나이스옥션 법원경매 해남 2026타경50087 [1] 전라남도 해남군 해남읍 남외리 438 가동 1층 102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한 · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 해남읍 남외리 소재 '해남 공업고등학교' 서측 인근에 위치하며 주위환경은 단독주택 및 아파트 근린생활시설 등이 혼재한 읍소재지내 주거지역임.

교통상황

본건 소재 연립주택단지까지 차량진입 가능하며 인근에 간선도로등이 소재해 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 3층건물중 1층 102호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지도배 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급 ·배수시설 도시가스에 의한 난방설비 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로 연립주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 연립주택단지가 북동측으로 포장도로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 관리비 미납 여부는 별도 확인을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 해남지원 2026타경50087 (1)

소재지: 전라남도 해남군 해남읍 남외리 438 가동 1층 102호

용도: 연립주택

감정가: 40,000,000원

건물면적: 59.28㎡ (약 17.9평)

토지면적: 0.00㎡ (건물 지분으로 간주)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

1.2. 건물 정보

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건물 중 1층 102호

건축년도: 1985년 (대웅 연립주택 기준)

외벽: 몰탈위 페인팅 등

내벽: 벽지도배 등

창호: 새시창호 등

이용상태: 연립주택으로 이용중

설비: 기본적인 위생설비, 급배수시설, 도시가스 난방설비, 주차장설비

1.3. 토지 정보

토지 형상 및 이용상태: 부정형의 평지로 연립주택 부지로 이용중

인접 도로상태: 본건 소재 연립주택단지가 북동측으로 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 전라남도 해남군 해남읍 남외리 소재 '해남 공업고등학교' 서측 인근에 위치함.

주위 환경은 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 읍소재지 내 주거지역임.

2.2. 교통망

본건 소재 연립주택단지까지 차량 진입이 가능함.

인근에 간선도로가 소재하여 교통 상황은 보통으로 판단됨.

2.3. 지역 지구 및 규제

용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역.

제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있어 건축 또는 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있음.

2.4. 도로 접면

본건이 속한 연립주택단지는 북동측의 포장된 세로(가)에 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 경매 정보

사건번호: 해남지원 2026타경50087 (1)

경매개시일: 2026년 3월 17일 (강제경매)

감정가: 40,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

3.2. 채권자 및 채무

채권자: 유OO (유홍금)

경매 신청 채무액: 108,241,636원 (2026년 3월 17일 기준)

등기부채권 총액: 0원 (등기부상 현재 미결제 채권액은 0원으로 표기되어 있으나, 경매 신청 채무액이 존재함)

3.3. 등기부 권리 현황

말소기준권리: 2026년 3월 17일자 강제경매 (갑9)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (별도 명시된 사항 없음)

권리 분석 요약: 강제경매 개시로 인해 기존 등기사항은 대부분 말소될 것으로 예상됨. 말소기준권리보다 선순위 권리 없음.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임차인 정보: 제공된 정보 내 임차인 상세 내역은 없으며, 보증금이 0원으로 명시되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 보임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 주거환경

본건은 읍소재지 내 주거지역에 위치하며, 주위에는 단독주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재하고 있음.

따라서 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 판단되며, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설 및 기반시설

기본적인 위생, 급배수, 도시가스 난방, 주차 시설이 구비되어 있음.

읍소재지 내 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

5.2. 인근 주요 시설

해남 공업고등학교 서측 인근에 위치.

주거지역 내에 위치하여 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등과 혼재.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 노후도

건축년도가 1985년으로, 건축된 지 약 40년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

6.2. 미납 관리비

주의사항으로 '관리비 미납 여부는 별도 확인을 요함'이라고 명시되어 있음.

낙찰 후 미납 관리비 인수 여부에 대한 확인 및 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

6.3. 공동담보

'공동담보' 특이사항이 있어, 해당 물건 외 다른 담보물건이 존재할 수 있음. 이는 추후 경매 진행 과정이나 낙찰 결과에 영향을 줄 수 있는 요소임.

6.4. 법적 제한

토지이용계획상 '가축사육제한구역' 및 '상대보호구역'에 해당하여 건축 또는 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 전라남도 해남군 해남읍 소재 연립주택으로, 읍내 주거지역에 위치하여 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있음.

건축 연도가 오래되었으나, 1층에 위치하며 기본적인 설비는 갖추고 있음.

감정가는 4천만원으로 비교적 낮은 편이나, 건축물 노후도와 관리비 미납 가능성, 공동담보 등의 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 함.

인수되는 권리가 없어 권리관계는 비교적 명확하나, 임차인 현황에 대한 세부 정보 부족 및 관리비 미납 여부는 추가 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

8.1. 긍정적 요소

감정가 4천만원대의 낮은 진입 장벽.

연립주택 단지 내 1층 세대로 접근성이 용이함.

주거지역 내 위치하여 기본적인 생활 환경 양호.

말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리관계가 비교적 명확함.

8.2. 고려사항

건축 연도 1985년으로 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성.

미납 관리비 확인 필요 및 인수 가능성.

공동담보 물건으로 인한 경매 진행 변동 가능성.

주변 시세 대비 정확한 가치 평가 필요.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 '대웅' 연립주택 (건축년도 1985년, 전용면적 59.28㎡)이 2025년 10월 23일 39,800,000원에 거래됨.

이는 본건의 감정가 40,000,000원과 매우 유사한 수준임.

비교적 최근인 2024년~2025년 사이에 거래된 '해화빌라' (건축년도 1997년)의 경우, 전용면적 82.76㎡가 95,500,000원 ~ 100,000,000원에 거래됨. 이 물건들은 면적이 더 넓고 건축 연도가 최신이며, 건물명도 다르므로 직접적인 비교는 어려우나, 해남읍 남외리 지역의 연립주택 시세 범위를 참고할 수 있음.

제공된 임차인 현황 상 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 임차 보증금 승계 부담은 없음.

종합적으로 볼 때, 본건의 실거래가 및 감정가는 약 4천만원 수준으로 판단됨.

9.2. 추정 입찰가 산정

동일 면적의 유사 건물 실거래가 (39,800,000원) 및 감정가 (40,000,000원)를 고려할 때, 보수적인 접근으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직함.

다만, 경매 특성상 경쟁 입찰이 이루어질 수 있으므로, 입찰 희망자는 시장 상황 및 본인의 투자 판단에 따라 최종 입찰가를 결정해야 함.

건축물 노후도, 관리비 미납 가능성 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장함.

추정 입찰가 범위: 3,800만원 ~ 4,200만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.