나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1315 [7] 부산광역시 연제구 거제동 500-50 수림하우스가동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.03.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "부산광역시청"남서측 인근에 위치하는 수림하우스가동 제2층 제201호 외 31개호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 부산광역시청,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 제2층 제201호외 31개호로서,
외벽: 화강석 붙임, 스톤코팅 ,
창호: 하이샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(17),(19):도시형생활주택, 기호 (18),(20)-(32):오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형토지로 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 교육환경보호구역.

공부와의 차이

- 기호 (18),(20)-(32):공부상 용도는 오피스텔로, 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항:
- 본건 건물 6층에 제시외건물 ㄱ)〔철근콘크리트구조 6층소재 주거용추정(현칭"604호" 로 표기) 약 21.82㎡〕이 소재하는 바,감정평가명세표상에 별도 평가하여 병기하였으니, 경매진행 및 응찰시 경매대상 포함여부, 내부구조 및 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경1315 (7)

소재지: 부산광역시 연제구 거제동 500-50 수림하우스가동 3층302호

용도: 도시형생활주택 (건축물표제부상 공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔) 복합 용도)

감정가: 163,000,000 원

토지면적: 9.52㎡ (약 2.88평)

건물면적: 17.67㎡ (약 5.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축년도: 2019년 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시청 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 부산광역시청 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 구조: 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 3층 302호로서, 외벽은 화강석 붙임, 스톤코팅이며 창호는 하이샷시입니다.

건물 이용상태: 공부상 용도는 도시형생활주택이나, 현황 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

설비내역: 위생 및 급배수, 난방 설비, 승강기 등이 되어 있습니다.

토지 이용현황: 본건은 세장형 토지로 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 교육환경보호구역입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2019년 7월 19일자 하나은행 근저당권 (을1)

등기사항 요약:

* 소유권보존 (갑1): 2019-07-04, 김홍수

* 소유권이전 (갑2): 2019-07-19, 최지아 (매매 100,000,000원)

* 근저당 (을1): 2019-07-19, 하나은행 (2,760,000,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권 (을2): 2023-08-25, 박경훈 (75,000,000원, 전입 2021-07-23, 확정 2021-07-26, 말소)

* 임의경매 (갑3): 2024-03-12, 하나은행 (2,131,712,599원, 말소)

말소되지 않는 권리: 없음 (다만, 지상권 개요 부분은 기재 누락으로 확인 필요)

인수되는 보증금: 0원 (임차인 박경훈은 대항력이 없음)

총 등기부채권액: 2,835,000,000원

4. 상권분석

건물 정보: 본건은 수림하우스 가동에 위치한 3층 302호이며, 건물은 2019년에 사용승인되었습니다. 전용면적은 17.67㎡ (약 5.34평)입니다.

최근 매매 사례 분석:

* A. 2026년 5월, 36.24㎡ (약 11평) 다세대주택, 60,000,000원 거래 (㎡당 약 165만원)

* B. 2026년 5월, 15.137㎡ (약 4.6평) 다세대주택, 124,000,000원 거래 (㎡당 약 819만원)

* C. 2026년 7월, 72.15㎡ (약 21.8평) 다세대주택, 118,000,000원 거래 (㎡당 약 163만원)

시세 분석: 본건의 감정가는 163,000,000원으로, ㎡당 약 922만원입니다. 면적(15.137㎡)과 건축 연도(2019년)가 유사한 사례 B(124,000,000원, ㎡당 약 819만원)와 비교할 때, 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 소형 면적의 희소성 및 오피스텔로서의 가치를 고려하면 합리적인 수준으로 판단됩니다. 사례 A와 C는 건축 연도가 오래되었고 면적이 넓어 ㎡당 단가가 낮으므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

주변 환경: 부산광역시청 인근에 위치하여 행정기관 접근성이 우수하며, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 분포하여 주거 편의성이 양호합니다.

교통: 인근 버스정류장 및 지하철역 이용이 편리하며, 차량 접근성도 좋습니다.

편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 주변 시설 분석 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

제시외 건물 존재: 본건 건물 6층에 약 21.82㎡ 규모의 제시외 건물(주거용 추정)이 별도로 평가되었으나, 경매 대상 포함 여부, 내부 구조 및 이용 상황 등을 반드시 재확인해야 합니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이나 분쟁을 야기할 수 있는 주요 리스크입니다.

임대 관계 미상: 임차인 박경훈은 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없으나, 혹시 모를 다른 임차인이나 점유자가 있는지 현황 파악이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 연제구 거제동에 위치한 소형 도시형생활주택/오피스텔로, 부산시청 인근의 우수한 입지와 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 권리상 인수되는 부담은 없으나, 6층의 제시외 건물에 대한 명확한 확인이 필수적이며, 이와 관련된 잠재적 위험성을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

부산시청 인근 역세권에 위치한 소형 주거/업무 시설로, 1인 가구 및 소규모 사업체의 임대 수요가 기대됩니다.

2019년 준공된 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상되며, 대중교통 접근성이 뛰어나 임차인 확보가 용이할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 163,000,000 원

유사 면적 및 건축 연도 거래 사례(15.137㎡, 2019년 건축) 가격: 124,000,000 원 (㎡당 약 819만원)

본건 감정가 (17.67㎡): 163,000,000 원 (㎡당 약 922만원)

제시외 건물 존재 등 잠재적 리스크를 고려하여, 예상 입찰가는 158,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.