나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1315 [20] 부산광역시 연제구 거제동 500-50 수림하우스가동 5층505호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.03.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "부산광역시청"남서측 인근에 위치하는 수림하우스가동 제2층 제201호 외 31개호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 부산광역시청,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 제2층 제201호외 31개호로서,
외벽: 화강석 붙임, 스톤코팅 ,
창호: 하이샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(17),(19):도시형생활주택, 기호 (18),(20)-(32):오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형토지로 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 교육환경보호구역.

공부와의 차이

- 기호 (18),(20)-(32):공부상 용도는 오피스텔로, 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항:
- 본건 건물 6층에 제시외건물 ㄱ)〔철근콘크리트구조 6층소재 주거용추정(현칭"604호" 로 표기) 약 21.82㎡〕이 소재하는 바,감정평가명세표상에 별도 평가하여 병기하였으니, 경매진행 및 응찰시 경매대상 포함여부, 내부구조 및 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경1315 (20)

* 소재지: 부산광역시 연제구 거제동 500-50 수림하우스가동 5층505호

* 신 주소: 부산광역시 연제구 거제대로124번길 40 (거제동)

* 용도: 도시형생활주택 (전용면적 21.73㎡, 약 6.58평)

* 감정가: 1억 3,900만원

* 토지면적: 11.70㎡ (약 3.54평)

* 건물면적: 21.73㎡ (약 6.58평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 연제구 거제동, 부산광역시청 남서측 인근

* 주위환경: 공동주택, 단독주택, 부산광역시청, 근린생활시설 등이 혼재된 지역

* 교통상황: 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 제반 교통사정은 무난함

* 도로상태: 본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 교육환경보호구역

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* * 김

* 보증금: 7,000만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-27

* 확정일자: 2021-05-03

* 배당신고일자: 2024-06-01

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 김 은 대항력이 없어 보증금 7,000만원 전액을 배당받을 것으로 예상됩니다. 따라서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다. 다만, 배당절차 확정 전까지는 변동 가능성을 확인하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

* 건물 구성: 본 건물(수림하우스 가동)은 도시형생활주택 및 오피스텔로 이용 중임. (전유부 정보 기준 505호는 도시형생활주택)

* 주변 상권: 부산광역시청을 중심으로 행정, 금융, 상업시설이 밀집한 지역으로 배후 수요가 풍부함.

* 최근 매매 사례 분석 (2026년):

* 2019년 건축된 유사 면적(15.137㎡, 약 4.6평) 다세대 주택이 2026년 5월 20일 1억 2,400만원에 거래됨.

* 2019년 6월 사용승인된 본 건물의 건축 연도와 유사한 시점의 거래 사례임.

* 다른 거래 사례들은 건축 연도가 오래되었거나 면적이 다소 차이 남.

* 시세 종합: 본건(21.73㎡, 약 6.58평)의 경우, 가장 유사한 최근 거래 사례(15.137㎡, 1억 2,400만원)를 고려할 때, 평당 약 2,690만원 수준으로 추정됩니다. 이를 환산하면 약 1억 7,700만원 수준이지만, 이는 단순 환산이며 실제 거래가는 면적, 층수, 향, 내부 상태 등에 따라 달라질 수 있습니다. 감정가(1억 3,900만원)는 이와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 부산광역시청, 각종 관공서, 은행, 병원, 대형마트, 시장 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리함.

* 교육시설: 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 보호되나, 인근 학교와의 거리는 확인 필요.

* 주거환경: 부산광역시청 인근의 행정복합타운으로, 직주근접성이 뛰어나 안정적인 주거 환경을 제공함.

* 혐오시설: 지도 검색 결과, 본건 소재지(부산광역시 연제구 거제동 500-50) 및 그 주변 지역에 특별히 인지되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 존재: 본건 건물 6층에 약 21.82㎡ 규모의 주거용으로 추정되는 제시외 건물(604호)이 소재하며, 감정평가명세표상 별도 평가되었습니다. 경매 진행 시 해당 건물이 매각 대상에 포함되는지, 또는 별도로 처리되는지 여부를 반드시 재확인해야 합니다. 이는 명도 과정이나 건물 이용 관련 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 유동화물건: 본건은 채권이 유동화된 물건으로, 채권 양수도 등으로 인한 권리관계 변동 가능성이 있을 수 있습니다. 경매 진행 전 채권 관련 사항을 추가로 확인하는 것이 좋습니다.

* 건축물 관련 정보: 제공된 JSON 상 거래된 주택 중 건축 연도가 1994년, 1996년인 사례가 있습니다. 비록 본 건물(수림하우스 가동)의 사용승인일은 2019년으로 확인되나, 건물 노후도, 유지보수 상태 등에 대한 철저한 현장 조사가 필요합니다.

* 토지 지분: 본건의 토지 지분은 11.70㎡로 매우 작습니다. 이는 건물 전체 토지 면적(352.3㎡) 대비 매우 적은 비율이며, 토지 관련 소유권 분쟁의 소지는 낮으나, 건물 관리 주체와의 협력은 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산광역시청과 인접한 핵심 입지에 위치하여 행정, 상업, 교통의 편리성을 모두 갖추고 있습니다.

* 도시형생활주택 및 오피스텔 용도로 혼합되어 있어 실수요자와 투자수요 모두에게 매력적일 수 있습니다.

* 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

* 그러나 6층 제시외 건물 문제, 유동화물건이라는 특성, 그리고 감정가 대비 최근 시세가 다소 높게 책정된 점은 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최상의 입지: 부산의 중심 업무 지구인 부산광역시청 인근에 위치하여 지속적인 임대 수요 기대.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 지하철, 버스 등 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상업 및 편의시설이 풍부함.

* 낮은 인수 부담: 임차인 대항력이 없어 보증금 인수 위험이 없음.

* 잠재적 가치 상승: 향후 부산시의 도시 개발 계획 및 지역 가치 상승에 따른 시세 상승 여력 보유.

1.8. 예상 입찰가

* 분석 근거:

* 감정가: 1억 3,900만원

* 본건 면적: 21.73㎡ (약 6.58평)

* 유사 면적/연도 최근 매매 사례: 15.137㎡ (약 4.6평), 2019년 건축, 1억 2,400만원 (2026년 5월 20일)

* 인수되는 임차보증금: 0원

* 시세 및 감정가 분석:

* 유사 면적 및 건축 연도의 최근 거래가 1억 2,400만원을 기준으로 할 때, 본건의 감정가 1억 3,900만원은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 최근 거래가를 고려한 본건의 적정 시세는 대략 1억 2,000만원 ~ 1억 3,000만원 범위 내외로 추정됩니다.

* 예상 입찰가 범위:

* 현장 조사를 통해 건물 상태, 공실 여부, 제시외 건물 처리 방안 등을 면밀히 검토한 후, 시세 및 낙찰가율을 고려하여 1억 1,500만원 ~ 1억 2,500만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

* 특히 제시외 건물에 대한 명확한 판단이 이루어지기 전까지는 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.