나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1315 [22] 부산광역시 연제구 거제동 500-50 수림하우스가동 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.03.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "부산광역시청"남서측 인근에 위치하는 수림하우스가동 제2층 제201호 외 31개호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 부산광역시청,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 제2층 제201호외 31개호로서,
외벽: 화강석 붙임, 스톤코팅 ,
창호: 하이샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(17),(19):도시형생활주택, 기호 (18),(20)-(32):오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형토지로 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 교육환경보호구역.

공부와의 차이

- 기호 (18),(20)-(32):공부상 용도는 오피스텔로, 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항:
- 본건 건물 6층에 제시외건물 ㄱ)〔철근콘크리트구조 6층소재 주거용추정(현칭"604호" 로 표기) 약 21.82㎡〕이 소재하는 바,감정평가명세표상에 별도 평가하여 병기하였으니, 경매진행 및 응찰시 경매대상 포함여부, 내부구조 및 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경1315 (22)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 연제구 거제동 500-50 수림하우스가동 6층602호 (신주소: 부산광역시 연제구 거제대로124번길 40, 수림하우스 가동 6층 602호)

용도: 오피스텔 (공부상 용도), 현황 주거용 오피스텔로 추정됨.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 6층 602호

건물 총 층수: 9층 (지하층 없음)

사용승인일: 2019년 06월 28일

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 9.36㎡ (약 2.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.38㎡ (약 5.26평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 109,000,000원

1.4. 특이사항

특이사항: 유동화물건, 공동담보

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

감정평가서 요약:

* 본건 건물 6층에 제시외건물 ㄱ)〔철근콘크리트구조 6층 소재 주거용 추정(현칭"604호"로 표기) 약 21.82㎡〕이 소재하는 바, 감정평가명세표상에 별도 평가하여 병기하였으니, 경매진행 및 응찰시 경매대상 포함 여부, 내부구조 및 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "부산광역시청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 부산광역시청, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(연산역 또는 시청역 예상)이 소재하는 등 제반 교통 상황은 무난함.

2.3. 건축물 현황

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물임.

* 외벽: 화강석 붙임, 스톤코팅 등.

* 창호: 하이샷시창 등.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 등이 되어 있음.

2.4. 토지 이용 현황

* 토지 형상 및 이용 상태: 세장형 토지로 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건물 부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제3종일반주거지역, 교육환경보호구역.

3. 권리분석

3.1. 인수되지 않는 권리

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (접수일자: 2019-07-19)

* 경매개시결정 등기: 부산지방법원 임의경매개시결정 (접수일자: 2024-03-12)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등 특이사항 없음)

* 총 등기부채권액: 2,830,000,000원 (근저당 2,760,000,000원 + 주택임차권 70,000,000원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김태원

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-07-24

* 확정일자: 2019-07-24

* 배당신고일자: 2022-10-20

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸될 예정임. 보증금은 배당순위에 따라 변제받게 되나, 배당표 확정 시까지 인수 여부 확인 필요.

3.3. 인수할 보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 요약

* 소유권 보존: 김홍수 (2019-07-04)

* 소유권 이전: 최지아 (2019-07-19, 매매 금46,000,000원)

* 근저당: 하나은행 (2019-07-19, 금2,760,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 김태원 (2022-10-20, 금70,000,000원) - 말소예정

* 임의경매: 하나은행 (2024-03-12, 2,131,712,599원)

4. 상권분석

4.1. 주변 입지

본건은 부산광역시청 인근의 행정/상업 복합지역에 위치하여 직장인 수요가 풍부할 것으로 예상됨. 연제구청, 부산시청 등 주요 관공서가 밀집해 있으며, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 발달해 있음.

4.2. 상권 특징

* 수요: 부산시청 및 주변 오피스 밀집 지역 직장인, 공무원 수요가 주를 이룰 것으로 예상됨.

* 편의시설: 인근에 대형마트, 백화점, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 용이함.

* 교통: 지하철 1호선, 3호선 환승역인 연산역 및 시청역과 가까워 대중교통 이용이 편리함.

4.3. 잠재적 가치

부산시청 이전 계획이나 주변 개발 호재에 따라 향후 상권 가치가 상승할 가능성이 있음. 다만, 본건과 유사한 소형 오피스텔 공급 물량이 많을 수 있으므로 경쟁력을 고려해야 함.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 주거 편의: 인근에 공원, 문화시설 등은 제한적일 수 있으나, 관공서 및 상업시설 접근성이 높아 생활 편의성은 양호함.

* 교육 환경: 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 주변 교육 시설 보호에 유리하나, 특정 업종 입점 제한이 있을 수 있음.

5.2. 주변 시설

* 관공서: 부산광역시청, 연제구청 등

* 상업시설: 홈플러스, 롯데백화점 등 (차량 이동 거리)

* 의료시설: 부산의료원, 개인 병의원 등

* 교통: 버스정류장, 지하철 연산역, 시청역

5.3. 혐오시설 정보

현재 지도 검색 결과, 본 물건지 인근에 특별히 노출되는 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 존재

6층에 약 21.82㎡의 제시외건물이 존재하며, 이는 별도 평가되었음. 경매 참여 시 해당 건물의 매각 포함 여부, 법적 문제, 명도 난이도 등을 반드시 재확인해야 함.

6.2. 높은 채무 총액

전체 등기부채권액이 약 28.3억원으로 감정가 1.09억원 대비 매우 높아, 경매 절차 진행 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있음. 다만, 이는 본 건의 낙찰가를 낮추는 요인이 될 수도 있음.

6.3. 시장 경쟁

부산 지역 내 오피스텔 공급량이 많을 수 있으므로, 임대 수익률 및 시세 변동 가능성을 면밀히 검토해야 함.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시청 인근이라는 우수한 입지에 자리한 소형 오피스텔임. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나며, 행정/상업 복합 지역의 배후 수요가 풍부할 것으로 보임. 하지만, 6층 제시외 건물 존재, 높은 총 채무액, 잠재적인 임대 시장 경쟁 심화 등은 주의 깊게 고려해야 할 사항임. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 배당 현황을 확인해야 함.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산광역시청 및 주요 관공서 밀집 지역으로 풍부한 직장인 배후 수요 기대.

* 편리한 교통: 지하철역 및 버스 정류장 인근으로 대중교통 이용 편리.

* 소형 면적: 1-2인 가구 또는 소규모 사무실로 활용 가능한 실용적인 면적.

* 낮은 감정가 대비 잠재적 시세 상승 여력: 높은 채무 총액으로 인해 감정가 이하 낙찰 가능성도 존재.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 109,000,000원임.

본 건은 임차인의 대항력이 없어 인수하는 보증금은 0원임.

주변 유사 오피스텔의 시세 조사를 통해 예상 입찰가를 산정할 필요가 있음. (단, 제시외 건물 편입 여부, 명도 관련 비용 등은 추가 고려 필요)

시장 조사 결과, 해당 지역의 유사 면적 오피스텔의 실거래가 및 현재 임대 시세는 감정가와 유사하거나 다소 낮은 수준에서 형성될 수 있음. 하지만, 부산시청 인근이라는 입지를 감안할 때, 현 시세는 1억원 내외로 추정됨.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 109,000,000원을 기준으로, 제시외 건물 관련 위험 부담 및 명도 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서, 현장 조사 결과 및 입찰 당시의 경쟁 상황을 종합적으로 판단하여 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.