나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1315 [1] 부산광역시 연제구 거제동 500-50 수림하우스가동 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.03.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "부산광역시청"남서측 인근에 위치하는 수림하우스가동 제2층 제201호 외 31개호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 부산광역시청,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 제2층 제201호외 31개호로서,
외벽: 화강석 붙임, 스톤코팅 ,
창호: 하이샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(17),(19):도시형생활주택, 기호 (18),(20)-(32):오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형토지로 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 교육환경보호구역.

공부와의 차이

- 기호 (18),(20)-(32):공부상 용도는 오피스텔로, 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항:
- 본건 건물 6층에 제시외건물 ㄱ)〔철근콘크리트구조 6층소재 주거용추정(현칭"604호" 로 표기) 약 21.82㎡〕이 소재하는 바,감정평가명세표상에 별도 평가하여 병기하였으니, 경매진행 및 응찰시 경매대상 포함여부, 내부구조 및 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 건은 부산광역시 연제구 거제동 500-50, 수림하우스가동 2층 201호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 부산지방법원 2024타경1315 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 178,000,000원이며, 토지면적은 9.97㎡(약 3.02평), 건물면적은 18.52㎡(약 5.60평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본 건은 유동화물건이며 공동담보로 진행되는 특수물건 정보가 있습니다.

2. 입지조건

본 건은 부산광역시청 남서측 인근에 위치하며, 주위에는 공동주택, 단독주택, 부산광역시청, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역이며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변에 학교, 관공서, 상업시설 등 도시 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2019년 7월 19일 접수된 하나은행의 근저당권(을1, 27억 6천만원)입니다.

등기부상 모든 권리(소유권보존, 소유권이전, 근저당권, 주택임차권, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 김광호 씨의 경우, 보증금 110,000,000원, 차임 0원이며, 2021년 2월 25일 전입, 2021년 1월 20일 확정일자를 받았습니다. 그러나 대항력은 없는 것으로 분석되었습니다.

따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 연제구 거제동은 부산광역시청이 인근에 있어 행정 및 업무 기능이 집중된 지역입니다.

주변에 공동주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 주거지로서의 배후 수요가 존재합니다.

부산광역시청 등 공공기관 종사자 및 인근 상업시설 종사자들을 대상으로 한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

부산광역시청이 인접해 있어 각종 공공 서비스 이용이 편리합니다.

지하철역과 버스정류장이 가까워 시내 접근성이 우수합니다.

주변에 다양한 상업시설, 병원, 편의시설이 분포하고 있어 주거 생활에 필요한 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

교육환경보호구역으로 지정되어 있어 자녀가 있는 가구에 대한 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건 건물 6층에 약 21.82㎡ 규모의 제시외건물(주거용 추정)이 소재하는 것으로 파악되었습니다. 감정평가서상 별도 평가되어 병기되었으나, 경매 진행 시 해당 제시외 건물의 경매 포함 여부 및 내부 상태를 반드시 재확인하여 응찰하시기 바랍니다.

본 건은 유동화물건 및 공동담보물건으로, 채권 구조가 복잡할 수 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이나, 건축물대장과의 차이점(기존 오피스텔 현황 등) 및 공부 외 현황에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산광역시청 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 도시형생활주택으로서 1인 가구 또는 소형 가구의 주거용으로 적합합니다.

임차인의 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적다는 장점이 있습니다.

다만, 제시외 건물 포함 여부 및 유동화, 공동담보 등의 특수 물건 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지 조건: 부산광역시청 인근으로 행정, 상업, 교통의 중심지입니다.

편리한 교통망: 지하철 및 버스 이용이 용이하여 도심 접근성이 좋습니다.

안정적인 임대 수요: 부산광역시청 등 주변 기관 종사자 대상의 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

적정 규모의 면적: 1~2인 가구에 적합한 전용면적으로 관리 및 임대가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 178,000,000원입니다.

주변 유사 면적 및 건축 연도의 오피스텔/도시형생활주택 실거래 사례를 분석한 결과, 현재 시세는 감정가 대비 다소 낮거나 유사한 수준으로 형성될 가능성이 있습니다.

특히, 2019년 준공된 동일 권역 유사 면적(약 4.58평)의 실거래가가 124,000,000원이었으며, 이는 평당 약 2,707,000원 수준입니다. 본 건의 전용면적(약 5.60평)에 이를 적용하면 약 151,000,000원의 시세가 추정됩니다.

제시외 건물, 유동화 및 공동담보 등의 리스크 요인을 감안하고, 낙찰을 통한 시세 차익 확보를 목표로 할 때, 본 건의 예상 입찰가는 135,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.