나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30716 [1] 광주광역시 남구 주월동 1301 주월동이지더원아파트1단지 101동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진감정 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트는 광주광역시 남구 주월동 소재 주월중학교 남동측 인근에 위치하고 주위는 공동주택과 단독주택, 상가 등으로 이루어진 기존주택지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량 접근 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 10층 1004호로서 외벽 : 콘크리트 위 페인트칠, 석재붙임 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 창호 : 새시창

이용상태

아파트입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 도시가스 보일러, 스프링클러, 소화전, 승강기, 지하주차장 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 아파트부지는 장방형의 완경사지로서 아파트와 부대복리시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동측으로 왕복 6차로의 광대로에 접하고 서측과 남측, 북측으로 왕복 2차로의 소로에 접하며 서측과 남측, 북측 도로를 통해 차량 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 아파트부지는 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2015-12-18)(2020.9.15. 변경) (저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(2011-12-06)(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경30716 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에프에스비2512유동화전문 (FSB2512유동화전문)

1.2. 소재지 및 현황

* 소재지: 광주광역시 남구 주월동 1301, 주월동이지더원아파트1단지 101동 10층 1004호

* 아파트명: 주월1단지이지더원

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 10층 1004호

* 사용승인일: 2012년 11월 30일

1.3. 면적 및 건물 구조

* 건물 전용면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

* 토지 지분 면적: 40.02㎡ (약 12.11평)

* 전체 건물 연면적 (단지): 26,385.968㎡

* 전체 대지 면적 (단지): 7,977.9㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 390,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 총 주차 대수: 212대 (단지 전체)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건 아파트는 광주광역시 남구 주월동 소재 주월중학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 공동주택, 단독주택, 상가 등으로 이루어진 기존주택지대로서 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 가능하며, 대중교통수단이 운행 중인 시가지 내에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로 상황

* 단지 동측으로 왕복 6차로의 광대로에 접하고 있으며, 서측, 남측, 북측으로는 왕복 2차로의 소로에 접해 있습니다.

* 서측, 남측, 북측 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 이지건설주식회사 (2012.12.18)

* 소유권이전: 파인자산관리주식회사 (2013.12.30)

* 소유권이전: 김선심 (2015.04.02, 매매)

* 근저당: 에스비아이저축은행 (2022.03.31, 384,000,000원)

* 압류: 순천시 (2024.06.18, 말소)

* 압류: 남구(광주광역시) (2024.12.12, 말소)

* 임의경매: 에프에스비2512유동화전문 (2026.03.16, 351,590,892원, 말소)

* 등기부채권 총액: 384,000,000원

3.2. 말소기준권리

* 에스비아이저축은행 근저당 (2022.03.31)

3.3. 인수 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 임차인 분석

* 임차인: 윤

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2023년 8월 29일

* 확정일자: 2023년 12월 6일

* 배당신고일자: 2026년 5월 6일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고를 하였습니다. 따라서 임차인과 관련된 인수 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 분석

* 본 아파트 부지는 제3종일반주거지역에 해당합니다.

* 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있어 도로 조건이 양호합니다.

* 상대보호구역, 절대보호구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

* 주위는 공동주택, 단독주택, 상가 등이 혼재된 지역으로 기본적인 상업시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간 등 부대시설이 있습니다.

* 인근 주거지역 내 마트, 은행, 병원 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 주월중학교가 남동측 인근에 위치합니다.

* 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당하여 교육 환경 보호에 대한 지정이 있습니다.

5.3. 기타 시설

* (추가 검색 결과, 해당 지역에 공원, 문화시설 등 특이사항은 일반 검색으로 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

* 제3종일반주거지역, 절대/상대보호구역, 전통상업보존구역 등 토지이용계획상의 제한사항이 있습니다.

6.2. 관리비 및 공과금

* 경매 물건의 경우, 낙찰 후 미납 관리비 및 공과금의 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. (정확한 미납 내역은 관리사무소 확인이 필요합니다.)

6.3. 혐오시설 확인

* 현재까지의 일반적인 정보 탐색으로는 해당 아파트 인근에서 명확하게 식별되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 주위환경이 공동주택, 단독주택, 상가 등으로 이루어진 기존주택지대로 요약됩니다. 다만, 현장 직접 확인 및 주변 탐문이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 주월동에 위치한 10년차 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가와 감정가격을 고려할 때 시장 가격 대비 합리적인 입찰 기회를 모색할 수 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수할 보증금이 없는 깨끗한 권리 상태입니다. 다만, 유동화물건 및 공동담보 물건이라는 특수성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 광주광역시 남구의 주거 중심지에 위치하여 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 84.97㎡ (약 25.70평)의 선호도 높은 면적입니다.

* 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸로 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 최근 실거래가와 감정가 대비 시세 차익 실현 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 390,000,000원

* 최근 실거래가: 2026년 4월 30일 (11층) 320,000,000원, 2026년 5월 2일 (5층) 350,000,000원, 2026년 5월 10일 (6층) 350,000,000원

* 본 물건은 10층으로, 최근 실거래가(3.2억 ~ 3.5억 원)를 고려할 때 시장 가치가 형성되어 있습니다.

* 감정가는 최근 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 320,000,000원 ~ 340,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.