나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1315 [3] 부산광역시 연제구 거제동 500-50 수림하우스가동 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.03.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "부산광역시청"남서측 인근에 위치하는 수림하우스가동 제2층 제201호 외 31개호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 부산광역시청,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 제2층 제201호외 31개호로서,
외벽: 화강석 붙임, 스톤코팅 ,
창호: 하이샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(17),(19):도시형생활주택, 기호 (18),(20)-(32):오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형토지로 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 교육환경보호구역.

공부와의 차이

- 기호 (18),(20)-(32):공부상 용도는 오피스텔로, 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항:
- 본건 건물 6층에 제시외건물 ㄱ)〔철근콘크리트구조 6층소재 주거용추정(현칭"604호" 로 표기) 약 21.82㎡〕이 소재하는 바,감정평가명세표상에 별도 평가하여 병기하였으니, 경매진행 및 응찰시 경매대상 포함여부, 내부구조 및 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경1315 (3)

* 소재지: 부산광역시 연제구 거제동 500-50 수림하우스가동 2층203호

* 용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)로 분류됨)

* 감정가: 160,000,000원

* 토지면적: 9.52㎡ (약 2.88평)

* 토지지분: 9.515363333435237㎡ (약 2.88평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 17.67㎡ (약 5.35평)

* 건물지분: 17.67㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

* 특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

* 본건은 부산광역시 연제구 거제동 소재, "부산광역시청" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 부산광역시청, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본건은 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획상으로는 제3종일반주거지역이며, 교육환경보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 등기부등본상 최초 소유권 보존 후, 2019년 7월 19일 최지아에게 매매로 소유권이 이전되었습니다.

* 말소기준권리인 하나은행의 근저당권(2019년 7월 19일, 2,760,000,000원)보다 후순위 권리들은 경매로 인해 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 서소은의 주택임차권(2023년 6월 29일, 80,000,000원) 역시 말소 대상입니다.

* 임차인 서소은은 전입일자(2021-06-14) 및 확정일자(2021-05-24)를 가지고 있으나, 배당신고일자(2023-06-29) 기준으로 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원이며, 매수인은 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

* 부산지방법원의 임의경매 개시결정(2024타경1315) 역시 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 2,840,000,000원입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

* 본건이 소재한 부산광역시 연제구 거제동 일대는 부산광역시청을 중심으로 행정, 상업, 주거 기능이 복합된 지역으로 상권이 발달되어 있습니다.

* 주변에는 다양한 공동주택과 오피스텔이 분포하고 있으며, 근린생활시설도 풍부하여 생활 편의성이 높습니다.

* 최근 거래 사례 분석:

* 2026년 5월 20일, 36.24㎡(약 10.97평) 다세대 주택이 6,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 165.5만원)

* 2026년 5월 20일, 15.137㎡(약 4.58평) 다세대 주택(오피스텔 추정)이 12,400만원에 거래되었습니다. (평당 약 819.1만원)

* 2026년 7월 7일, 72.15㎡(약 21.82평) 다세대 주택이 11,800만원에 거래되었습니다. (평당 약 163.5만원)

* 본건(17.67㎡)은 면적이 유사한 15.137㎡ 오피스텔(12,400만원) 거래 사례와 비교할 때, 평당 약 819.1만원 수준의 시세가 형성된 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 본건은 철근콘크리트구조 9층 건물 내 2층 203호에 위치합니다.

* 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 등이 잘 갖추어져 있습니다.

* 부산광역시청이 인근에 위치하며, 다양한 편의시설 및 행정기관 접근성이 우수합니다.

* 대중교통 이용이 편리하며, 역세권에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

* 본건 건물 6층에 약 21.82㎡ 규모의 제시외 건물(주거용 추정)이 소재하며, 감정평가서상 별도 평가되어 병기되었습니다. 경매 진행 및 응찰 시 경매 대상 포함 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

* '유동화물건' 및 '공동담보' 표기는 채권 양도나 다수의 담보 설정 등 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리 관계가 존재할 수 있음을 시사합니다. 상세한 권리 분석 및 법률 검토가 필수적입니다.

* 공부상 용도가 오피스텔로 되어 있는 호실도 있으며, 현황과 공부상 내용의 차이가 있을 수 있습니다.

* 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 본건의 경우 임차인 서소은 정보는 있으나 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 부산광역시청 인근의 우수한 입지에 위치한 도시형생활주택(또는 오피스텔)으로, 교통 편의성과 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 권리 분석 결과, 매수인이 인수해야 할 권리가 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 다만, '유동화물건' 및 '공동담보'와 같은 특수 물건 정보가 존재하므로, 이에 대한 심층적인 권리 분석과 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

* 인근 유사 면적 오피스텔 실거래 사례를 바탕으로 시세 분석 결과, 감정가 수준 또는 그 이하에서의 입찰을 고려할 만합니다.

8. 투자 포인트

* 부산 시청 인근의 핵심 입지에 자리하여 역세권 프리미엄과 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

* 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주거 공간에 대한 수요가 꾸준히 존재할 것으로 예상됩니다.

* 주변 지역의 개발 잠재력으로 인한 장기적인 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 160,000,000원입니다.

* 최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(15.137㎡)의 오피스텔이 12,400만원에 거래된 사례가 있어, 본건(17.67㎡)의 현재 시세는 약 14,500만원 내외로 추정됩니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰가의 80~90% 수준을 목표로 입찰하는 것이 합리적입니다.

* 따라서 본 물건의 예상 입찰가는 130,000,000원에서 145,000,000원 사이로 제안합니다. 권리 관계에 대한 면밀한 추가 조사 및 현장 방문을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.