나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1315 [13] 부산광역시 연제구 거제동 500-50 수림하우스가동 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.03.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "부산광역시청"남서측 인근에 위치하는 수림하우스가동 제2층 제201호 외 31개호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 부산광역시청,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 제2층 제201호외 31개호로서,
외벽: 화강석 붙임, 스톤코팅 ,
창호: 하이샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(17),(19):도시형생활주택, 기호 (18),(20)-(32):오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형토지로 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 교육환경보호구역.

공부와의 차이

- 기호 (18),(20)-(32):공부상 용도는 오피스텔로, 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항:
- 본건 건물 6층에 제시외건물 ㄱ)〔철근콘크리트구조 6층소재 주거용추정(현칭"604호" 로 표기) 약 21.82㎡〕이 소재하는 바,감정평가명세표상에 별도 평가하여 병기하였으니, 경매진행 및 응찰시 경매대상 포함여부, 내부구조 및 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경1315 (13)

소재지: 부산광역시 연제구 거제동 500-50 수림하우스가동 4층 403호

용도: 도시형생활주택

감정가: 163,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 9.52㎡ (약 2.88평)

토지지분: 9.515363333435237㎡ (약 2.88평)

건물면적: 17.67㎡ (약 5.35평)

건물지분: 17.67㎡ (약 5.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

유동화물건, 공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "부산광역시청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 부산광역시청, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 제반 교통사정은 무난함.

2.3. 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 교육환경보호구역.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 7월 19일 접수된 하나은행 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존 (갑1): 2019-07-04 (김홍수)

* 소유권이전 (갑2): 2019-07-19 (최지아, 매매 금199,900,000원)

* 근저당 (을1): 2019-07-19 (하나은행, 금2,760,000,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권 (을2): 2024-01-31 (김영은, 금70,000,000원, 말소예정)

* 전입일자: 2020-12-22, 확정일자: 2020-12-22

* 임의경매 (갑3): 2024-03-12 (하나은행, 2,131,712,599원, 말소예정)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 7,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2020-12-22

* 확정일자: 2020-12-22

* 배당신고일자: 2024-01-31

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

3.4. 권리 분석 결과

본 건의 경매로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 김 은 대항력이 없으며, 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당됩니다. (해당 사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 연제구 거제동 일대는 부산광역시청이 인접하여 행정 및 업무 시설이 발달해 있으며, 주변으로 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

4.2. 상업시설 현황

부산광역시청 인근으로 다양한 상업시설 및 편의시설이 발달해 있어 직주근접 및 생활 편의성이 높은 지역입니다.

4.3. 건물 특성

수림하우스 가동은 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 복합 건물로, 본 건은 도시형생활주택으로 분류됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 부산광역시청: 인접하여 행정 업무 이용이 편리함.

* 교통: 버스정류장 및 지하철역 이용 편리.

* 상업/편의: 인근 근린생활시설 및 상업지구 이용 용이.

5.2. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 4층 403호.

* 설비: 위생 및 급배수, 난방, 승강기 설비 완료.

* 외벽: 화강석 붙임, 스톤코팅.

* 창호: 하이샷시창.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 존재

* 건물 6층에 약 21.82㎡ 규모의 주거용 추정 제시외건물(현칭 "604호")이 소재하고 있어, 경매 진행 및 응찰 시 해당 건물의 포함 여부, 내부 구조 및 이용 상황 등을 반드시 재확인해야 합니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이나 법적 문제로 이어질 수 있습니다.

6.2. 특수 물건 조건

* 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 일반 물건보다 복잡한 권리 관계나 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

* 현재 임대 관계는 미상으로, 해당 물건에 실제 임차인이 거주 중인지, 있다면 계약 조건은 어떠한지, 명도 절차는 어떻게 진행될지에 대한 철저한 조사가 필요합니다. (주의: 비록 대항력 없는 임차인이지만, 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 수 있습니다.)

6.4. 건물 용도 혼재

* 건축물대장상 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있으며, 본 건은 도시형생활주택으로 분류되나, 건물 전체의 다양한 용도 사용은 향후 관리나 민원 발생 시 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시청 인근의 우수한 입지를 갖춘 도시형생활주택입니다. 교통이 편리하고 주변 편의시설 이용이 용이하며, 건물 자체의 관리 상태도 양호한 편입니다. 그러나 6층 제시외건물의 존재, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성, 그리고 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 권리 분석상 인수 부담은 없는 것으로 보이나, 명도 및 제시외건물 관련 제반 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부산광역시청 인접한 행정/업무 중심지 내 위치.

* 대중교통 이용 편리성 및 직주근접성 우수.

* 소형 면적으로 투자 및 실거주 목적 모두 적합.

* 최근 연식(2019년 준공)으로 비교적 신축에 해당.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 주변 시세 분석 결과, 본건의 예상 입찰가는 150,000,000원에서 160,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

이는 감정가(163,000,000원) 및 유사 면적의 최근 실거래가(15.137㎡, 12,400만원, 약 820만원/㎡)를 종합적으로 고려한 수치입니다.

특히, 6층 제시외건물 관련 명확한 처리 방안 확인 및 추가 비용 발생 가능성을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

물건의 특성(유동화, 공동담보) 및 명도 관련 변수를 고려하여 최적의 입찰가격을 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.