나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1315 [18] 부산광역시 연제구 거제동 500-50 수림하우스가동 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.03.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "부산광역시청"남서측 인근에 위치하는 수림하우스가동 제2층 제201호 외 31개호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 부산광역시청,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 제2층 제201호외 31개호로서,
외벽: 화강석 붙임, 스톤코팅 ,
창호: 하이샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(17),(19):도시형생활주택, 기호 (18),(20)-(32):오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형토지로 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 교육환경보호구역.

공부와의 차이

- 기호 (18),(20)-(32):공부상 용도는 오피스텔로, 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항:
- 본건 건물 6층에 제시외건물 ㄱ)〔철근콘크리트구조 6층소재 주거용추정(현칭"604호" 로 표기) 약 21.82㎡〕이 소재하는 바,감정평가명세표상에 별도 평가하여 병기하였으니, 경매진행 및 응찰시 경매대상 포함여부, 내부구조 및 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경1315 (18) 부산지방법원 경매 사건으로, 부산광역시 연제구 거제동 500-50 수림하우스가동 5층503호가 매각 대상입니다.

본건은 도시형생활주택으로 이용 중이며, 감정가는 126,000,000원입니다.

토지면적은 10.87㎡ (약 3.28평)이며, 토지 지분도 동일하게 10.872393078780838㎡ (약 3.28평)입니다.

건물면적은 20.19㎡ (약 6.11평)이며, 건물 지분도 20.19㎡ (약 6.11평)입니다.

토지 및 건물 일괄매각 대상이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 유동화물건, 공동담보이며, 특수물건정보에도 동일하게 기재되어 있습니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 "부산광역시청" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 부산광역시청, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(부산지하철 1호선 시청역, 부산지하철 3호선 종합운동장역 및 교대역 등)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변 시설 및 혐오시설

본건 인근에는 부산광역시청, 부산지방검찰청, 부산지방법원 등 주요 관공서와 법조타운이 밀집해 있어 행정 및 사법의 중심지 역할을 합니다. 또한, 홈플러스, CGV, 롯데백화점 등 생활 편의시설과 아시아드 주경기장, 사직종합운동장 등 체육 시설 접근성도 우수합니다. 검색 결과 상 혐오시설에 대한 별도 언급은 없습니다.

1.2. 권리분석

경매 구분

부동산 임의경매

채권자

유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

임차인 현황

* 임차인: 이제신

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-08-01

* 확정일자: 2019-08-02

* 배당신고일자: 2023-08-09

* 대항력: 없음

권리분석

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약

* 갑1: 2019-07-04 소유권보존 (김홍수)

* 갑2: 2019-07-19 소유권이전 (최지아, 매매 금48,500,000원)

* 을1: 2019-07-19 근저당 (하나은행, 금2,760,000,000원) - 말소기준권리

* 을2: 2023-08-09 주택임차권 (이제신, 금70,000,000원, 말소)

* 갑3: 2024-03-12 임의경매 (하나은행, 2,131,712,599원, 말소)

등기부채권 총액: 2,830,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 개요상 없음.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 수림하우스 가동은 2018년 준공된 도시형생활주택/오피스텔로, 연면적 997.66㎡, 대지면적 352.3㎡ 규모입니다 [건축물표제부 요약]. 해당 건물은 9층 규모이며, 본건은 5층에 위치합니다.

주변 지역은 부산광역시청을 중심으로 한 행정타운과 법조타운이 형성되어 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 다수의 공동주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 배후수요가 풍부합니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 유사한 지역의 오피스텔/도시형생활주택의 경우, 연면적 19.8㎡의 월세가 500/40만원 수준(2026년 7월), 2019년 준공된 골든캐슬(다세대) 15.137㎡가 2026년 5월 12,400만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 2020년 준공된 수림하우스 다동(구분건물)은 2020년 6월 12평형이 거래된 기록이 있습니다. 본건과 직접적으로 동일한 건물(수림하우스 가동) 내 동일 면적대의 최근 실거래가 정보는 부족하나, 인근 유사 면적의 도시형생활주택/오피스텔 시세는 약 1억원 내외 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

교통

부산지하철 1호선 시청역, 3호선 종합운동장역, 교대역 등 이용이 편리하며, 버스 노선도 다양하게 운행되어 대중교통 이용이 매우 용이합니다.

편의시설

부산광역시청, 부산지방법원, 부산지방검찰청 등 행정 및 사법 기관이 인접해 있으며, 홈플러스, 롯데백화점, CGV 등 대형 상업 시설 접근성이 좋습니다. 또한, 부산 시내 주요 병원 (대동병원, 부산 의료원 등) 접근도 용이합니다.

교육시설

주변에 거학초등학교, 이사벨중학교, 지구촌고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 다만, 본건은 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화물건 및 공동담보

본건은 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 복수의 채권 관계 및 담보 설정으로 인해 복잡한 권리 분석이 요구될 수 있습니다.

제시외 건물

본건 건물 6층에 약 21.82㎡ 규모의 제시외 건물(주거용 추정)이 소재하는 것으로 파악되었습니다. 경매 진행 시 해당 제시외 건물의 매각 포함 여부 및 내부 상태 등을 반드시 재확인해야 합니다.

임대 관계

임대 관계는 미상으로, 실제 점유자 및 임대차 현황을 별도 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시청 인근의 우수한 입지 조건을 갖춘 도시형생활주택입니다. 교통, 행정, 상업 시설 접근성이 뛰어나며, 법조타운 및 관공서 밀집 지역으로 안정적인 수요를 확보할 수 있습니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 유동화물건 및 공동담보라는 특수성이 있으며, 제시외 건물의 포함 여부 확인 및 임대차 관계 파악이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산광역시청, 법조타운 등 행정/사법 중심지에 위치하여 안정적인 배후 수요 확보 가능.

* 우수한 교통 환경: 다수의 지하철역 및 버스 노선 인접으로 뛰어난 대중교통 접근성.

* 편리한 생활 인프라: 대형 상업시설, 병원 등 생활 편의시설 밀집.

* 안정적인 임대 수요: 행정/법조계 종사자 등 고정적인 임대 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 126,000,000원입니다.

유사 면적 및 유사 건물 유형의 최근 시세 정보를 고려할 때, 본건 건물면적 20.19㎡(약 6.11평)의 경우, 인근 오피스텔/도시형생활주택 시세를 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 인근 유사 면적 오피스텔/도시형생활주택의 최근 실거래가 및 현재 시세를 종합적으로 고려.

* 본건 건물의 건축 연도(2018년) 및 위치적 이점 반영.

* 본건의 잠재적 리스크(제시외 건물, 임대 관계 미상 등) 감안.

최근 주변 지역의 오피스텔/도시형생활주택 시세는 평당 약 1,500만원 ~ 2,500만원 이상으로 추정됩니다.

본건의 전용면적(20.19㎡)과 감정가, 시세 등을 종합적으로 고려하여, 인수 보증금이 없는 점을 감안하면, 105,000,000원 ~ 125,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건의 현장 방문을 통한 정확한 상태 확인, 추가적인 권리 분석, 명도 가능성 등을 종합적으로 검토한 후 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.