나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1315 [30] 부산광역시 연제구 거제동 500-50 수림하우스가동 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.03.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "부산광역시청"남서측 인근에 위치하는 수림하우스가동 제2층 제201호 외 31개호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 부산광역시청,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 제2층 제201호외 31개호로서,
외벽: 화강석 붙임, 스톤코팅 ,
창호: 하이샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(17),(19):도시형생활주택, 기호 (18),(20)-(32):오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형토지로 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 교육환경보호구역.

공부와의 차이

- 기호 (18),(20)-(32):공부상 용도는 오피스텔로, 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항:
- 본건 건물 6층에 제시외건물 ㄱ)〔철근콘크리트구조 6층소재 주거용추정(현칭"604호" 로 표기) 약 21.82㎡〕이 소재하는 바,감정평가명세표상에 별도 평가하여 병기하였으니, 경매진행 및 응찰시 경매대상 포함여부, 내부구조 및 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경1315 (30) 부동산 임의경매 사건으로, 부산광역시 연제구 거제동 500-50, 수림하우스 가동 8층 802호에 위치한 오피스텔입니다.

본건의 감정가는 118,000,000원이며, 토지 면적은 10.11㎡ (약 3.06평)이고 건물 면적은 18.78㎡ (약 5.68평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본건은 유동화물건이며 공동담보로 진행되는 특이사항이 있습니다.

주의사항은 별도로 명시된 바 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "부산광역시청"의 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택, 단독주택, 부산광역시청, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권은 김홍수 씨의 보존등기 후 최지아 씨에게 2019년 7월 19일 매매로 이전되었습니다 (매매가 45,100,000원).

말소기준권리는 2019년 7월 19일 하나은행이 설정한 총 채권액 2,760,000,000원의 근저당입니다.

이후 2024년 3월 12일 하나은행의 임의경매 개시 결정(2,131,712,599원)이 등기되었습니다.

정재희 씨의 주택임차권(보증금 65,000,000원, 전입일자 2019-7-25)도 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 2,825,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 정재희 씨가 거주 중이며, 보증금 65,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자 및 확정일자는 2019년 7월 25일입니다.

배당신고일자는 2024년 6월 3일이며, 대항력은 없습니다.

3.3. 인수 권리 및 금액

인수해야 할 보증금은 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 형성

본건 주변은 부산광역시청을 중심으로 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

4.2. 용도 (오피스텔/주거용)

공부상 용도는 오피스텔이나, 현재는 "주거용 오피스텔"로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

건축물대장상 건물 용도도 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)로 복합적으로 등재되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

본 건물에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

부산광역시청 인근 지역으로, 각종 관공서, 금융기관, 상업시설, 병원, 학교 등 도시 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

(외부 검색 결과: 부산광역시청 주변으로 다양한 은행, 병원, 쇼핑몰, 식당가 등이 분포하고 있습니다. 혐오시설은 해당 물건지 인근에서 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 미평가 건물

본건 건물 6층에 주거용으로 추정되는 제시외 건물 (약 21.82㎡, 약 6.60평)이 소재하는 것으로 파악되었습니다.

이는 감정평가명세표에 별도로 평가되어 병기되었으며, 경매 진행 및 응찰 시 해당 제시외 건물이 매각 대상에 포함되는지, 내부 구조 및 이용 상황 등을 재확인하는 것이 반드시 필요합니다.

6.2. 권리 분석상 특이사항

본건은 유동화 물건이며 공동담보로 진행되므로, 관련 특수 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 혐오시설 유무

(외부 검색 결과: 혐오시설은 해당 물건지 인근에서 직접적으로 확인되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본건은 부산광역시청 인근의 역세권 오피스텔로, 입지 및 교통이 양호합니다.

현재 주거용으로 이용 중인 것으로 추정되며, 소형 면적으로 1인 가구나 신혼부부 등 실거주 목적 또는 임대 수익 목적 투자에 적합할 수 있습니다.

다만, 6층에 소재하는 제시외 건물의 포함 여부 및 관련 법적 사항을 반드시 확인해야 하며, 유동화 및 공동담보 물건으로서의 특수성을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 부산광역시청 인근의 우수한 입지

* 대중교통 이용 편리 (지하철, 버스)

* 소형 면적으로 실거주 및 임대 수익 투자에 유리

* 주변 상업 및 행정 인프라 이용 용이

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 118,000,000원입니다.

최근 실거래가 및 유사 물건의 시세를 종합적으로 고려할 때, 현재 시장 상황에서는 감정가 수준 또는 그 이하에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

다만, 6층 제시외 건물과 유동화 물건이라는 특수성을 고려하여 권리 분석 및 현장 확인을 철저히 한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

(외부 시세 조사 결과: 인근 유사 오피스텔의 매매가는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 선으로 파악됩니다.)

이를 종합하여, 본건의 예상 입찰가는 105,000,000원 ~ 125,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋겠습니다. (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.