나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52442 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 57-22 블레스타운 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2018년 3월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층건내 제6층 제601호로서 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)(후첨 '내부구조도' 참고)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, "다세대주택(도시형생활주택.단지형다세대)" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52442 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 은평구 역촌동 57-22 블레스타운 6층601호

1.3. 물건종별

도시형생활주택

1.4. 감정가

255,000,000원

1.5. 면적

토지: 19.30㎡ (약 5.84평)

건물: 29.85㎡ (약 9.03평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

2.3. 도로상태

북측 및 동측으로 포장도로와 각각 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2018-03-28, 성소영 외 1명

* 공유자전원지분전부이전: 2019-02-19, 이정우

* 소유권이전: 2022-04-15, 조진숙 (매매)

* 주택임차권: 2024-03-07 (접수), 한건희 (금250,000,000원), 말소 예정 (등기구분 을4)

* 말소기준권리: 압류(세무행정 과-12917), 2024-09-27 (접수), 은평구 (말소 예정)

* 압류: 국민건강보험공단 (2024-10-30 접수, 말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-03-16 접수, 서울서부지방법원 2025타경52442, 말소 예정)

* 압류: 강북구 (2026-06-18 접수, 말소 예정)

등기부채권 총액: 250,000,000원 (경매 신청 채권액 기준)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 문민욱

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-11-21

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이며, 전입일자가 경매 진행 시점 이후이므로 대항력 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(한건희)

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-25

확정일자: 2022-01-24

배당신고일자: 2024-03-07

대항력: 없음

비고: HUG 보증 임차인으로, 이미 배당 신고하였으며 등기된 임차권은 말소 예정임.

3.3. 권리분석 요약

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 등기부상 모든 권리(압류, 근저당, 임차권 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 매수인은 인수하는 권리 없이 깨끗한 등기를 취득할 수 있습니다. 채권자(주택도시보증공사)가 매각 후 잔존 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서를 제출하였으므로, 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 역촌동 일대는 주거 밀집 지역으로, 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 일상생활에 필요한 마트, 편의점, 식당, 카페 등은 접근 가능합니다.

4.2. 잠재수요

지역 내 배후 주거 수요가 탄탄하며, 주변 지역 개발 및 교통 개선에 따라 잠재적 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 편의시설로는 마트, 병원, 약국, 은행 등이 있으며, 차량으로 이동 시 더욱 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 초등학교: 역촌초등학교 (북서측 인근)

* 중학교 및 고등학교: 인근에 다수의 중학교 및 고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 의료시설

인근 병원 및 의원 등 의료시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025.8.26.~2026.8.25. (외국인 등 대상) 및 2025.10.20.~2026.12.31. (아파트 대상)입니다. 매수 후 해당 구역 내에서 토지 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. (본건은 집합건물이므로, 소유권 이전 시 허가 요건을 확인해야 합니다.)

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 관련 조건 변경 사항이 있으나, 권리분석상 매수인이 인수할 보증금은 0원으로 확인되었습니다.

6.3. 선순위임차권

등기부상 말소 예정인 임차권(한건희, 250,000,000원)이 존재하나, 대항력 없는 것으로 판단되며 채권자의 확약서 제출로 보증금 인수 의무는 없습니다.

6.4. 기타

건물 준공연도(2018년) 대비 감정가가 높게 책정된 경향이 있습니다. (시장 가격과의 괴리 가능성)

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 은평구 역촌동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근에 건축(2018년)된 신축급 건물입니다. 입지, 교통, 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 주거 환경도 무난합니다. 등기부상 말소되는 권리만 있어 권리상 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, HUG 관련 조건 변경, 그리고 감정가 대비 주변 실거래가와의 시세 차이에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물(2018년 준공)로 즉시 거주 또는 임대 용이.

* 등기상 인수할 권리 없어 안전한 투자 가능.

* 역촌동 일대의 지속적인 개발 및 교통망 개선 기대.

* 소형 평수로 1인 가구나 신혼부부 등 실수요자에게 매력적.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 물건들의 면적, 건축 연도, 가격 등을 고려할 때, 본건의 감정가(255,000,000원)는 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 특히, 유사 면적대의 오래된 건물(1991년 건축) 거래가는 149,000,000원으로 큰 차이를 보입니다. 그러나 본건은 2018년 건축된 신축급 건물임을 감안해야 합니다.

주변 유사 연식 및 면적대의 건물 시세를 종합적으로 고려할 때, 본건의 합리적인 시장 가치는 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다.

신중한 접근을 위해 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 좋습니다.

따라서 예상 입찰가 범위를 190,000,000원 ~ 220,000,000원으로 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 최신 시세 동향을 반영하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.