나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1315 [2] 부산광역시 연제구 거제동 500-50 수림하우스가동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.03.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "부산광역시청"남서측 인근에 위치하는 수림하우스가동 제2층 제201호 외 31개호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 부산광역시청,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 제2층 제201호외 31개호로서,
외벽: 화강석 붙임, 스톤코팅 ,
창호: 하이샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(17),(19):도시형생활주택, 기호 (18),(20)-(32):오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형토지로 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 교육환경보호구역.

공부와의 차이

- 기호 (18),(20)-(32):공부상 용도는 오피스텔로, 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항:
- 본건 건물 6층에 제시외건물 ㄱ)〔철근콘크리트구조 6층소재 주거용추정(현칭"604호" 로 표기) 약 21.82㎡〕이 소재하는 바,감정평가명세표상에 별도 평가하여 병기하였으니, 경매진행 및 응찰시 경매대상 포함여부, 내부구조 및 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경1315 (2)

* 소재지: 부산광역시 연제구 거제동 500-50 수림하우스가동 2층202호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 160,000,000원

* 토지면적: 9.52㎡ (약 2.88평)

* 건물면적: 17.67㎡ (약 5.35평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 부산광역시청 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 부산광역시청, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등 제반 교통사정은 무난함.

* 토지형상 및 이용상태: 세장형 토지로 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

* 인접도로상태: 본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 교육환경보호구역.

1.2. 권리분석

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (채권자이자 임의경매 신청인)

* 임차인 현황:

* 임차인: 백

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-08-01

* 확정일자: 2019-08-01

* 배당신고일자: 2024-05-14

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 김홍수 (접수일자 2019-07-04)

* 소유권이전: 최지아 (접수일자 2019-07-19, 매매 100,000,000원)

* 근저당: 하나은행 (접수일자 2019-07-19, 채권금액 2,760,000,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권: 백윤지 (접수일자 2024-08-30, 채권금액 70,000,000원, 말소)

* 임의경매: 하나은행 (접수일자 2024-03-12, 채권금액 2,131,712,599원, 말소)

* 등기부채권 총액: 2,830,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (관련 내용은 기재되지 않음)

1.3. 상권분석

* 본건은 부산광역시청이 인접한 업무 및 주거 복합 지역에 위치함.

* 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 부산광역시청 등 주요 시설이 인접해 있어 유동인구가 많고 관련 상권 발달 가능성이 있음.

* 제공된 정보 내에서는 혐오시설에 대한 언급은 없었음.

1.4. 생활정보

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽은 화강석 붙임, 스톤코팅, 창호는 하이샷시 등으로 마감되어 있음.

* 이용상태: 공부상 용도는 도시형생활주택이나, 감정평가요항표에 따르면 본건(202호)은 공부상 오피스텔이며 현황 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됨. 정확한 이용 상태는 현장 재확인 필요.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 구비되어 있음.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석:

* 최근 매매 사례 (2026년 5월, 2026년 7월) 중, 본건과 유사한 면적(15.137㎡)의 다세대주택이 2026년 5월 20일에 124,000,000원 (약 820만원/㎡)에 거래된 사례가 있음.

* 본건 감정가 160,000,000원 (약 905만원/㎡)과 비교 시, 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 불일치 가능성: 사용자 제공 용도는 도시형생활주택이나, 감정평가상 본건(202호)은 오피스텔이며 현황 주거용 오피스텔로 추정됨. 이는 향후 재산권 행사 또는 대출 등에 영향을 미칠 수 있으므로 정확한 용도 확인이 필수적임.

* 유동화 물건 및 공동담보: 일반 경매 물건보다 복잡한 절차나 특수성이 있을 수 있어 주의가 필요함.

* 제시외 건물: 본건 건물 6층에 약 21.82㎡의 주거용 추정 제시외 건물이 소재하며, 감정평가명세표상 별도 평가되었음. 경매 진행 시 제시외 건물 포함 여부 및 내부 구조, 이용 상황 등을 반드시 재확인해야 함.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 불명확할 수 있으나, 본건의 경우 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산광역시청 인근 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주변에 생활 편의시설이 잘 갖춰진 도시형생활주택임.

* 건물은 2018년 준공, 2019년 사용승인된 비교적 신축급으로 건물 상태 양호성을 기대할 수 있음.

* 권리분석 결과, 인수되는 임차보증금은 없으나, 유동화 물건 및 공동담보 등의 특이사항으로 인해 추가 확인이 필요한 부분들이 있음.

* 특히, 6층 제시외 건물의 포함 여부와 본건 202호의 정확한 용도 및 이용 현황 재확인은 필수적임.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철역 인근으로 출퇴근 및 이동이 편리하여 안정적인 임대 수요 확보 가능.

* 신축급 건물: 비교적 최신 건물로 유지보수 비용 부담이 적고 임차인 선호도 높음.

* 부산시청 인접: 주요 업무 시설이 밀집한 지역으로 배후 수요가 풍부하여 임대 수익률 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 160,000,000원

* 인수되는 보증금: 0원

* 주변 시세 분석:

* 본건 면적(17.67㎡)과 유사한 15.137㎡ 면적의 다세대주택이 2026년 5월 20일에 124,000,000원 (약 820만원/㎡)에 거래됨.

* 본건 감정가는 160,000,000원 (약 905만원/㎡)으로, 주변 시세 대비 약 5% 내외 높게 평가된 것으로 판단됨.

* 예상 입찰가:

* 안전 마진 및 잠재적 리스크(용도 불일치 가능성, 제시외 건물, 정확한 이용 현황 등)를 고려하여, 135,000,000원 ~ 145,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정할 것을 권고함.

* 최종 입찰가는 현장 조사, 경쟁 상황, 낙찰 후 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.