나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1315 [23] 부산광역시 연제구 거제동 500-50 수림하우스가동 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.03.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "부산광역시청"남서측 인근에 위치하는 수림하우스가동 제2층 제201호 외 31개호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 부산광역시청,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 제2층 제201호외 31개호로서,
외벽: 화강석 붙임, 스톤코팅 ,
창호: 하이샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(17),(19):도시형생활주택, 기호 (18),(20)-(32):오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형토지로 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 교육환경보호구역.

공부와의 차이

- 기호 (18),(20)-(32):공부상 용도는 오피스텔로, 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항:
- 본건 건물 6층에 제시외건물 ㄱ)〔철근콘크리트구조 6층소재 주거용추정(현칭"604호" 로 표기) 약 21.82㎡〕이 소재하는 바,감정평가명세표상에 별도 평가하여 병기하였으니, 경매진행 및 응찰시 경매대상 포함여부, 내부구조 및 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경1315 (23)

소재지: 부산광역시 연제구 거제동 500-50 수림하우스가동 6층603호

용도: 오피스텔 (현황: 주거용 오피스텔 추정)

감정가: 109,000,000원

토지면적: 9.36㎡ (약 2.83평)

건물면적: 17.38㎡ (약 5.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물

사용승인일: 2019-06-28

주요 용도: 공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔)

해당층: 6층

1.3. 권리관계

말소기준권리: 하나은행 근저당 (2019-07-19 접수)

소멸예상 권리: 매각으로 인해 모든 권리(근저당, 주택임차권 등)가 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 없음

1.4. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-08-02

* 확정일자: 2019-07-28

* 배당신고일자: 2023-11-13

* 대항력: 없음

* 참고사항: 임차인은 대항력이 없으며, 배당 여부에 따라 잔여 보증금 발생 가능성이 있습니다.

1.5. 특수 물건 정보

* 유동화물건, 공동담보로 복잡한 채권 관계 및 추가적인 법적 절차가 발생할 수 있습니다.

* 6층에 제시외 건물(철근콘크리트구조, 주거용 추정, 약 21.82㎡)이 별도 평가되어 있으나, 경매 진행 시 포함 여부를 반드시 재확인해야 합니다. (본건 603호와 관련하여 604호로 표기된 것으로 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 연제구 거제동에 위치하며, "부산광역시청" 남서측 인근 지역입니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 부산광역시청, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북동측으로는 폭 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

제3종일반주거지역, 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

등기부등본상 소유권 보존 및 이전 기록이 있으며, 이후 하나은행 근저당이 말소기준권리입니다.

해당 근저당 외 주택임차권(이성)이 있으나, 대항력이 없고 말소 예정입니다.

하나은행의 임의경매 개시결정으로 본 경매가 진행되었습니다.

등기부채권 총액은 약 2,830,000,000원입니다.

매각으로 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자는 인수하는 권리 부담이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

부산광역시청을 중심으로 한 행정 및 업무 밀집 지역이며, 인근에 다양한 상업 시설과 주거 단지가 발달해 있습니다.

부산시청 관련 종사자, 인근 직장인, 지역 주민을 대상으로 하는 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 일반적으로 거론되는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공업 단지 등)은 확인되지 않았습니다. 부산광역시청 등 공공기관이 인접해 있어 쾌적한 환경이 유지되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부산광역시청 및 관련 관공서, 대형마트, 병원, 식당, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

교육환경보호구역 내에 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. (인근 학교 등 구체적인 교육 시설 정보는 추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 복잡한 권리관계

유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 채권 관계가 복잡하여 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

6.2. 제시외 건물

6층에 제시외 건물이 존재하며, 감정평가서 상 별도 평가되었으므로 경매 진행 시 해당 건물의 포함 여부 및 법적 문제를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 현황과 공부의 차이

공부상 용도는 오피스텔이나, 현황은 '주거용 오피스텔'로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 이는 향후 명도 과정이나 재산권 행사 시 고려해야 할 부분입니다.

6.4. 임차인 관련

대항력 없는 임차인이 존재하므로, 배당 절차에 따라 보증금 전액을 받지 못할 경우 잔여 보증금 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

부산광역시청 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 오피스텔 경매 물건입니다.

감정가는 109,000,000원이며, 건물의 면적이 소형(약 5.26평)임을 고려할 때 1인 가구나 소규모 사업장을 운영하는 수요층의 관심이 있을 것으로 보입니다.

다만, 유동화 물건 및 공동담보라는 특수성, 제시외 건물 존재 등 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 권리관계는 매각으로 소멸되므로 낙찰 후 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 부산광역시청 및 연제구청 등 주요 행정기관 밀집 지역으로 인한 안정적인 임대 수요 확보.

* 소형 면적 오피스텔로 경쟁력 있는 임대 수익률 기대 가능.

* 교통 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 실수요 및 투자 수요 모두 충족 가능.

* 지역 개발 및 도시 정비 사업 추진 시 추가적인 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가, 물건의 입지 조건과 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 본건의 예상 입찰가는 115,000,000원 내외로 산정됩니다.

이는 감정가(109,000,000원) 대비 약 105% 수준이며, 해당 지역의 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 참고하여 결정된 가격입니다.

정확한 시세 파악을 위해 인근 부동산 중개업소 및 실거래가 자료를 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.