나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1315 [17] 부산광역시 연제구 거제동 500-50 수림하우스가동 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.03.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "부산광역시청"남서측 인근에 위치하는 수림하우스가동 제2층 제201호 외 31개호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 부산광역시청,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 제2층 제201호외 31개호로서,
외벽: 화강석 붙임, 스톤코팅 ,
창호: 하이샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(17),(19):도시형생활주택, 기호 (18),(20)-(32):오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형토지로 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 교육환경보호구역.

공부와의 차이

- 기호 (18),(20)-(32):공부상 용도는 오피스텔로, 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항:
- 본건 건물 6층에 제시외건물 ㄱ)〔철근콘크리트구조 6층소재 주거용추정(현칭"604호" 로 표기) 약 21.82㎡〕이 소재하는 바,감정평가명세표상에 별도 평가하여 병기하였으니, 경매진행 및 응찰시 경매대상 포함여부, 내부구조 및 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경1315 (17)

소재지: 부산광역시 연제구 거제동 500-50 수림하우스가동 5층502호

건물명: 수림하우스 가동

해당층: 5층

용도: 도시형생활주택, 오피스텔 (공부상)

감정가: 163,000,000원

토지면적: 9.52㎡ (약 2.88평)

건물면적: 17.67㎡ (약 5.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

건축년도: 2019년 (사용승인일 기준)

건물구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 9층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 "부산광역시청" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 부산광역시청, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상황

본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

제3종일반주거지역, 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2019년 07월 19일자 하나은행 근저당 (을1)

등기부채권 총액: 2,830,000,000원

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당사항 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 주요 권리 내역

* 소유권 보존: 김홍수 (2019-07-04)

* 소유권 이전: 최지아 (2019-07-19, 매매가 199,900,000원)

* 근저당: 하나은행 (2019-07-19, 2,760,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 전은희 (2024-12-23, 70,000,000원) - 말소 (전입일자: 2019-09-02, 확정일자: 2019-08-08)

* 임의경매: 하나은행 (2024-03-12, 2,131,712,599원) - 말소

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 전

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-09-02

* 확정일자: 2019-08-08

* 배당신고일자: 2024-05-30

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 늦은 확정일자와 대항력 없음으로 판단되어 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 거제동은 부산시청을 중심으로 행정, 상업, 주거 기능이 복합된 지역입니다.

부산광역시청 인근에 위치하여 관련 행정 업무 및 편의시설 이용이 편리합니다.

4.2. 주변 시세 분석

최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 신축 다세대/오피스텔의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 20일: 부산광역시 연제구 거제동 747-28번지 (골든캐슬), 2019년 준공, 15.137㎡ (약 4.58평), 2층, 124,000,000원.

본건(17.67㎡, 5층)은 위 사례보다 전용면적이 약간 크고 층수가 높으므로, 이를 고려한 시세는 12,400만원 이상으로 추정됩니다.

다른 구축물(1994년, 1996년 준공)의 거래 사례는 면적 및 연식 차이가 커 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부산광역시청 및 인근 근린생활시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건은 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 주변 교육시설과의 관련성이 있습니다. (정확한 학군 정보는 별도 확인 필요)

5.3. 주거 환경

공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채무 총액

총 채무액이 28억 3천만원으로 감정가에 비해 매우 높아, 경매 진행 과정에서의 이해관계 조율이 복잡할 수 있습니다.

6.2. 특수물건 정보

유동화물건 및 공동담보 물건으로, 일반 물건보다 거래 절차나 권리 관계 파악에 더 신중한 접근이 필요합니다.

6.3. 제시외건물

본건 건물 6층에 약 21.82㎡ 규모의 제시외건물이 별도 평가되어 존재합니다. 경매 진행 시 해당 제시외건물이 매각 대상에 포함되는지, 그 가치와 상태를 반드시 재확인해야 합니다.

6.4. 임대관계 미상

임대차 관계가 미상으로 표시되어 있으나, 확인된 임차인 전 씨는 대항력이 없어 인수 보증금은 없습니다. 다만, 명도 시 점유자 여부 확인은 필수입니다.

6.5. 교육환경보호구역

교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시청 인근이라는 우수한 입지를 자랑하는 소형 도시형생활주택/오피스텔입니다. 2019년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 높은 채무 총액, 유동화 및 공동담보라는 특수 물건 정보, 그리고 6층에 위치한 제시외건물은 경매 참여 시 반드시 유의해야 할 사항입니다. 주변 시세 분석 결과, 감정가는 적정 수준으로 판단되나, 시세 변동 및 경쟁 강도를 고려한 신중한 입찰 전략이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 부산시청 인근의 탁월한 입지 및 직주근접성.

* 1인 가구나 소형 임대 사업에 적합한 소형 평형.

* 2019년 준공으로 비교적 신축 건물 상태.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 리스크 최소화.

9. 예상 입찰가

현재 감정가: 163,000,000원

주변 시세 분석:

가장 유사한 최근 거래 사례 (2026년 5월 20일):

부산광역시 연제구 거제동 747-28번지 (골든캐슬), 15.137㎡, 2층, 124,000,000원.

본건(17.67㎡, 5층)은 해당 사례 대비 면적이 약 17% 크고, 층수도 3개 층 높아 더 높은 시세를 형성할 가능성이 있습니다.

적정 시세 추정:

약 125,000,000원 ~ 145,000,000원 범위로 추정됩니다.

예상 입찰가:

감정가(163,000,000원)는 시세 범위 상단을 초과할 수 있으나, 입찰 경쟁률 및 물건의 희소성을 고려해야 합니다.

안정적인 낙찰 가능성과 수익률을 고려할 때, 130,000,000원 ~ 140,000,000원 범위에서 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

추천 입찰가: 135,000,000원

(인수되는 보증금이 없으므로, 감정가와 시세를 종합적으로 고려한 금액입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.