시 개별적인 시장 조사, 현장 확인, 법률 검토를 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.