나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1315 [8] 부산광역시 연제구 거제동 500-50 수림하우스가동 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.03.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "부산광역시청"남서측 인근에 위치하는 수림하우스가동 제2층 제201호 외 31개호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 부산광역시청,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 제2층 제201호외 31개호로서,
외벽: 화강석 붙임, 스톤코팅 ,
창호: 하이샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(17),(19):도시형생활주택, 기호 (18),(20)-(32):오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형토지로 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 교육환경보호구역.

공부와의 차이

- 기호 (18),(20)-(32):공부상 용도는 오피스텔로, 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항:
- 본건 건물 6층에 제시외건물 ㄱ)〔철근콘크리트구조 6층소재 주거용추정(현칭"604호" 로 표기) 약 21.82㎡〕이 소재하는 바,감정평가명세표상에 별도 평가하여 병기하였으니, 경매진행 및 응찰시 경매대상 포함여부, 내부구조 및 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 "부산광역시청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 부산광역시청, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 3층 303호로서, 외벽은 화강석 붙임, 스톤코팅으로 마감되었고, 창호는 하이샷시 등임.

2.4. 토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

2.5. 인접 도로상태

본 건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 교육환경보호구역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 김홍수 (접수일자: 2019-07-04)

* 소유권이전: 최지아 (접수일자: 2019-07-19, 매매 금199,900,000원)

* 근저당권공동담보: 하나은행 (접수일자: 2019-07-19, 권리금액: 금2,760,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매: 하나은행 (접수일자: 2024-03-12, 권리금액: 2,131,712,599원, 부산지방법원 2024타경1315)

* 등기부채권 총액: 2,760,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 조*리

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-09-14

* 확정일자: 2020-08-14

* 배당신고일자: 2024-03-27

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리인 하나은행의 근저당권(2019-07-19)보다 후순위 권리 및 임차인은 모두 매각으로 소멸됩니다. 임차인 조*리는 전입일자(2020-09-14)가 말소기준권리보다 늦고 대항력이 없으므로, 보증금 70,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026-04-06

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (비고: 내용 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

공동주택, 단독주택, 부산광역시청, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 업무 기능이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

4.2. 상업시설

인접한 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 잠재력

부산광역시청 인근의 입지로, 관공서 및 관련 업무시설 종사자들을 배후 수요로 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부산광역시청이 인접해 있어 행정 서비스 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 다양한 생활 편의시설에 접근 가능합니다.

5.2. 주거환경

공동주택 밀집 지역에 위치하여 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

5.3. 교통

시내버스 및 지하철 이용이 편리하여 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

본건 건물 6층에 약 21.82㎡ 규모의 제시외 건물(주거용 추정)이 소재합니다. 해당 건물은 별도 평가되어 명세표에 병기되었으므로, 경매 진행 및 응찰 시 경매 대상 포함 여부, 내부 구조 및 이용 상황 등을 재확인하시기 바랍니다.

6.2. 이용상태 차이

공부상 용도는 오피스텔이나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다. (본 건물은 도시형생활주택과 오피스텔이 혼합된 건물임)

6.3. 유동화 및 공동담보 물건

채권이 유동화되었고 공동 담보로 묶여 있는 물건이므로, 낙찰 후 추가적인 법적 절차나 권리 관계 확인에 신중을 기할 필요가 있습니다. 다만, 현재 등기부상 인수되는 권리는 없습니다.

6.4. 지상권

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시청 인근이라는 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당하여 주거 환경이 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 관계가 명확하여 인수되는 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 제시외 건물 존재 및 지상권 등 일부 확인이 필요한 사항이 있으나, 전반적인 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산광역시청 인근의 핵심 상업 및 행정지구에 위치.

* 편리한 교통: 지하철 및 버스 정류장 인접으로 뛰어난 대중교통 접근성.

* 신축급 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 최신 시설 이용 가능.

* 권리관계 명확: 낙찰 시 모든 권리가 소멸되어 명도 및 권리행사에 용이.

* 소형 평수: 17.67㎡(약 5.35평)의 소형 면적으로 1인 가구 또는 소액 투자에 적합.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 감정가: 163,000,000원

* 비교 물건 분석 (JSON 데이터 기반):

* 2019년 건축된 '골든캐슬'(15.137㎡)이 2026년 5월 124,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 ㎡당 약 8,191,815원의 시세가 형성되어 있습니다.

* 본건 건물 면적 17.67㎡에 적용 시, 예상 시세는 17.67㎡ * 8,191,815원/㎡ = 약 144,749,543원입니다.

9.2. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

9.3. 예상 입찰가 제안

상기 시세 분석 결과 및 감정가, 권리관계 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 145,000,000원 ~ 155,000,000원 범위로 예상됩니다.

이에, 현 시세 및 경매 물건의 특성을 감안하여 150,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

경매 진행 시에는 반드시 현장 조사를 통해 건물의 세부 상태, 관리 상태, 제시외 건물 현황 등을 직접 확인하시고, 유동화 및 공동담보 물건임을 고려하여 최종 입찰가를 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.