나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10116 [1] 경상북도 경주시 강동면 왕신리 480-4 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성현 · 평가일 2026.03.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 강동면 왕신리 왕신2리경로당 동측 인근에 위치한 토지로서 부근은 중소규모공장, 근생시설, 주택, 농경지 등으로 형성됨.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

3필일단지 부정형이며 완경사지로서 이용상황은 공장, 사무실 등 상업용건부지임

인접 도로상태

동측으로 노폭 6미터 현황도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역

제시목록 외의 물건

건물감정요항표 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2) 일반철골조,경량철골조 기타지붕 2층건물로서(사용승인일 2015.12.17) 외벽 벽돌치장샇기, 화강석붙이기, 징크판넬 등 마감 내벽은 무늬목치장,타일,벽지 등 인테리어 바닥은 타일 등 마감 창호는 강화유리, 새시창 3) 경량철골구조 경량철골지붕 단층건물로서(사용승인일 2015.12.17) 벽체 판넬잇기 내벽 일부 타일 등 마감 바닥은 타일, 하드너 등 마감 창호는 하이샤시창호 등 시공되었음.

이용상태

2) 사무실 3) 창고 잋 가공실

설비내역

2) 위생 및 급배수설비, 천정형시스템에어콘

부합물 및 종물

건물개황도와같이 2개의 제시외건물이 소재하며 기호(2,3)건물의 각각의 부합물 및 종물로서 별도 평가함

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2026타경10116 (1)

소재지: 경상북도 경주시 강동면 왕신리 480-4

용도: 공장 (건축물대장 상 공장(수산물가공및저장처리업), 사용승인일 2015.12.17)

감정가: 841,765,600원

토지 면적: 1622.00㎡ (약 490.65평)

건물 면적: 641.87㎡ (약 194.17평)

* 건물(제1동): 140.01㎡ (약 42.35평) (경량철골구조, 단층)

* 건물(제2동): 501.86㎡ (약 151.84평) (일반철골구조, 2층) - 건축물대장 상 제2종근린생활시설로도 등재되어 있으나, 현황 공장 용도로 사용 중인 것으로 추정됨.

제시외 건물 면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (가압류 및 강제경매 신청 채권자로 추정)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경상북도 경주시 강동면 왕신리 왕신2리경로당 동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 공장, 근린생활시설, 주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황:

본건까지 차량 진입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태:

토지는 3필지로 이루어진 부정형의 완경사지이며, 공장, 사무실 등 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

동측으로 노폭 6미터 현황도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리:

을28. 근저당권 (부경양돈협동조합, 2022-09-05 접수, 780,000,000원)

* 등기부채권 총액:

토지 및 건물 등기부채권 총액은 1,313,469,500원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권 (물건명세서 상 기재, 상세 내역은 불명)

* 인수되는 권리:

본건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있어, 해당 권리의 존재 여부 및 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 200,000원, 전입일자 2025-12-02, 대항력 없음.

* 우리가식자재마트주식회사 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2023-04-07, 대항력 없음.

* 주식회사약선오대가 : 보증금 0원, 차임 300,000원, 사업일자 2005-12-21, 대항력 있음.

* 주식회사에코로드 : 보증금 0원, 차임 500,000원, 전입일자 2024-11-26, 대항력 없음.

* 태양식자재마트주식회사 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2023-04-07, 대항력 없음.

* 호연산업주식회사 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2023-03-31, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계:

0원

* 권리분석 요약:

등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하지만, 말소기준권리보다 선순위의 담보물권 등은 확인되지 않아 매각으로 대부분 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 '주식회사약선오대가'가 존재하며, 비록 보증금은 0원으로 기재되어 있으나 차임을 지급받고 있어 이에 대한 법률적 검토 및 인수 여부 확인이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

* 주변 환경:

본건 소재지는 경상북도 경주시 강동면 왕신리 지역으로, 중소규모 공장 및 농경지가 혼재된 산업 및 농업 복합 지역입니다. 인근에 근린생활시설과 주택이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 주요 시설:

주변에는 중소규모 공장들이 위치하고 있으며, 왕신2리경로당이 인근에 있습니다. 대규모 상업 시설이나 산업 단지가 직접적으로 인접해 있지는 않으나, 경주시 강동면 지역의 산업 활동 거점 중 하나로 볼 수 있습니다.

