나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1315 [11] 부산광역시 연제구 거제동 500-50 수림하우스가동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.03.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "부산광역시청"남서측 인근에 위치하는 수림하우스가동 제2층 제201호 외 31개호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 부산광역시청,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 제2층 제201호외 31개호로서,
외벽: 화강석 붙임, 스톤코팅 ,
창호: 하이샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(17),(19):도시형생활주택, 기호 (18),(20)-(32):오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형토지로 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 교육환경보호구역.

공부와의 차이

- 기호 (18),(20)-(32):공부상 용도는 오피스텔로, 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항:
- 본건 건물 6층에 제시외건물 ㄱ)〔철근콘크리트구조 6층소재 주거용추정(현칭"604호" 로 표기) 약 21.82㎡〕이 소재하는 바,감정평가명세표상에 별도 평가하여 병기하였으니, 경매진행 및 응찰시 경매대상 포함여부, 내부구조 및 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경1315 (11)

* 소재지: 부산광역시 연제구 거제동 500-50, 수림하우스가동 4층401호

* 건물명: 수림하우스 가동

* 토지면적: 9.97㎡ (약 3.02평)

* 건물면적: 18.52㎡ (약 5.60평)

* 토지지분: 9.973091620555776㎡ (약 3.02평)

* 건물지분: 18.52㎡ (약 5.60평)

* 감정가: 183,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 특이사항

* 경매구분: 부동산임의경매

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 부산광역시청 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 부산광역시청, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

* 건물은 철근콘크리트구조 9층 건물 내 4층 401호에 해당함.

* 토지는 세장형으로 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 제반 교통사정은 무난함.

* 본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있음.

2.3. 토지이용계획

* 제3종일반주거지역

* 교육환경보호구역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2019년 7월 19일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)임.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 관련 개요 정보는 없음. (주의 요망)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 손수빈

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 9월 23일

* 확정일자: 2020년 9월 7일

* 배당신고일자: 2024년 4월 24일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 2019-07-04 (김홍수)

* 소유권이전: 2019-07-19 (최지아, 매매 199,900,000원)

* 근저당: 2019-07-19 (하나은행, 2,760,000,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권: 2024-08-22 (손수빈, 110,000,000원, 말소예정)

* 임의경매: 2024-03-12 (하나은행, 2,131,712,599원, 말소예정)

* 등기부채권 총액: 2,870,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

* 부산광역시청 등 관공서와 인접하여 안정적인 직장인 수요가 기대되는 지역임.

* 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상권 형성에 긍정적인 요소를 가짐.

4.2. 잠재 수요

* 도시형생활주택 및 오피스텔 용도로, 1인 가구 및 직장인의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 공부상 용도와 현황 이용이 주거용 오피스텔로 추정되는 점은 임대 활용성을 높일 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 부산광역시청을 비롯한 각종 행정기관 이용이 편리함.

* 인근에 근린생활시설이 다수 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 좋음.

5.2. 교육 및 환경

* 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 인근에 학교가 존재할 가능성이 높으며 상대적으로 쾌적한 교육 환경을 기대할 수 있음.

* 주변에 혐오시설에 대한 특별한 정보는 검색되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

* 건물 6층에 약 21.82㎡ 규모의 주거용 추정 제시외건물(현칭 "604호" 표기)이 소재함.

* 감정평가서 상 별도 평가되었으므로, 경매 진행 및 응찰 시 본 건물 포함 여부, 내부 구조 및 이용 상황 등을 반드시 재확인해야 함.

6.2. 공부와의 차이

* 일부 호실(기호 18, 20-32)의 공부상 용도는 오피스텔이나, 현황은 "주거용 오피스텔"로 이용 중인 것으로 추정됨.

6.3. 권리사항

* 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 관련 법적 절차 및 특이사항에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

6.4. 건물 노후도

* 건축물대장상 사용승인일은 2019년 6월 28일로 비교적 신축 건물이지만, 주변 비교 매물 중 1994년, 1996년 건축된 다세대 주택도 있어 건물 상태를 종합적으로 판단할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시청 인근이라는 뛰어난 입지 조건과 2019년 준공된 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 모든 권리가 말소되는 안전한 등기 상태이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 6층의 제시외 건물 존재 및 공동담보, 유동화 물건이라는 점은 경매 참여 시 반드시 확인하고 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 부산 시청역 (추정) 및 행정 타운 인접으로 인한 높은 임대 수요 확보 가능성.

* 비교적 신축 건물로 유지보수 비용 절감 및 임대 경쟁력 확보.

* 권리상 안전한 물건으로, 경매 초보 투자자에게도 접근 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 183,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 제공된 주변 매매 정보 중, 2019년 준공된 15.137㎡ 면적의 다세대 주택이 2026년 5월 12,400만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 본건의 전용면적은 18.52㎡로, 해당 사례와 유사한 면적입니다.

* 면적당 가격으로 환산 시, 주변 시세는 약 819만원/㎡ (12,400만원 / 15.137㎡) 수준입니다.

* 본건의 감정가는 약 988만원/㎡ (183,000,000원 / 18.52㎡)로, 주변 시세 대비 소폭 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 다만, 도시형생활주택/오피스텔의 특성을 고려할 때, 해당 비교 사례가 직접적인 비교 대상이 되기는 어려울 수 있습니다.

* 예상 입찰가 제안:

* 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정합니다.

* 일반적으로 경매 물건은 감정가의 80% ~ 100% 사이에서 낙찰되는 경향을 보입니다.

* 주변 시세와 본건의 장단점을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

* 따라서, 1억 4,640만원 ~ 1억 7,000만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* 제시외 건물 및 공동담보 등 리스크 요인을 충분히 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.