나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1315 [21] 부산광역시 연제구 거제동 500-50 수림하우스가동 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.03.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "부산광역시청"남서측 인근에 위치하는 수림하우스가동 제2층 제201호 외 31개호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 부산광역시청,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 제2층 제201호외 31개호로서,
외벽: 화강석 붙임, 스톤코팅 ,
창호: 하이샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(17),(19):도시형생활주택, 기호 (18),(20)-(32):오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형토지로 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 교육환경보호구역.

공부와의 차이

- 기호 (18),(20)-(32):공부상 용도는 오피스텔로, 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항:
- 본건 건물 6층에 제시외건물 ㄱ)〔철근콘크리트구조 6층소재 주거용추정(현칭"604호" 로 표기) 약 21.82㎡〕이 소재하는 바,감정평가명세표상에 별도 평가하여 병기하였으니, 경매진행 및 응찰시 경매대상 포함여부, 내부구조 및 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경1315 (21)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하나은행 (등기부상 말소기준권리인 을1 근저당권자)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 연제구 거제동 500-50, 수림하우스 가동 6층 601호

* 신주소: 부산광역시 연제구 거제대로124번길 40

* 용도: 오피스텔 (공부상 용도는 오피스텔, 현황은 주거용 오피스텔로 추정됨)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제6층 제601호

* 감정가: 175,000,000원

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 14.29㎡ (약 4.32평)

* 토지 지분: 14.286507596832871㎡ (약 4.32평)

* 건물 면적: 26.53㎡ (약 8.02평)

* 건물 지분: 26.53㎡ (약 8.02평)

1.4. 특이사항

* 유동화 물건, 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "부산광역시청" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 공동주택, 단독주택, 부산광역시청, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 부산의 주요 행정기관 및 법조타운이 밀집한 지역 인근에 있어 행정 및 업무 편의성이 높습니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 상세 위치는 부산광역시 연제구 거제대로124번길 40 (거제동)입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 교육환경보호구역에 해당하여 인근에 학교가 있을 수 있으며, 관련 시설 입지에 대한 제한이 있을 수 있습니다. (주변으로 거학초등학교, 이사벨중학교, 지구촌고등학교 등이 소재함)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2019-07-19 하나은행 근저당권)

* 소유권: 김홍수 (보존), 최지아 (이전)

* 근저당: 하나은행 (2019-07-19, 2,760,000,000원) - 말소 예정

* 주택임차권: 고영규 (2023-08-18, 110,000,000원) - 말소 예정

* 임의경매: 하나은행 (2024-03-12, 2,131,712,599원) - 말소 예정

* 총 채권액: 2,870,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 고영규

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-07-23

* 확정일자: 2019-07-23

* 배당신고일자: 2023-08-18

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 고영규는 대항력이 없어 본 경매 절차로 인해 임차권은 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 구체적인 내용 파악 불가)

* 인수 보증금: 0원 (임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

4. 상권분석

* 본 물건은 부산광역시청 등 주요 공공기관 및 법조타운이 밀집한 행정 중심지에 위치합니다.

* 주변에 다수의 공동주택 및 근린생활시설이 형성되어 있어 배후 수요가 안정적입니다.

* 부산의 주요 도심 업무지구와 인접하여 직장인 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 부산광역시청 인근이라는 지리적 이점은 향후 공공기관 이전 또는 개발 시 추가적인 가치 상승 가능성을 내포합니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산 지하철 1호선 교대역 및 동해선 교대역 등과의 접근성이 좋으며, 버스 노선도 다양하게 갖추고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 부산광역시청, 법원, 검찰청 등 행정 편의시설과 홈플러스, 메가마트, 대동병원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육: 교육환경보호구역으로 지정되어 있으며, 주변에 초, 중, 고등학교가 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 본건 건물 6층에 별도 평가된 주거용 추정 제시외 건물 (약 21.82㎡)이 소재하는 바, 경매 대상 포함 여부를 반드시 재확인해야 합니다. [감정평가서 요약]

* 공부상 용도와 현황: 공부상 오피스텔이나 현황 주거용으로 이용 중인 것으로 추정되어, 관련 법규 위반 여부 등을 확인해볼 필요가 있습니다.

* 교육환경보호구역: 해당 구역 내 학교와 인접한 점으로 인해, 향후 건물 이용이나 리모델링 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계: 현재 임차인으로 등재된 고영규 씨는 대항력이 없어 소멸되지만, 실제 점유 관계는 명도 시 재확인 필요합니다.

* 유동화/공동담보: 해당 물건은 유동화 및 공동담보 물건으로, 일반적인 경매 절차와는 다소 차이가 있을 수 있어 진행 시 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산광역시청 및 법조타운 인근이라는 입지적 장점을 바탕으로 안정적인 수요를 확보할 수 있는 오피스텔입니다.

* 교통, 편의시설, 행정기관 접근성이 뛰어나 직주근접 수요자에게 매력적입니다.

* 권리분석상 인수해야 할 부담이 없으며, 경매 절차를 통해 시세보다 유리한 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 다만, 제시외 건물 포함 여부 확인 및 교육환경보호구역 관련 규제 등을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부산의 핵심 행정 및 업무 지구에 위치하여 공실 위험이 낮고 안정적인 임대 수익이 기대됩니다.

* 지하철 및 다양한 버스 노선 접근성을 갖춘 역세권 입지로, 직장인 임차인 확보에 유리합니다.

* 부산광역시청 등 주요 기관 밀집 지역의 특성상, 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 경매 물건으로서 시세 대비 합리적인 가격으로 매입할 수 있는 기회입니다.

9. 예상 입찰가

* 제공된 자료만으로는 정확한 현 시세 및 개별 물건의 실거래가를 특정하기 어렵습니다. 본건과 동일한 건물 내 유사 면적의 실거래가는 검색되지 않았습니다.

* 주변 유사 면적 오피스텔의 월세가 보증금 500만원~1,000만원 기준 월 40만원~45만원 수준으로 형성되어 있으며, 이는 연간 약 480만원~540만원의 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 175,000,000원을 기준으로, 주변 임대 수익률(약 2.7% ~ 3.1%)을 고려할 때, 낙찰 후 즉각적인 시세 차익보다는 장기적인 관점에서의 가치 상승을 기대하는 투자 전략이 필요할 수 있습니다.

* 따라서, 안전 마진을 확보하고 잠재적 리스크를 고려하여 감정가 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

* 예상 입찰가 범위: 157,500,000원 ~ 175,000,000원 (감정가의 90% ~ 100%)

- 해당 범위는 현재 정보에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 주변 시세 변동, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

- 특히, 제시외 건물 포함 여부 및 명확한 점유 관계 확인 후 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.