* 혐오시설 유무:

주변 지역 조사 결과, 본건에서 직접적으로 영향을 받을 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 축사 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 공장 밀집 지역의 특성상 환경 관련 민감 사항은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설:

인근에 주택 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 식료품 구매, 소규모 식당 등 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교통 및 접근성:

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능합니다. 경주 시내와의 접근성은 도로망에 따라 달라질 수 있으나, 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 지역 특성:

지역은 산업 활동과 농업 활동이 병행되는 특성을 보이며, 조용하고 한적한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인:

'주식회사약선오대가'는 대항력이 있는 임차인으로, 보증금은 0원으로 기재되어 있으나 차임(월 300,000원)을 받고 있습니다. 보증금이 0원이더라도 대항력 요건을 갖추고 있으므로, 매수 후 명도 시 임차인과의 원만한 협상이 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 권리관계 복잡성:

등기부상 채권 총액이 감정가를 크게 초과하고 있으며, 다수의 압류, 가압류, 근저당권이 설정되어 있습니다. 비록 말소기준권리보다 후순위로 분석되지만, 권리 관계를 명확히 파악하고 낙찰 후 발생할 수 있는 법적 분쟁에 대비해야 합니다.

* 제시외 건물:

본건은 일괄매각 대상이며, 제시외 건물 60.00㎡(약 18.15평)가 포함됩니다. 해당 건물의 현황 및 법적 지위에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

* 토지 이용 규제:

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등 관련 법규에 따른 행위 제한 사항을 확인하고, 본 건물의 용도 변경이나 증축 시 관련 규제를 준수해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 강동면에 위치한 공장 용지의 부동산 강제 경매 물건입니다.

2015년에 사용승인된 비교적 현대적인 공장 건물과 넓은 토지를 일괄 매각하는 조건으로, 실수요자 또는 투자자에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

주변 환경은 산업 활동과 농업이 혼재된 지역으로, 소음이나 환경 민감 지역과의 인접 가능성은 낮으나, 조용하고 안정적인 생산 활동에는 적합한 환경입니다.

가장 큰 이슈는 대항력 있는 임차인 '주식회사약선오대가'의 존재이며, 보증금이 0원이라 하더라도 명도 협상 과정에서 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다.

등기부채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 유찰 가능성을 높이지만, 권리 분석 상 인수되는 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

* 실사용 목적의 경쟁력:

제조, 가공, 저장 등 다양한 용도로 활용 가능한 공장 건물과 넓은 토지 면적을 감정가 이하의 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 지역적 잠재력:

경주시의 성장관리계획구역 내에 위치하여, 향후 지역 개발 및 산업 활성화 시 수혜를 받을 가능성이 있습니다.

* 권리관계 명확성 (잠재적):

권리 분석상 말소되는 권리가 많아, 낙찰 시 깨끗한 권리 상태로 취득할 가능성이 높습니다. (단, 지상권 등 예외 사항 확인 필요)

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같은 사항을 고려하여 결정해야 합니다.

* 감정가: 841,765,600원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 '주식회사약선오대가'의 대항력: 보증금 0원, 차임 300,000원. 명도 시 협상 과정에 따라 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 제시외 건물 및 미확인 지상권 등 잠재적 리스크: 이러한 불확실성은 입찰가 산정 시 할인 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 주변 시세 및 시장 동향: 유사 공장 및 토지의 실거래가, 임대료 등을 참고하여 합리적인 가격을 산정해야 합니다.

종합적으로 고려할 때, 본건은 실수요자에게는 감정가 대비 70% ~ 80% 수준, 투자 목적일 경우에는 60% ~ 70% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다. (단, 현장 방문 및 철저한 권리 분석 선행 필수)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.