나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1315 [16] 부산광역시 연제구 거제동 500-50 수림하우스가동 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.03.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "부산광역시청"남서측 인근에 위치하는 수림하우스가동 제2층 제201호 외 31개호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 부산광역시청,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 제2층 제201호외 31개호로서,
외벽: 화강석 붙임, 스톤코팅 ,
창호: 하이샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(17),(19):도시형생활주택, 기호 (18),(20)-(32):오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형토지로 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 교육환경보호구역.

공부와의 차이

- 기호 (18),(20)-(32):공부상 용도는 오피스텔로, 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항:
- 본건 건물 6층에 제시외건물 ㄱ)〔철근콘크리트구조 6층소재 주거용추정(현칭"604호" 로 표기) 약 21.82㎡〕이 소재하는 바,감정평가명세표상에 별도 평가하여 병기하였으니, 경매진행 및 응찰시 경매대상 포함여부, 내부구조 및 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경1315 (16)

* 소재지: 부산광역시 연제구 거제동 500-50 수림하우스가동 5층501호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 183,000,000원

* 토지면적: 9.97㎡ (약 3.02평)

* 토지지분: 9.973091620555776㎡ (약 3.02평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 18.52㎡ (약 5.60평)

* 건물지분: 18.52㎡ (약 5.60평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 주의사항: 없음

* 특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 "부산광역시청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 부산광역시청, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 제반 교통사정은 무난합니다.

* 토지 이용계획 및 제한 상태: 본건은 제3종일반주거지역, 교육환경보호구역에 해당합니다.

* 인접 도로 상태: 본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 모든 권리는 말소기준권리인 하나은행의 근저당권(2019-07-19 접수, 채권최고액 2,760,000,000원)에 의해 소멸될 예정입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑1: 소유권보존 (김홍수, 2019-07-04)

* 갑2: 소유권이전 (최지아, 2019-07-19, 매매 금199,900,000원)

* 을1: 근저당권 (하나은행, 2,760,000,000원, 말소기준권리)

* 을2: 주택임차권 (성지화, 110,000,000원, 2025-04-30 말소예정)

* 갑3: 임의경매 (하나은행, 2,131,712,599원, 2024-03-12 개시결정, 말소예정)

* 등기부채권 총액: 2,870,000,000원

* 임차인 현황:

* 성지화: 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-06-28, 확정일자 2021-06-04, 배당신고일자 2024-05-08. 본 임차인은 대항력이 없습니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건이 위치한 지역은 부산광역시청을 중심으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 안정적인 주거 및 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 교통 접근성: 부산 지하철역 및 다수의 버스 노선이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근 또한 용이합니다.

* 편의시설: 부산광역시청 인근으로 행정, 금융, 상업 시설 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (본 정보는 일반적인 지도 검색 결과에 기반하며, 상세 확인이 필요합니다.)

1.4. 생활정보

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 5층 501호입니다.

* 건축년도: 2019년 6월 28일 사용승인되었습니다.

* 내부 시설: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

* 주변 환경: 공동주택, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등이 밀집하여 생활 편의성이 높습니다.

* 이용 상태: 공부상 용도는 도시형생활주택이나, 주변 오피스텔과의 혼재로 주거용 오피스텔로도 이용 가능할 것으로 추정됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 본건 건물 6층에 약 21.82㎡의 제시외 건물(주거용 추정)이 존재합니다. 감정평가서상 별도 평가되었으며, 경매 진행 시 매각 대상 포함 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

* 임대관계 미상: 임대관계는 미상으로 명시되어 있으나, 현재 파악된 임차인(성지화)은 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없습니다. 그러나 기타 미확인 임대차 관계 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

* 건물 용도 혼재: 건물 내 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재되어 있어, 특정 용도에 따른 규제나 이용에 있어 차이가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시청 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2019년 준공된 신축급 건물이며, 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 확보에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 제시외 건물 존재 여부 및 매각 포함 여부, 그리고 소액의 임차인 보증금(대항력 없음)은 입찰 전 최종 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 부산광역시청 인근 핵심 상업 및 행정 지구에 위치하여 직주근접성이 우수합니다.

* 신축급 건물: 2019년 준공 건물로 비교적 최신 상태의 주거 시설입니다.

* 교통 요지: 지하철 및 버스 등 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정으로, 인수되는 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보 및 유사 물건 시세 분석 결과, 본건의 감정가는 183,000,000원입니다. 최근 매매 사례 중 2019년식 소형 주택(15.137㎡)이 124,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 시장 가치 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

이를 종합적으로 고려하여, 본건의 경쟁력 있는 예상 입찰가는 160,000,000원으로 산정합니다. 이는 감정가의 약 87.4% 수준으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.