나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502128 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 121-7 더 미추홀퍼스트 6층611호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2026.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "미추홀구청" 북측 인근에 위치하며, 주위는 업무 시설, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입 니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 제6층 제611호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 및 석재붙임마감 등, 창호 : 샤시 창호입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

11필지 일단지의 부정형 토지로서, 아파트 및 제1종근린생활시설, 운동시설, 업무시설 부지 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복 4차선, 북측으로 로폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1),3),4),11) 공통 : 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 시가지경관지구(2022-10-11) , 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구 역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.). 기호2),5),6),7),8),9),10) 공통 : 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역( 인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대 상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 20 26. 8. 25.).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502128 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 121-7, 더 미추홀퍼스트 6층 611호

* 건물명: 더 미추홀퍼스트

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내

* 건축년도: 2020년 (사용승인일 20200710)

* 총 층수: 16층

* 본건 층수: 6층

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2.3. 면적 및 금액

* 토지 면적: 13.59㎡ (약 4.11평)

* 토지 지분: 13.588㎡ (약 4.11평)

* 건물 면적: 83.34㎡ (약 25.21평)

* 건물 지분: 83.337㎡ (약 25.21평)

* 감정가: 229,000,000원 (2억 2천 9백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "미추홀구청" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위는 업무 시설, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로 상황

* 남동측으로 왕복 4차선 도로, 북측으로 로폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 일반상업지역 (2025-12-08)

* 방화지구

* 시가지경관지구 (2022-10-11)

* 가축사육제한구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21, 대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 서울중앙지방법원의 가압류 결정 (2023카단836736, 우리은행, 2023.12.19 접수)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(이 )

* 보증금: 355,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-07

* 확정일자: 2021-12-31

* 배당신고일자: 2024-03-14

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 본건 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정입니다.

* 다만, 물건명세서상 을구 순위 1번 주택임차권등기가 말소되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었고 해당 임차인의 대항력이 없어 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

3.4. 특이사항 및 권리관계 요약

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 사항이 특이사항으로 명시되어 있습니다. 임차권은 대항력이 없으므로 인수 부담은 없으나, HUG 인수조건 변경 내용은 구체적으로 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 본건이 위치한 지역은 업무 시설, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권입니다.

* 미추홀구청이 인근에 있어 행정 업무 이용이 편리하며, 다양한 상업 시설 이용이 용이합니다.

4.2. 시세 동향

* 최근 유사 물건(동일 건물, 83.3371㎡, 7층) 매매 사례가 2025년 4월 23일, 235,000,000원 (2억 3천 5백만원)에 거래되었습니다. 이는 본건 감정가와 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 외벽: 몰탈위 페인트 및 석재 붙임 마감

* 창호: 샤시 창호

* 설비: 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 승강기(총 2대, 비상용 1대 포함), 소화전설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 편의시설 및 주변 환경

* 미추홀구청, 병원, 은행, 마트 등 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

* 인천숭의초등학교, 광성중학교, 광성고등학교 등 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 녹지 공간 및 문화시설 접근성 또한 양호한 편입니다.

5.3. 혐오시설 유무

* 현재까지 조사된 정보 및 공개된 지도 서비스상으로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 6.1. 임대 관계 미상

* 본건 건물의 정확한 임대 관계에 대한 정보가 미상으로, 명도 진행 시 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 6.2. HUG 인수조건 변경

* "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 HUG(주택도시보증공사)의 인수 또는 관련 절차에 변동이 있음을 시사합니다. 인수 조건의 구체적인 내용과 매각에 미칠 영향에 대해 면밀한 확인이 필요합니다.

* 6.3. 선순위 임차권 관련 (비록 대항력은 없으나)

* 등기부상 '선순위임차권'으로 기재되어 있으나, 대항력이 없고 말소동의 확약서가 제출되어 실질적인 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고, 매각 과정에서의 변수나 최종 물건명세서 확인 시 주의가 요구될 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 더 미추홀퍼스트 오피스텔로, 2020년에 건축된 신축급 건물입니다.

* 미추홀구청 인근으로 관공서 및 상업 시설 접근성이 뛰어나며, 교통 여건도 보통 수준으로 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 복잡한 권리들이 존재했으나, 말소기준권리보다 후순위로 대부분 소멸될 예정이어서 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 다만, 임대 관계 미상 및 HUG 인수조건 변경과 같은 특이사항에 대한 추가적인 정보 확인이 필수적입니다.

* 최근 실거래가를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득한다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 오피스텔 (2020년 준공)

* 인천 미추홀구 중심 상권 및 행정구역 인접

* 권리 분석상 인수 부담 없음 (대항력 있는 임차인 없음)

* 최근 실거래가와 비교 시 시세차익 가능성

* 대중교통 이용 용이 (버스정류장 인근)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 감정가: 229,000,000원

* 최근 유사 물건 실거래가 (2025년 4월): 235,000,000원 (83.3371㎡ 기준)

* 본건의 건물 면적(83.34㎡)은 해당 실거래가와 거의 동일한 수준입니다.

9.2. 인수 비용

* 임차인 보증금: 355,000,000원 (대항력 없음, 인수 부담 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

9.3. 예상 입찰가 산정

* 최근 실거래가 235,000,000원을 기준으로, 권리상 인수 부담이 없는 점을 고려하여 낙찰가율 95% ~ 100% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

* 이에 따라 예상 입찰가는 약 223,000,000원 ~ 235,000,000원 사이에서 결정될 것으로 보입니다.

* HUG 인수조건 변경, 임대 관계 미상 등의 리스크 요소를 감안하여 보수적으로 접근한다면, 감정가(229,000,000원) 대비 97% ~ 103% 범위인 222,000,000원 ~ 236,000,000원 내외에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.